福州仓山万达广场项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

研究范围本可行性研究报告研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目建设内容和规模工程设计公用工程环境保护节能与节水劳动安全卫生和消防项目招标组织工程进度安排投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。

第二章项目市场分析宏观环境分析福州市位于中国东南沿海福建省东部，东经北纬之间，与台湾隔海相望。

福州市为福建省省会，现辖鼓楼台江仓山晋安马尾五个市辖区，福清长乐二个县级市，闽侯连江闽清罗源永泰平潭六个县。

总面积万平方公里，其中城区规划面积平方公里，至年底建成区范围面积平方公里。

现有常住总人口万人，其中市区人口万人。

福州市经济发展状况年福州市生产总值达亿元，同比增长。

全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。

社会消费品零售总额达亿元，同比增长。

人均可支配收入达元，同比增长。

经济稳定增长，促进了财政增收。

全市完成财政总收入不含基金亿元，增长，地方级财政收入亿元，增长，财政般预算支出亿元，增长。

省市重点项目及重大项目高速增长。

温福福厦高速铁路已建成通车。

福永高速公路福泉高速公路福州段扩建工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线林浦大桥螺洲大桥乌龙江大桥改扩建工程，罗源湾万吨级码头建设工程等项目陆续开工建设，拉动了投资快速增长。

全年城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素，实际增长农民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。

全市居民消费价格指数下降。

年全市工业经济运行逐月回升，总体上呈现出较为稳健增长势头，项工业新增长点项目新增产值亿元，南北两翼对工业增长贡献率为，戴姆勒汽车德盛镍合金等项重大工业项目建成投产。

全市完成全部工业总产值亿元，增长，其中规模以上工业总产值亿元，增长实现全部工业增加值亿元，增长，其中规模以上工业增加值亿元，增长。

在外需回暖政策显效价格回升等因素影响下，外贸进出口降幅从年初到年末呈收窄趋势。

全市实现进出口总值亿美元，下降，其中出口总值亿美元，下降。

从出口主体看，外资企业出口达亿美元，内资企业出口达亿美元，分别比上年下降和。

从出口产品看，高新技术产品出口达亿美元，机电产品出口达亿美元，分别下降和。

全市新批外商投资企业项，实现合同外资金额亿美元，下降实际利用外资按验资口径亿美元，增长。

全市对台贸易额达亿美元，下降，新批台资项目项。

年末，福州全市常住总人口万人，其中市区常住总人口万人。

全市户籍总人口万人，其中市区户籍总人口万人。

在福州个主要城区中，鼓楼区和仓山区为人口集中分布区域。

从年至今，福州人均可支配收入均保持较高增速，年，达到元，增幅为。

，居民消费潜力很大。

近几年，福州持续高速增长，年人均接近万元，房地产市场已进入快速发展期作为大陆对台开放窗口城市，目前也已经形成初步现代产业体系由侨胞当地私营企业主企事业单位及周边邻近区域投资客等构成消费群体，收入水平较高。

可以看出，福州经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显。

年福州国民经济总值达到亿，据统计，年福州多项经济指标增幅超过，说明福州经济正步入个快速发展时期。

福州经济整体运行良好，给该项目达到预期目标提供了有利平台。

福州市相关规划福州市十五发展规划目标十五期间，福州要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕建设海峡西岸经济区做强做大省会中心城市，努力开创社会主义经济建设政治建设文化建设社会建设新局面。

奋斗目标围绕比全省提前年实现全面建设小康社会率先基本实现现代化总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设小康社会重要阶段性进展。

主要目标是经济发展方面，在优化结构提高效益和降低消耗基础上，力争地区生产总值人均地区生产总值均比全省提前实现翻番，年均经济增长速度比全省平均水平高个百分点，年地区生产总值达到亿元，人均地区生产总值达元以上。

省会中心城市经济竞争力明显增强，现代化综合性基础设施体系和更具活力开放型经济新格局基本形成，综合实力保持全省领先地位。

社会发展方面，巩固提高九年义务教育，基本普及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市完善基于产业集群区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育批拥有自主知识产权知名品牌，提高区域核心竞争力，基本建成科技强市就业总量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民收入水平和生活质量明显提高，环境卫生文化等方面条件显著改善公共服务体系公共安全体系和各种应急措施体系进步完善，民主法制建设和精神文明建设成效显著，社会治安秩序更加安定稳定，基本形成平安福州。

经过努力，尽快把福州建成经济繁荣科教发达设施完善环境优美现代城市。

预期目标根据指导思想和总体目标，确定含有经济发展社会事业人民生活和可持续发展等四大类指标十五发展预期目标体系，具体指标地区生产总值年均增长以上，单位地区生产总值综合能耗低于全省平均水平三次产业结构比重调整为，高新技术产业工业产值占工业总产值比重提高到以上，城镇化率达到。

财政收入增长保持高于增长，财政总收入达亿元，地方财政收入达亿元。

全社会固定资产投资额年均增长全社会消费品零售额年均增长居民消费价格指数控制在左右出口总额年均增长五年累计实际利用外资超过亿美元可比口径，验资口径超过亿美元。

城市建成区绿化覆盖率城市生活垃圾无害化处理率达以上，县市城平均城市污水处理率以上，县市城平均。

人口自然增长率控制在以下国民平均受教育年限达年每千人口医生人数人病床数张，人均预期寿命岁。

五年累计新增就业人数万人，累计转移农村劳动力万人，登记失业率控制在以内农村居民新型合作医疗参保率以上城镇职工基本养老保险覆盖人数达万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达万人以上。

城镇居民人均可支配收入年均增长农民人均纯收入年均增长城镇居民恩格尔系数以下农村居民恩格尔系数以下。

围绕上述奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈责任意识，更加自觉地把福州发展与建设海峡西岸经济区大局有机对接融合，切实按照省委省政府提出要发挥福州省会中心城市重点作用，增强服务全省带头示范效应，要挑起海峡西岸经济区建设大梁，树福建形象工作要求，扎实推进建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市，力争通过年努力，在全省牢固树立省会中心城市经济排头兵地位通过年努力，凸显海峡西岸经济区省会中心城市个性魅力和实力，城市综合竞争力在全国省会城市中位次不断提升，并进入先进行列。

福州市城市总体规划福州市以闽江为发展轴线，以中心城为依托，以海港机场为导向，东扩南进，两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空间分隔，以快速便捷交通相联系带状组团城市，形成城中心城三组团马尾长安琅岐沿江发展空间布局。

福州市东扩南进西拓战略是福州城市化发展重点。

总体目标是将闽侯连江长乐等县市些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规划区。

东扩主要开发闽江两岸经济增长带南进要等税种会根据宏观需要进行调整，些政策和法规出台，也易使投资者和开发商积极性受挫，项目开发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算准确性。

近期出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知中规定平方米以上家庭贷款首付款比例不得低于第二套住房贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

北京上海深圳杭州等地受新政调控后，市场反映较大，成交量急速下降，投资环境也受到影响。

随着线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线三线城市将成为新轮投资重点区域。

更多开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出现较为明显上涨。

福州出台关于贯彻落实国务院文件精神促进房地产市场平稳健康发展通知，将按照国家要求执行差别化信贷政策。

福州没有明显支柱产业，市场上较高房价主要靠周边八县企业主海外侨胞和福州自身高购买力客户，大都以投资为主。

在政策调控后，价格将逐渐回落。

今年将有批土地集中入市，目前福州市场出现供不应求现象，将随着供给量不断提升有所缓解，成交价格上涨速度也将放缓。

宏观政策变化带来风险属于系统风险，难以全面规避。

具体防范可以从两个方面着手是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业产业政策研究，充分理解和把握国家政策动态，提前预计和制定政策变化应对措施二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控目和要求，根据有关政策进行及时有效地调整，并制定相应执行措施。

通过事前和事后防范与正确应对，可以将政策风险带来影响减至最小。

该项目建设内容包括大型购物中心精装写字楼甲级写字楼商务酒店室外步行街商铺和酒店式公寓等。

该项目列入了福州市政府城市发展规划，在项目前期运作中，项目建设内容符合福州市政府发展规划，并得到了土地管理部门认可。

因此，在产业政策土地管理政策和城市规划方面风险，属于微小风险，只要项目协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。

该项目为福州推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时大连万达集团作为全国房地产龙头企业之，商业信用颇佳，银行信用等级为，因此，项目受到政策负面影响相对较小。

市场风险分析市场风险主要指由于项目产品或服务由于市场需求减少或供给增加导致销路不畅，无法达到预期收益。

由于项目建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面不确定性，市场风险是项目所面临主要风险之。

该项目面临主要市场风险包括消费者消费习惯消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量实际情况与预测值发生偏离市场竞争格局发生重大变化，出现新竞争对手或替代项目，对项目收入产生重大影响，例如，新大型写字楼酒店兴建，将分流项目客户群由于市场条件变化，项目经营成本发生较大变化，对项目效益产生重大影响，例如，水电食品器材等物价上涨，导致经营成本上升。

目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，福州作为福建省省会城市，国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，并且福州市作为海峡西岸经济发展区重点发展城市之，得到众多海内外投资商认可，这些都为福州房地产市场发展提供了良好支撑。

同时，该项目作为福州市塑造金山板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新竞争对手或替代项目可能性也较小。

另外，项目经营成本在建成后可以通过销售租赁等方式转移给经营商。

所以，以上三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。

针对项目存在三种潜在市场风险，建议采取如下转移和规避措施与相关单位签订预定预售协议。

成立专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。

财务风险分析财务风险是指项目财务结构不合理融资