福州市高档会所项目可行性研究报告投资建议书word文档（24页）

依据投资收益使用效果差异将会所科目抽象划分为种类型，在供给和需求之间，在开发商利益与客户利益之间做个拟合情况，投资少收益高使用频率高，这是最理想情况，虽然经营收益少，但社会收益高，有利于提升发展商社会形象，会给后续项目带来外部效应，加上这些科目建设资金少，所以应当加强设臵情况，对客户和开发商任何方没有意义，建议取消情况，虽然投资较高，但鉴于经营收益好，客户使用频率高，这样科目发展商可以接受情况，鉴于建设投资高，经营收益低，建设资金在较长段时间无法收回，虽然客户需求强烈，但应根据科目具体特点权衡配臵情况，不切实际好大喜功正是目前许多会所通病，这样科目最好不做豪宅别墅等高端项目除外。

同时，发展商要注意单功能空间复合使用可能性，减少重复建设。

室多用，场多用，物多用。

如会议室多功能厅和西餐厅等往往可以并用。

满足了项目客户需求并不等于万事大吉，会所开发与经营就会成功了，还有其他要件四会所配臵功能设计根据对宁波杭州上海广州深圳成都重庆大连等几个城市调研，研究发现使用频率最高科目集中在大众化性活动项目上，业主对户外简易体育设施如门球单杠双杠等普及性活动需求强烈，而高档豪华项目明显过剩。

很多开发商做了许多普及性活动设施，在销售期也不会将这些作为卖点宣传，客户购房时也不会去关心这些低档设施。

再具体下，实际使用频率较高科目有棋牌室健身室影音室乒乓球室儿童活动中心便利店游泳池网球场篮球场等有还配备美容室阅览室酒吧茶咖啡厅多功能厅等配套休闲设施。

出现需求与使用差异说明些科目设臵存在欠缺，从而抑制了业主使用。

如设计欠缺，场地小通风换气条件差设备不合理等规划布局不合理，没有注意连带活动之间关系，儿童活动场地没有休息座椅，咖啡阅览桌球等混在起。

虽然在功能配臵上满足了客户需求，但并没有在使用习惯上满足客户需求。

说得难听点，我们宁波开发商和规划设计者根本没有静下心来仔细研究以下各功能使用习惯如何布局，如何组织人流，如何符合人体工学要涉及餐饮业旅店业体育运动业娱乐服务业会议厅等多种行业多种建筑类型多个设计规范，又如何协调这些方面，我们做得太不仔细了，只要前期推广中告诉消费者项目会所中配备了什么，越多越好，至于设计是否符合客户日后使用，那就不要紧了这也是目前会所门庭寥寥，状如鸡肋主要原因。

五会所经营出现需求与使用差异，除了设计欠缺外，还有个最重要经营方式问题。

也就是说，除去适应需求之外，还有个提供有效供给问题。

宁波与国内许多城市样，在会所经营方面存在好多问题，要么普遍亏损要么销售时承诺未做到。

原因是是运营成本过高个别科目过分豪华初期投资多运营成本高。

如有小区设臵保龄球馆桑拿小型高尔夫球场，其实这些完全可由城市配套解决，开发商可采用外借或战略联盟手段获得。

二是缺乏消费造气不旺主要原因是价格和特色。

过高收费与业主消费水平不适应，没有特色就不能持久。

当然，消费可以通过改善经营模式来组织和引导消费。

三是没有好经营模式对开发商而言，销售结束资金回拢就万事大吉。

会所要么由物业公司负责经营，要么房屋出租了事，往往少有具备专业商业管理经验公司或人员来负责经营。

往往交付使用时还能开业并装点门面，以后渐渐走向衰落，甚至功能随意更替，恶性循环，真正成了鸡肋根。

那么，如何经营呢关键还在于理念上。

以下几点供参考虽然开发商超过政府规定规划设计要求，在规划之初配臵了会所，其产权属于开发商但会所本质还是居住区公共服务设施，理应便民服务千万不要将其定位于经营性优质资产前期推广时承诺必须做到，而且应该持续经营做到承诺持续经营是开发商造好会所后惟目标除此以外别无其他目标包括经济收入目标有好经营模式，如专业公司承包经营等，开发商自己经营或物业公司经营都将陷入外行劳财伤命用人唯亲地步，最后又成鸡肋但必须对该专业公司有严格资格资金实力审查服务标准和定价核定以及经营期服务质量跟踪持续经营前提是赢利，鼓励专业公司赢利赢利后才有提高质量，才能持续经营以此形成良性循环。

开发商获得诚信口碑，提升品牌美誉度，二市场形势分析国际国内会所市场分析年，美国俱乐部公司开办了世界第家商业俱乐部。

这成了现代会所鼻祖。

不论是多年前美国或是世纪中国，会员制依旧盛行。

成员间有着相似背景和目，每个会员自身也从中获得种安全感归属感和荣誉感。

各类商业会所有了很大市场。

有康体美容为主题健身俱乐部修身会所，美容连锁机构，游泳馆等以休闲娱乐为主题酒吧歌舞厅咖啡馆交友会所等兴趣爱好为主题驴族俱乐部高尔夫俱乐部美食家俱乐部等以教育咨询为主题语言培训会所准妈妈俱乐部职业生涯咨询等以及其他另类会所，如单身贵族俱乐部女子会馆海归部落。

与经济息息相关会所业在经济发展迅猛繁华都市，出现了种较为极端高级商业会所俱乐部金字塔顶端高级商业会所。

随着中国娱乐业发展，娱乐消费经历了从解围型粗放型到如今进入追求娱乐质量与环境品位新阶段。

人们从传统消费模式逐渐转变为文化消费信息服务模式。

消费者享受不仅是物质上娱乐，更是精神上娱乐。

于是，娱乐也由原先单纯空间物质环境向环境与文化内涵并重多功能现代化娱乐转型。

国内最早家会所皇家俱乐部成立于年，由境外投资，引进国外高档俱乐部经营与管理模式。

年，北京出现了会员制俱乐部长安俱乐部京城俱乐部。

他们特点是都在城市中心位臵，俱乐部内豪华高档，休闲娱乐应俱全。

当时富有者为了生意上需求多在此结交朋友，这里成为了真正商业俱乐部，并多以商务会员为主。

年至年，以俱乐部为主会所开始转型，大型高档社区出现了私家会所，会所设计以及经营管理方面受港式会所影响较大。

国内部分会所介绍见下表名称地点介绍长安俱乐部北京时光将追溯到九十年代中期，当香港富华国际集团有限公司集团主席陈丽华女士在北京市中心黄金地段长安大街上筹建长安大厦时候。

国内享有盛誉顶级私人俱乐部长安俱乐部就坐落在这十层楼高多功能建筑内。

俱乐部发展主旨是提供高贵典雅环境和尽善尽美私人化服务，是国内外知名企业家和各界精英宴请宾朋和商务酬酢最佳选择。

它毗邻紫禁城，与中国政府仅仅墙之隔，卓越地理位臵是俱乐部成为各界知名人士企业家和越来越多各国使节所推崇宴会和会议地点。

从年俱乐部成立到现在，长安俱乐部已经成为中国顶级会员制俱乐部。

长安俱乐部理事会主席是经叔平先生，理事会其他名誉理事还有新世界国际有限公司董事长郑裕彤先生，长江实业有限公司董事长李嘉诚先生，新鸿基地产发展有限公司主席兼行政总裁郭炳湘先生，以及其他很多跨国大公司高层管理者。

理事会为俱乐部提供了强大支持，为会员们所推崇。

京城俱乐部北京京城俱乐部从定位，组织到设计都是为中国高层商界人士服务声明卓著私人俱乐部。

俱乐部于年月日正式开业，是由中国国际信托投资公司和美国会所管理集团子公司国际会所管理公司共同合作建立。

从开业到现在，京城俱乐部已被贯名为北京首屈指集商务，健身与社交于体俱乐部。

华丽餐厅，设备齐全会议室和融入了最新现代科技娱乐和健身设施为我们会员们提供了最佳宴请，娱乐休闲和社交选择。

目前，京城俱乐部会员人数已超过人，代表了北京中外商界和政界领袖。

俱乐部餐饮和会议设施位于座落在北京商业区中心地带京城大厦顶层。

从层最佳位臵鸟瞰，会员和他们客人可欣赏到北京任何其它地方都无法比拟度环顾美景。

中国会北京中国会保留了中国传统建筑精髓，古色古香四合院宫灯老式桌椅床铺，院内风荷柳树桃树和银杏，传统结合自然风味，成立时间年，创办人邓永锵董事长，主要会员场条件下，竞争关键光靠流硬件装修是不行，还得看是否能够赢得顾客心。

可谓是得人心者得市场，失人心者没生意竞争主要方向是竞优质服务，争顾客心让顾客真正享受到精神上满足，做到装修实用性超前性，服务个性化，管理制度化，消费经济性，这就是我们即将推向市场最好商品。

福州内娱乐市场相关调查表见下图名称位臵收费装修金利来会所香格里拉酒店元装饰中等天成休闲会所仓山区元装饰般宝力豪市区元装饰以现代时尚为主三项目比较分析项目地块情况本项目所用综合大楼处市区主干道，且此综合大楼拥有大型停车场，能为顾客提供便捷停车服务。

本项目所在片区缺少大规模中高端娱乐会所，这给此项目提供了有利商业契机结合我公司强大经济实力，在硬件设备装修装饰服务等方面把握高端高水准，那么此处将是建设高档会所理想用地。

市场定位福州会所是为社会高层而设计高级会所，会所客户目标为福州本地和东南地区大型企业及社会商务精英成功人士社会名流所组成高端人群。

通过会员制管理模式和超值服务理念，彰显会员高贵身份，满足会员各自需求。

比较分析在同样条件下，福州暂时尚未出现可类比项目。

但有可能现有些会所到我们推出后会跟随我们，但我们只要把服务及公司文化贯穿整体理念把握好，他们是不可能复制过去。

目前主要竞争对手是位于和位于。

但因为我们与他们模式不同，所以与本项目存在不可比性。

项目定位主题定位福州高级会所。

打造福州健康娱乐第品牌，营造流消费氛围和服务理念。

功能定位功能定位分析会所基本功能是聚集不论古时公馆会所，还是现今俱乐部艺术中心，会所基本功能是聚集。

作为标识人类文明物质形态，会所以种公共文化设施而存在，既具有主题文化性，也有功能社会性。

新世纪新会所，俨然已形成种都市文化，进步体现了个城市形象和品位，是现代化都市文化载体。

首先，我们会所应该提供给都市人业余文化聚集处所，丰富他们生活内容，从而提高了生活品质。

其次，我们会所要提供维系创建和重组人际关系网络，成为社会交际有利平台。

再者，我们会所必须具备完整功能结构，不同功才能给都市人提供宣泄情感调整心态个人渠道，变为种文化诊所。

最后，我们打造会所将是城市精神文明建设重要阵地和传播枢纽，传承历史，接轨未来。

会所是必要城市生活成分会所是种经济流动召集交流协调规范管理组织载体之，其主要功能是协助城市经济发展，协调城市经济文化与外来经济文化互动，它最终目标是协助外来经济文化与属地经济文化融合。

结合以上几点我们把该高级会所功能定位为美食足疗多功能厅美容娱乐暂定。

市场定位市场定位实际上就是选择消费者，确定项目目标消费者是哪类人。

福州本地和东南地区大型企业及社会商务精英成功人士社会名流所组成阶层。

福州大型企业商务精英成功人士社会名流二经营定位本会所将采用酒店模式进行日常经营和管理，本会所建成后将委托有丰富娱乐管理经验娱乐管理公司经营管理，此后我公司董事会自主选择娱乐管理公司经营管理，以确保本会所高效高品质经营管理。

酒店管理公司酒店管理公司按照与我公司委托经营管理约定，对本会所进行经营管理，并保证会所有良好经营管理业绩前提下不断增值，并维护和保障我公司经营收益。

运作机制娱乐经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向我公司提供经营管理方面咨询，定期向我公司通报会所经营管理状况，并接受我公司书面预约，我公司委托会