福安康颐养中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（41页）

玉溪市福安康颐养中心项目建设正是探索福利事业社会化排头兵。

是玉溪生态城市建设需要老年社会服务业是生态城市建设重要内容。

项目是个老年人颐养中心，环境规划和建设布局是以花溪秀河茂林修竹亭台水榭假山奇石山水浑然天成为主题，项目建成可为旅游小镇建设形成强力互补，充实文化内涵，环境相得益彰。

旅游小镇建设又可为项目提供强有力外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设根本目。

第三章市场分析预测及营销方案社会福利事业市场化发展前景老年社会服务事业市社会福利事业部分，它存在和发展是社会文明进程中有益产物。

截至年月底，玉溪市共有岁以上老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人，占全市人口总数岁之间老人万人。

站全市人口总数岁之间老人人，岁以上老人位。

红塔区共有岁以上老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人，占全区人口总数岁之间老人万人岁之间老人人，岁以上老人位。

据统计，玉溪市老龄化比例以每年增长率递增。

以上数据显示，开办养老机构有着庞大客源，为项目建设运营奠定了坚实市场基础，加之市区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。

玉溪是适宜人类居住地区之，曾有版纳昆明元江易门等离退休人员电话询问是否有较好老年公寓。

因此，我们投资老年颐养中心本着以以人为本服务完善环境优美设施齐全建设原则，将展示较好社会效应和环境效益。

据此，我们对玉溪现有两个老年福利中心作了相关调查夕阳红托老院占地约平方米，共有两幢简易两层楼房，有床位个，现入住老人幼儿共计人。

夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲康体设备，连基本电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为左右星光公寓占地约平方米，总体环境良好，设有单间双人间和三人间，约个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。

星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有把按摩椅和个脚底按摩器，娱乐设施仅有个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住人员标准上比夕阳红更高些，等待入住人也较多，星光公寓缺陷是床位少面积小。

据调查，老人希望环境好，有配套健身设备娱乐设施。

对社会各阶层调查情况各阶层人士对兴办老年公寓表示赞同，认为是种社会趋势件大好事。

特别是在职员工认为老年公寓式未来老人归宿，在岁左右人群中，大多数人认为未来养老靠子女可能性不大，选择入住条件较好老年人公寓人数较多。

从费用上来说，行政事业单位离退休干部对费用元人月左右可以承受，企业单位退休工人在元人月左右可以接受。

年玉溪市老年公寓入住人数示意图已解决余人入住问题营销方案高起点高标准功能全精心建设颐养中心颐养中心是提供老年人个性化居住条件和人性化服务内容，其住宅形式般要包括居家式住宅酒店式公寓及医院式养老病房，同时颐养中心兴建在城市周边，功能设置还需提供多种生活必备设施和娱乐健身配套设施，人性化家政服务医疗服务娱乐服务。

将老年人教育医疗康复娱乐体育等服务内容都寓于其中。

因此，福安康颐养中心牢固树立以人为本服务第满足需求共享生活经营理念，让老年人进得来留得住有所乐有所学有所养有所为，使之能安心快乐颐养天年。

现代老人需求更多是精神文化，追求是安静祥和舒适优雅环境。

福安康颐养中心精心选址，配套旅游小镇建设，设计上力求未入住老龄人口万人人与自然和谐，把中心环境建设融入更多玉溪独特传统民间文化和现代文明，使之具备定旅游观光功能，增强吸引力，扩大福安康颐养中心整体宣传。

二营销策略老年人颐养中心项目，营销策略需针对社会观念现状现代老年人特点制定恰当营销方案。

宣传策略扩大宣传，找准选创切入点。

针对送老年人到养老院是子女不孝表现社会陈旧观念，中心依托各级民政部门，利用媒体会议活动等形式进行广泛宣传，并结合实际有针对性地入户做工作，依靠全社会力量着力改变现有社会陈旧观念，为项目建成营运奠定坚实社会基础。

价格策略结合现有离退休人员工资水平社会老年人收入水平和生活水平，初步拟定以下价格标准居家式住宅元人月含房租伙食费酒店式公寓元人月含房租伙食费医院式养老病房元人月含房租伙食费，不含医药费护理费凡入住颐养中心老年人文体娱乐健身设施免费开放。

吸引力策略为使项目建成后发挥应有社会效益，真正体现出社会主义优越性，中心选址除交通便捷硬件设施建设体现云南流外，针对老年人特点，中心还将设置于是中心医院市医保中心合作开展老年人心理咨询常规医疗慢性病康复等具有特色医疗服务，让老年人足不出户，就能享受到星级医疗服务。

中心倡导健康积极向上精神，与政府协作，利用中心文体设施生活设施，每年组织开展至次全市老年人文体比赛烹饪比赛与教育机构合作创办老年大学。

再则，中心为更好地为老年人服务，利用当地资源和全国资源进行对接整合，向社会提供异地互动观光旅游养老候鸟式养老，通过动静结合新模式，实现各养老院之间客户资源互动共享，利用教育资源开展养老助教，让老年人感受到福安康颐养中心是人生天堂。

管理策略为更好地体现人文精神倡导以人为本理念，中心拟定以下管理措施管理理念心理护理亲情化精神护理多样化康复护理大众化生活护理家庭化管理模式以机制创新服务创优管理创严，形成套独特颐养中心管理模式。

管理制度福安康颐养中心为争创云南流社会福利机构，并借鉴国内外先进管理经验，以倡导平等民主为宗旨，实现人性化管理目标。

第四章项目建设地点及建设条件项目建设地点本项目拟建于州大河沿岸以北，面积亩。

项目选址地地理位置优势突出，紧靠聂耳文化广场，距中心城区公里省会昆明公里昆玉高速九龙池站口公里，交通便利，周围环境较好，空气质量达到国家二级标准，沟渠排污通畅，项目实施地通讯设施完善。

建设条件项目政策支持国务院民政部民发号关于支持社会力量兴办社会福利结构意见全国老年办发号关于加强老年人优待工作意见等纲领性文件，各级政府按照国务院坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄事业全面开展坚持家庭养老和社会养老相结合，以家庭养老为主，社会养老为辅，建立和完善老年社会服务体系坚持道德规范与法律约束相结合，广泛开展敬老爱老助老道德教育，加强老龄工作法制建设坚持关心老年人生活与加强思想政治工作相结合，使广大老年人物质生活不断改善，精神生活更加丰富坚持统筹规划与分类指导相结合，因地制宜开展老龄工作，发展老龄事业为指导思想，对项目建设提供强有力政策支持和指导，给项目建设带来了历史性发展机遇。

项目单位商业经营丰富项目单位商业经营理念超前，资金实力雄厚，人类资源稳定，聚集了批商业管理精英和销售精英。

公司建立了现代企业管理制度，为项目建设提供了强有力保证。

公用配套设施条件完备项目实施地基础设施完善，水利电力资源丰富主要靠城区主管网供给通信具有国际国内长途和数字移动，全球通电话，传真国际互联网等。

河滨公园聂耳文化广场建设，为项目实施提供了极大交通便利和环境支持。

项目实施地气候条件优越玉溪市红塔区地处滇中，位于东经至，北纬至之间，气候属于中亚热带半湿润冷冬高原季风气候，干湿季节明显。

具有冬无严寒，夏无酷暑特点，年平均气温般在左右，最冷月平均气温，最热月平均气温，年平均气温，最低气温，使最适宜人类居住环境之。

程建设，年月完成竣工验收并试营业。

建设期前期时间分配可行性研究和初步设计编制审批时间需个月。

初步设计审批个月。

施工图设计招标个月。

基础设施建设个月。

主体工程完工个月。

设备采购和安装个月。

人员配置个月。

竣工验收试营业个月。

以上各建设阶段可根据情况有所交叉，具体实施进度见计划表。

项目实施进度计划祥见项目实施进度计划表项目实施计划进度表时间项目年年年完成可行性研究并上报前期工作建设场址四通平工程方案设计及施工招标管理操作人员进行筛选培训主体工程收尾试运营正式营业第十章工程组织管理工程组织管理本项目严格按基建程序进行申报审批，控制好建设规模，合理安排资金，积极充分扎实地抓好前期各项准备工作。

遵循国家财政部建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理要求，项目建立严格财务工程监理制度。

为确保项目建设工期质量和效益。

公司实行主要负责人，全面负责实施和管理项目项目法人责任制，并成立人员精干职能部门，处理日常工作事务。

主要设备土建工程及所需物资，均按照国家有关招标法律法规进行公开招标。

项目资金实行专立帐户专人管理，采用报账制支列，由项目工程承担单位提出资金预算，报董事会审定，按资金支出进度报账，并委托有关部门对资金实行监管。

严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期质量资金关。

严格工程建设项目竣工验收制度和工程项目质量终身负责制。

招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第号令，设计勘察施工监理及设备采购等各个建设环节，均需按国家有关招标法规进行招投标，择优选定承建方。

招标范围工程项目设计规划施工监理主要维修设备其他相关配套服务功能设备车辆办公用品等均全部实行招投标。

招标组织形式采用内部或者委托招标招标方式采用公开招标。

第十章投资估算及资金筹措投资估算估算范围工程费包括建筑安装工程设备购置及附属工程。

其他费用与本项目直接有关无形及递延资产。

预备费即基本预备费及涨价预备费。

估算依据投资估算按玉溪市现行工程造价及目前物价水平进行分析，以全国统建筑工程基础定额土建工程云南省预算基价和云南省建筑安装工程综合费用定额为依据。

建筑工程按玉溪市近期同类建筑工程造价估算。

建筑工程费用指拆迁费用场地修整主体建筑场馆等工程建设费用。

单价按玉溪类似工程费用计取。

设备及安装工程费用包括相关多功能服务项目设置设备及材料购置和安装费用。

公用工程及辅助工程建设费用设备及安装费用不再单列。

勘察设计费及工程建设监理费，依国家规定和本项目行业特点，费率按下限计取。

勘察设计费为第第二项费用。

建设单位管理费按固定资产投资计。

预备费费率按第二三项费用和计。

本项目固定资产投资方调节税为零。

估算结果本项目总投资万元，其中固定资产投资万元，无形及递延资产万元。

资金筹措项目总投资估算万元，其中自筹万元。

银行贷款万元。

流动资金由投资方自筹。

第十二章经济效益分析及评价主营业务收入我中心是个高起点高标准功能齐全颐养中心，综合各酒店公寓居家式私人住宅和医院式养老病房收费标准，平均按每人元月标准收费，第期入住后住宿及伙食科实现收入万元，第二期建成完工后收入预计可达万元。

考虑到有部分特别护理特殊老人，我中心计划人床位，护理标准每人元月，可收费万元。

成本费用估算我中心投资该项社会福利事业，可为政府解决多人就业问题，劳动定员计划第期需安置人，第二期人，共安置人固定资产计提折旧，按国家政策年计提，预计净残值率，第期完成固定资产投资万元，按第期营运承受能力，年折旧率计提年折旧万元，