福州宗地2012_06号房地产项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

从上半年国内生产总值亿元来看，按可比价格计算，同比增长两会目标达到。

但是总体经济运行企稳回升放缓延后。

地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。

由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。

当热基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业利润降幅收窄。

总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换征兆更趋明显。

福州市经济环境分析今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。

月实现地区生产总值亿元，增长增长相对保持快速发展。

在进出口方面，今年月全市实现进出口总额亿美元，下降，其中进口总额亿美元，下降出口总额亿美元，增长。

在人民收入方面，至今年月份城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素实际增长城镇居民人均生活消费支出元，增长。

月农村居民人均现金收入元，增长，扣除价格因素实际增长农村居民人均生活消费支出元，增长。

可以看出城乡差距较大，不过农村人均收入增长快于城镇。

在固定资产投资方面，今年月份福州市固定资产投资中固定资产建安投资亿元，增长而房地产投资完成亿元，增长增幅延续回落态势。

福州市经济整体运行良好，投资环境较佳。

项目竞争环境分析全国房地产市场分析在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇情况下，今年住房用地计划供应总量由万公顷调整为万公顷，减少。

但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。

上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。

至月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。

年月份，房地产市场开发投资同比增长，从销售面积和销售额来监控来看分别下滑了和降幅有所收窄。

到了今年九月份各大企业销售额不同程度完成了今年成任务。

市场明朗以及资金回笼促使房地产企业积极拿地，储备资金进入土地市场。

中国是处在个转型期国家，经济发展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济增长。

而房地产业在这中起到了很大作用。

在短期内中国不可能改变经济增长推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。

福州市房地产市场分析今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。

市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。

今年月份福州市商品住宅销售总面积为万平方米，同比增长。

销售套数为套，同比增长。

然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，月份商品住宅签约量为套，月份为套，而月份福州市商品住宅签约量则下降至套，环比下降，销售面积万平方米，环比下降。

据调查显示，国庆天，福州市区商品房签约套，同比下降，传统金九银十未能显现。

前三季福州市区商品住宅签售变化如图在住宅销售套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积平方米以下占总体，平方米占，平方米占，平方米以上则占。

从购房群体来看，今年前三季度，福州市含县市本地购房者占，本省其他地区占，外省购房者占，国外购房者占。

总之福州市房屋销售处在个起起伏伏不稳定状态。

而到了近几个月又处在个销售低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。

福州房地产市场需求类型分析消费型需求传统思想影响下自住型需求经济增长拉动改善型需求旧城改造引致被动型需求城镇人口不断增加带来外来型需求预防型需求预防型需求是指居民预期房价会继续上升情况下而提前释放出来需求。

比如些父母提前为子女购买房产单身青年提前购房等。

投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生对房地产需求。

由于房地产兼具实物资产和虚拟资产特性，使其成为非常合适投资对象。

投机型需求投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生虚假需求目在于短期牟利福州房地产需求主要特征多数居民仍以购房而非租房为居住首选。

城市化进程加快，外来人口需求较大。

对保障性住房需求增多。

对中低价位小户型中低档住房需求旺盛对高价位大户型高档住房需求不减竞争对手分析产品供给情况分析从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商包括开发商和二手房经营者在每价格水平上愿意而且能够出售和出租房地产商品量。

房地产供给类型新建商品房俗称增量房或新房过去生产存货俗称存量房或二手房房地产供给特征商品房既有着商品般属性，又有着自身独特属性。

商品房独特属性有以下几点土地供给稀缺性和垄断性中国城市土地属于国家所有，具有垄断性房地产供给滞后性和风险性新建商品房开发周期比较长。

较长建设周期又导致了房地产供给与需求脱节，具有定盲目性和风险性。

房地产供给区域性和程序性房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使得房地产流动性较差，其供给具有较强区域性。

房地产作为大额不动产，其生产销售转让都需要些法定管理和登记程序影响产品价格因素交通便捷因素，地块靠近三环，北上福银高速只需十分钟，进入市区，火车站仅需二十分钟，并有多辆公交车经过，交通便利商业繁华因素，随着福州城市化进程加快，地块周围将迅速发展为集经济，文化予身豪华地段，发展前景不可限量浓厚文化气息，处于大学城边上，旁有农林大学，左海学校，理工学院等，拥有丰厚文化气息产品类型分析产品越做越细。

将人性化设计理念切实地在细部中体现，出现以人为本软住宅。

不仅仅是动静分区功能分区干湿分区，卫生间排水系统电路设置能否随家庭人口结构而变化都需仔细考虑。

目前楼市上有五亲空间说，即亲绿亲水亲地亲子亲合，实现人与自然和谐发展。

生态环保成为主题。

世纪是生态世纪，住宅设计必须更好地渗透环保要求，太阳能应用环保建材采用小区污水治理与再生将不足为奇。

智能化住宅受关注。

居住空间不仅仅是建筑面积与房屋层高所围成量化空间，而且还应该是个体现现代生活节奏智慧空间，远程抄表系统宽带网是最基本设置。

户型竞争白热化。

户型设计不合理是目前市场上空置房首要因素。

从户型设计趋势看，立体化功能化是发展两大趋势，如造价不高而具有更多优势错层房将主导榕城楼市潮流因势更替，小卧室不再受宠，平方米大卧室有望出现，室内门设计也将玄关化，局部和整体概念更趋和谐统。

竞争楼盘分析金辉淮安半岛东西北三面环水，南面为包含福建农林大学等多所大中专院校在内传统学区。

淮安半岛占地约亩，前迎石岊山，背负仙洞山，四周群峦叠嶂最长滨江岸线达公里，三面环江，江面开阔水势平稳，上风上水，作为传世大宅昭示家族世代繁荣。

特色别墅，宜居生态地产价格偏高，目前周边配套不全仁文大儒世家大儒世家归壹墅位于鼓楼区梅亭路北侧，是大儒世家亩大盘中唯个别墅地块，占地约亩，由栋平米联排双拼叠墅合院等类别墅组成。

楼盘位置中国福州仓山区南台岛最北端建筑面积平方米容积率主力户型平米独栋，平米类独栋建筑类别独栋，类独栋物业类型别墅价格详情独栋万万套类独栋万万套项目类别名称配套说明距离交通出行公交中央粮库米地铁左海帝景鼓楼西二环梅峰路号米教育配套幼儿园小学中学闽侯县百益幼儿园福建农林大学附属小学福州金山学校福建省福州市闽侯县洪山桥上店福建农林大学福建省福州市仓山区米米米生活配套超市公园其它兴隆盛超市得利连锁超市福建农林大学李常盛图书商专邮政所福建省福州市闽侯县梅峰路福建省福州市闽侯县米米米米其他配套其他闽侯县百益大药房福建省福州市闽侯县米通过东南亚风情景观打造奢华浪漫异域风情。

以条中心水系为纽带，贯穿整个小区，利用小区内地形高差，形成优美自然叠瀑景观。

教育配套成熟小金星国际双语幼儿园钱塘文博小学师大文博附中等距离市中心近社区配套规划成熟处于市中心，周围环境喧闹，切价格较高，目标消费群少楼盘位置福州市鼓楼区梅亭路北侧建筑面积平方米容积率主力户型平方米建筑类型双在价格方面也存在很大销售风险。

如下图从商品房网签均价看，前三季底福州市市区商品房销售均价为元平方米含各类保障房，同比上涨。

其中商品住宅均价为平平方米，同比上涨。

而从国家统计局分布新建住房价格指数变化来看，前个月，福州市市区新建住宅价格指数涨幅基本控制在之前，环比最高不超高。

在月份和六月份都出现了个相对低位。

但从前三季度福州市房价走势来看，总体房价呈上升态势。

当然房价上升并不能完全肯定市场回暖，最重要是本项目均价定在元与之相比房价还是存在差距。

而且，市场价格又是处在个不明了环境下。

可以看出本项目在价格上还存在很大软肋，没有多大优势。

因此，从市场总体行情来看本项目存在定风险性。

为了防范风险开发商应严格控制开发期间费用，严格把控各个环节运行。

除此之外，提高产品质量，增加产品附加值已达到提高销售价格目。

项目经营风险分析本项目只有尽快增加销售面积才能更快降低经营风险，建议加强市场营销工作，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售。

本项目是只有住宅单性项目，在配套设施建设上竞争力不强。

单住宅项目要有良好商业配套而本项目又处于刚开发区域，这给项目竞争力降低了很大竞争优势。

建议开发者在小区设计，绿化，配套设施以及户型设计上多下功夫来弥补不足。

项目金融风险分析本项目地块相对较大造成土地价格高，项目开发周期长，这对于房地产企业来说是个巨大考验。

除了资金实力雄厚企业外，流动资金必须跟得上开发建设进度。

建议在开发时合理规划周期建设进度，分期建设，分期开盘销售。

应采用多种付款方式来促销，可以采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种方式，使开发资金按预期回隆，消减金融财务危险。

项目自然环境风险分析本项目处于个两面是山坡，中间低谷地势上，酷似个狭长峡谷。

福州市个台风多发地区，每到夏季台风经常登录，狂风暴雨连绵不绝。

这对于本项目开工建设进度造成很大影响，会使得建设陈本增加。

而此地块土质疏松，难免发生泥石流等灾害。

建议企业在开发前期做好预防工作准备，时刻关注天气变化，以免损伤惨重。

项目风险控制对策项目风险应对计划表项目名称项目方项目组业主方项目进行阶段施工阶段编号填表日期方面类型风险风险应对措施环境方面气象可能不利天气每天检查及时安排，预防为主公共服务在进行建设施工时必须保持公共服务订立制度，严格执行，预防为主财产损失可能是否有制度和措施可以参加保险，转移为主，预防为辅施工进度目标是否清楚可以看板式目标管理在项目关键点进行分析，找出进度和费用在偏差原因，采取相应措施原材料供应情况人员配备情况费用是否定期进行成本估算成本与计划和预算相比较情况在项目实施前，相应制定风险应对后备措施。

如预算应急费技术后备措施进度后备措施，减少和接受损失质量目标是否清楚是否对照质量计划进行检查工作技术要求是否进行会审，技术交底施工期必须进行技术图样和合同评审，进行技术交底会，使施工和管理人员都熟悉和了解项目要求和标准制定技术计划和施工组织设计，定期检查，考核隐蔽工程严格检查，做出记录，签署意见，办理