神木县永乐小区房地产开发项目可行性研究报告投资建议书doc文档（58页）

商业物业迎来快速发展神木县目前大力推进城市话进程，商业物业获得了快速发展，像建设地这种配套不足区域，商业物业规模及需求必将进步提升，于未来几年迎来快速发展。

项目实施背景大陕北次级经济区经济区域是指在长期发展过程中自然形成，由技术水平相近经济特征相同联系密切且位置相邻地区所构成经济单元，具有地缘相近经济相关文化兼容三大特征。

根据层级高低，经济区域可分为级经济区域次级经济区域和微级经济区域三大类。

级经济区域是指按照产业联系技术水平经济结构所划分跨省区跨流域大型经济区域。

次级经济区域是指级经济区域内按照产业联系技术水平经济结构所形成跨市县中等经济区域。

微级经济区域是指次级经济区域内小型经济区域。

陕北地区，包括延安榆林两个地级市，下辖个县区。

国土面积约万平方公里，耕地约万亩，人口约万。

各市县之间产业联系紧密，经济发展水平相近，形成了自己特色，构成了个完整经济单元，是个典型次级经济区域。

陕北次级经济区优势自然资源数量巨大，品质上乘自然资源是区域产业发展自然物质基础，其数量多寡直接影响区域产业发展规模大小。

自然资源质量及其开发利用条件直接影响区域产业活动经济效益。

同种自然资源，其质量及开发利用条件不同，则开发利用方式不同，开发利用过程中成本投入劳动生产率产品质量市场价格等也就不同。

因而其经济效益就存在着明显差异。

目前陕北煤炭资源预测储量约亿，探明储量约亿，是世界七大煤田之。

石油资源预测储量约亿，探明储量约亿，含油面积约平方千米，天然气预测储量约亿，探明储量约亿。

湖盐资源预测储量约万，探明储量约万岩盐资源预测储量约亿，约占全国岩盐资源总量探明储量约亿表。

陕北能矿资源，不仅数量巨大，而且质量极佳。

其煤炭资源大都为低灰低硫低磷低挥发酚优质煤天然气资源是目前我国陆上发现最大整装气田湖盐和岩盐资源也是良好食用和化工用盐。

特色农业和区域比较优势显明特色农业是利民当地特色资源，采甩特殊生产方式，开发特色产品并将其推向市场农业生产经营活动，是独特生产技术与特有自然资源相结合而形成具有地区竞争优势特殊农业产业。

区域比较优势是特色农业形成和发展基础，也是农业结构战略性调整重要原则之。

陕北地区土地面积万，约占陕西全省土地面积耕地面积万，占全省耕地面积人均耕地，是全省平均面积倍。

土地资源条件相对优越，农作物品质优良。

陕北地区属黄土高原主体，黄土覆盖层厚达，塬梁峁沟遍布全区，因地势起伏黄土疏松，地形极易受雨水侵蚀。

过去，人们没有认识到黄土是种资源，但最新研究表明黄土不但是土壤资源，而且是性质结构优良，化学元素和矿物成分丰富很好土壤资源。

由于黄土中化合物和元素含量丰富，种类齐全，分布均匀，加上黄土高原气候优势构成了特有生境，决定了黄土层上生长发育农作物品质优良。

如绿豆红小豆红枣马铃薯养麦。

因此，在不缺少或解决了水情况下，陕北黄土高原农牧业发展潜力是很大。

光热资源丰富，地貌复杂多样，适宜多种作物生长。

陕北地区光热资源丰富，雨热同季，年日照时数达小时。

土层深厚贮水保肥易，气候温和，常年降雨量为。

陕北地处几大自然带过渡区域，生物品种多，生态类型复杂，形成了鲜明地域特色。

陕北地区是我国玉米谷子糜子高梁薯类最适生长区之，也是我国目前最大优质水果特别是苹果最佳产区。

植物中粮食以杂粮杂豆为主，果树以红枣苹果为主树种以杨柳为优势种，动物中以羊为优势种。

特色农业发展已有定基础。

陕北地区土地资源丰富，以羊为主畜牧业和以枣苹果杏为主经济林果具有很大区域优势，在陕西省占有重要地位。

陕北是世界上苹果土豆红枣杏等农作物最佳优生区之，陕北地区烟果苹果羊薯马铃薯连片开发己形成规模，不仅成为陕北地区主导农产品，而且在全省也占有相当地位。

此外，陕北桑蚕杂粮等也有相当发展基础。

旅游资源丰富陕北有丰富旅游资源，从自然风景到人文景观应有尽有，如榆林红石峡风景区，镇北台明，白云山庙群明，延安两圣民族圣地革命圣地两黄黄土风情文化黄河壶口瀑布。

从年到年，延安共接待国内外游客万人次，旅游综合收入亿元。

嘲年延安市旅游综合收入达到近亿元。

榆林市共接待国内旅游者万人次，实现国内旅游收入亿元，比上年增长了。

年榆林市大力实施旅游旺市战略，全年力争实现旅游接待人数达到万人次，旅游收入达到亿元。

二制约陕北次级经济区发展瓶颈基础设施不完善基础设施是经济发展平台和依靠，没有基础设施支撑，国民经济起飞就是。

无皮之毛皮之不存，毛将焉附，多年来陕北直把城镇建设列为非生产性建设，把基础设施建设列为纯福利设施，从而欠帐越来越多，缺口越来越大。

具体表现为是通讯电视广播自来水天然气地下管道等公用事业发展滞后，城市功能不完善二是大型水利设施少，水资源开发利用水平低三是交通道路等级差路况差，至今没有形成健全交通网络。

截止年，延安市公路总里程为，铁路总里程为，榆林市公里总里程为，铁路总里程为，其中等级以上公里高速公里。

根据年第五次人口普查资料，陕北城镇人口占总人口比重为，比同年陕西低个百分点，比全国低个百分点，距全面小康社会城镇化率要求差个百分点。

年至年期间，延安城镇人口比重由上升为，而榆林城镇人口比重则由上升为。

教育不发达，人才匮乏五普资料显示，每十万人拥有大学文化程度人数，全省全国分别是陕北倍每十万人拥有高中人数，全省全国分别是陕北倍每十万人拥有初中人数，全省全国分别是陕北倍。

全省文盲率比陕北低个百分点，全国比陕北低个百分点。

陕北受教育人口特别是接受中等和高等教育人口比例过低，导致人才总量严重不足。

如榆林市从业人员中接受过高等教育不到，低于全省个百分点。

年月，榆林市人事局关于榆林南部六县人才现状调研报告指出，该六县每万人平均拥有高级专业技术人员不足人，最低子洲县仅有人。

生态环境脆弱长期以来，陕北能源工业在发展中，由于重工程轻林草重建设轻管理现象比较普遍，预防监督滞后和法律法规落实不力，加上自然灾害频繁和不合理种植业与采矿业布局，以及人们对环境保护意识普遍落后等原因，致使陕北地区土地沙化现象严重，土壤盐碱化和土地污染倾向问题突出，治理难度越来越大，严重影响区域经济可持续发展。

据统计，仅延安市个县区，水土流失面积达万平方公里，占总土地面积。

每年流入黄河泥沙亿吨，每平方公里输沙量吨，占全省入黄泥沙总量。

严重水土流失导致耕地表面土壤大量流失和浪费，有机质和速效肥大量损失，土地生产力水平下降。

尽管国家先后实施了三北防护林工程防沙治沙工程水土流失综合治理工程退耕还林退牧还草等系列生态建设工程，取得了定成效，但由于长期受人为和自然等多方面因素影响，再加上投入不足，治理速度赶不上破坏速度，生态环境局部治理总体恶化局面还没得到有效遏制，生态环境治理面临着非常严峻形势。

制度创新缓慢制度创新是技术创新保障，制度创新重于技术创新。

农业联产承包责任制，放权让利，承包制，租赁制，现代企业制度，财政分灶吃饭，分税制，国有专业银行转制商业银行，实施新财会制度经济特区高新技术产业开发区保税区，兴办大学科技园，科技入股等无不是制度创新。

正是这些制度创新推动了经济体制转轨。

创造了我国经济飞速发展奇迹。

纵观中国，经济发展快往往正是制度创新力度大地方。

珠江三角洲长江三角洲和京津唐地区莫不如此。

而陕北地区，无论是户籍制度，分配制度，还是人事管理制度，均远远落后与发达地区。

资源利用率低，浪费大从上世纪年代以来，陕北石油天然气开采量激增，方国家能源供应安全做出了巨大贡献。

然而，由于没有进行资源价值补偿，资源开采带来代际损失非常惊人。

陕北地处经济增长主要依靠能源开采和初级加工业。

由于产业结构单，尚未从纵向和横向形成结构合理产业链，普遍存在技术水平和管理水平不高设备老化技术改造缓慢专业化协作水平低等问题，使得资源综合利用率低，技术进步在工业经济发展中贡献较小。

据统计，小型煤矿回采率仅为，乡镇煤矿回采率为，原油回收利用率仅为，远低于国家标准。

尤其是低层次掠夺性开采，使注水后可达左右原油二次采收率，仅为左右，大量宝贵资源被浪费。

三建设陕税为营业收入，城建税教育附加税和地方教育费分别为营业税，水利基金为营业收入。

土地增值税印花税企业所得税税率分别为应纳税额。

城镇土地使用税根据当地元平米房产税按照租金。

财务评价报表项目总投资估算表项目总成本费用估算表项目利润与利润分配表项目投资现金流量表。

盈利能力分析总投资收益率总投资收益率表示总投资盈利水平，是指项目达到设计能力后正常年份年息税前利润或运营期内年平均利润与总投资比率。

总投资利润率利润总额总投资总投资利润率高于行业基准值，表明用总投资收益率表示盈利能力满足要求。

财务内部收益率财务内部收益率是指能使项目计算期内净现金流量累计等于零时折现率。

所得税后由于财务内部收益率大于银行同期贷款利率，因此，本项目在财务上是可行。

财务净现值财务净现值是指按设定折现率本项目采用贷款利率计算项目计算期内净现金流量现值之和。

所得税后万由于财务净现值大于，本项目在财务上可行。

投资回收期投资回收期是以项目净收益率回收项目投资所需时间。

所得税后静态回收期含建设期项目投咨回收期短，表明项目投咨回收快，抗风险能力强。

财务评价结论通过以上分析可以看出，本项目具有良好市场前景，运营稳健。

预计项目将会产生良好经济效益和投资回报，从财务角度上具有很强可行性。

预计本项目建成后总收入为万元，净利润为万元，总投资利润率，所得税后财务内部收益率，所得税后项目投资财务净现值万元，静态投资回收期年含年建设期。

财务评价结论通过以上分析可以看出，本项目建设周期短，项目建成后各项财务指标满足相关要求，由于有部分住宅是定向销售，因此在销售过程中不存在滞销风险。

因此本项目在财务方面是可行。

第十章社会效益项目对社会影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来客观投资回报，取得显著经济效益，同时也会对当地发展产生积极影响。

具体体现在如下方面引进先进住宅开发理念，推动神木县房地产发展本项目所在地神木县石窑院，近年来发展很快，但由于起步太晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境气候条件，房地产开发从居住习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势项目几乎没有。

神木县鑫禄房地产开发有限公司在开发理念上首先强调了与自然环境结合，坚持以创造未来，永续发展为己任，通过户型设计人车分流景观营造和星级物业等方面树立神木县鑫禄房形象，通过在永乐雅致人文居住园区打造，使小区充分体现了现代与时尚，具备了高品质居住环境和高标准生活服务设施，吸纳天地之灵气，培养豁达之胸怀，力争建立本地区标志性楼盘，着眼于神木新区房地产事业长远发展，决心为建设新区美好生活贡献力量。

开发精品社区，提高住户人居水准本项目作为神木县鑫禄房地产开发有限公司在神木县建设又大型房地产开发项目，将从产品定位设计施工材料采