福建东山海峡论坛项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

商务旅游市场繁荣，是社会经济活跃晴雨表，大量信息产品培训都要通过会议方式去实现。

随着商务旅游市场兴旺，方面促进经济领域方面发展，另方面也成为提升城市形象品位个重要内容。

商务旅游经济成功经营代表之海南博鳌正是通过这样种方式兴起。

博鳌亚洲论坛成立大会于年月日在中国海南博鳌举行，博鳌亚洲论坛在博鳌正式成立。

由亚洲各国前政要，工商界领导人，著名企业家，专家学者和其它知名人士参加对话场所亚洲论坛，以海南博鳌命名，并将博鳌作为永久性会址。

博鳌亚洲论坛首届年会于年月日至日在海南省博鳌举行，由此，标志着海南举办国际性会议条件成熟。

通过两年建设，目前博鳌已有间套客房，各种软硬件设施达到了召开国际会议水平，于是这里便成了些国内外著名企业集团首选目标。

国内外些著名企业如西门子诺华制药三九制药等均将博鳌作为会议首选之地。

尤其是首届年会后，博鳌金海岸温泉大酒店已接待了多个国内外会议。

这些会议主要由跨国公司以及金融证券制药等行业大型企业召开，体现了由政府会议向商务会议转移多元化发展趋势。

由于会议频繁，博鳌金海岸温泉大酒店几乎每隔两天就有个会议召开，有时候甚至有至个会议同时召开。

汽大众在年中已在博鳌连续召开了次会议国际知名诺华制药公司在年内召开了次会议。

博鳌效应带动了海南旅游业发展，促进海南整体经济发展，也确立其在国际政治经济舞台上特殊社会地位。

中国加入，年北京奥运成功申办与举办，国内经济高速发展，给中国商务旅游市场提供了极大发展空间，巨大市场需求和产业发展机会促使中国国内需要建立批类似博鳌这样大型国际商务会议中心。

二可参照区域房地产市场分析本项目以海峡论坛为主题，实质以房地产开发为主体滨海景观旅游度假区，因此本项目目标市场覆盖全国。

由于厦门汕头与东山距离较近，博鳌与本项目定位类似，因此上述区域房地产市场发展状况对本项目更具参考价值。

东山房地产市场分析级市场土地出让面积年年土地出让面积单位亩时间土地出让面积土地出让价格二级市场房地产开发面积房地产销售价格年年房地产开发面积单位万平方米时间房地产开发面积高档物业供应情况楼盘名称开发商物业类型开发量开盘时间价格销售率宏益别墅宏益别墅套二厦门汕头博鳌房地产市场分析厦门汕头博鳌房地产市场分析表单位元细分市场厦门汕头博鳌低密度住宅，多层，产权式酒店，商业，第五章项目分析根据本项目实际情况，结合项目发展背景，我们对该项目从以下几个角度进行分析项目优势从宏观上来看，国家宏观政策大力支持发展旅游产业，各地促进旅游产业政策不断出台，国内居民旅游消费量日趋提高，国际入境旅游需求稳步增长。

从微观角度看项目所处位置拥有稀缺自然条件东山拥有国内流优质沙滩和海水，整个沙滩延绵数十公里金銮湾处于东山海岸线最洁净区域具有保护良好自然植被坐享丰富景观资源，拥有山海湖及原始村落自然景观拥有较大面积内湖，无需大量增加造湖成本。

二项目土地取得成本较低，且升值空间大本项目地价为万亩，目前该区域年同类土地出让价为万亩。

而且随着厦深铁路开通两岸通商通航条件进步完善，项目土地升值空间将进步提升。

三当地各级政府对本项目支持力度大本项目被列为福建省年预备重点项目漳州市委市府为本项目成立了专门协调工作小组，市长任小组组长，市委副书记任副组长中信深圳集团也与东山县政府结成了战略合作伙伴关系。

四项目土地产权明晰，便于规划控制东南部海滨片区是未开发新区域，发展潜力大，拥有较大发展空间。

政府对此处已开始进行统征用，土地产权明晰，便于规划控制。

二项目劣势项目所在地距离东山城区较远，约公里。

二缺乏公共配套设施，如不解决，将会带来诸多不便，同时也严重制约了今后发展。

三片区临近海边，地质状况复杂，回填土方量巨大，将会增加项目开发成本。

三项目机会厦深铁路厦门至深圳东山支线进岛至港区十五期间开工建设。

二东山澎湖客运专用码头在洽谈筹建中。

三岛上高速公路武平云霄高速公路延伸线已列入福建省十五交通规划。

四随着国家土地调控措施执行，低密度住宅用地越发稀缺，低密度住宅价格上涨空间较大。

四项目威胁原有良好生态环境如果遭到无序开发，其所受破坏将不可挽救。

二项目旁边百亿新城度假村烂尾楼若不能及早得到清理，将会对本项目产生不良影响。

第六章项目定位项目功能定位本项目总体定位为充分发掘滨海旅游资源潜力，建设成为以优质海滩浴场为特色，可供旅游观光休闲度假和召开国际会议，具有国内流水准滨海旅游胜地和会展中心。

整个片区划分为海滨度假区文化论坛中心区高档酒店区高档生态居住区商业服务区等五大功能。

从项目功能定位出发，海峡论坛片区建设将会以沙滩改造为起点，建设高档酒店和国际会议中心，高尚公寓区以及相关设施和环境改造建设，最终用年左右时间完成整个开发过程。

随着东山影响力提高，优美自然环境，达到国际水准并配备完善商务旅游服务国际会议中心将吸引大量来自国内外商务游客，从而带动海峡论坛片区乃至整个东山旅游经济发展，并提高海峡论坛在国内国际社会中品位形象。

二项目产品定位海峡论坛项目按主要功能将划分为六大功能区域，以建设高档次文化论坛中心度假酒店商业娱乐休闲运动高档生态居住区等设施为主，并改造新建片区主要交通道路，完善园林广场停车场环卫设施等配套设施。

其具体内容如下海峡论坛中心论坛中心拟按国内流水平会议中心标准建设。

建设内容包括多功能厅国际会议厅休息室客房中西餐厅商务中心体育休闲用房娱乐厅办公设备用房以及室内园林小品绿化屋顶空中花园等。

其中多功能厅及会议厅，设置可容纳人多功能厅个人多功能厅个人多功能厅个可容纳人国际会议厅个容纳人大会议室两间容纳人左右中型会议室三间容纳人贵宾厅两间容纳人以下各种小型会议室若干间，基本上达到为满足多个会议组团同时服务目同时配置以下会议设施同传系统会议系统和主席发言机传送现场电视信号通道音频信号合成系统和多媒体演示控制系统影像电脑强光三枪投影机影像电脑强光投影机实物投影机幻影机幻灯机幻灯视频转换器彩色多频系统电视机多频视频放影机镭射笔等。

客房中西餐厅商务中心体育休闲用房娱乐厅等内部设施及会议中心内外装饰，均按星级酒店标准配置。

二高档酒店高档酒店区拟按星级酒店标准建设。

建设内容包括客房中西餐厅多功能厅商务中心健身房娱乐厅办公设备用房以及室内园林小品绿化屋顶空中花园等，其中客房按标准客房高级客房豪华客房设置，每套面积为平方米，同时设置定数量标准套房高级套房豪华套房，每套面积为平方米，并设置两套总统套房，每套面积分别为平方米。

酒店内外装饰及客房等内部设施均按星级酒店标准配置。

三海滨度假区拟设置帆船运动深海潜水海底观光等设施，使之成为有强烈海洋气息休闲娱乐特色项目。

四高档生态居住区及高级会员公寓该区域用地包括居住用地和与之配套旅游度假及游乐用地。

建设内容包括小体量组合形式建筑群配套中西餐厅多功能厅商务中心健身房娱乐厅办公管理用房等旅游度假及游乐设施等五商业服务区商业服务区区规划用察等多种形式。

本项目将参照达沃斯模式发展会议展览度假休闲生态旅游运动探险等，构建多形态旅游。

中国中信集团公司实力经验和具有生命力主题论坛都是成功不可或缺因素，本项目国际会议中心将从达沃斯国际经济论坛博鳌亚洲论坛吸取运作模式和精神内蕴，通过精心策划主题活动，使论坛发展经久不衰，真正形成论坛永久载体。

各类主题活动例如组织海峡各类论坛年会组织进行相关权威性评价活动组织相关单项评选活动组织举办各类主题博览会组织区域性重大活动创办会刊网站。

第八章项目技术经济指标规划用地汇总表规划用地汇总表用地代码用地性质用地面积占总建设用比例大类中类类居住用地，二类居住用地，三类居住用地，四类居住用地，五类居住用地，服务业用地，旅馆业用地，体育产业用地，旅游度假及游乐用地，广场用地，社会停车场库用地，公共绿地，生产防护绿地，水域，环境卫生设施用地，合计二土地开发强度规划土地开发强度览表用地代码用地性质用地面积建筑面积平均容积率大类中类类居住用地二类居住用地五类居住用地服务业用地旅馆业用地体育产业用地旅游度假及游乐用地合计，三地块主要指标地块主要指标序号项目名称占地面积容积率建筑面积备注高档酒店区平均容积率二文化论坛中心区平均容积率三体育娱乐休闲区平均容积率服务业用地旅游度假及游乐用地体育娱乐休闲配套四商业服务区平均容积率旅游度假及游乐用地服务业用地五高档生态居住区平均容积率高级会员公寓旅游度假及游乐用地六高级会员公寓区平均容积率七广场及停车场平均容积率广场用地，停车场用地，八环卫设施用地，九公共绿地，图则中规划十生产防护绿地，改造完善十水域，现状进行改造十二沙滩及海水水域改造未含占地面积十计，四技术经济指标主要技术经济指标序号名称单位数量百分比备注规划用地面积未含沙滩水域面积公顷建筑物占地面积总建筑面积，广场停车场及道路面积，环卫设施用地，绿地面积，水域面积，未计海水水域面积容积率建筑覆盖率绿地率第九章项目开发计划项目开发计划表序号主要建设内容建筑面积投资金额元时间备注期建设高档酒店和国际会议中心高级会员公寓，沙滩区沙滩生产防护绿地及水域改造，沙滩步行景观道路，增设园林绿化及建筑小品，改造南西路及给水排水电力电信等配套设施至未计沙滩水域改造面积及道路广场面积二期高级会员公寓商业服务设施临海观景区内湖等内部水域改造完善，内湖步行景观道路，交通道路及给水排水电力电信园林绿化等配套设施，至未计临海观景区内湖改造面积及道路广场面积三期体育活动区帆船运动深海潜水海底观光商业综合服务核心区域耕地及园地道路交通及给水排水电力电信园林绿化等配套设施，至未计道路广场面积合计第十章项目经济评价估算依据及参考资料年漳州市建筑工程价格信息二漳州市建设工程技术经济指标年三民用建筑工程其他各种费用构成及取费标准等二测算参数选取在可售物业全部销售前提下，销售收入按高档生态居住区，元平米高级会员公寓，元平米酒店，元平米商业，元平米测算。

二前期费用按照元平米测算。

三建安成本按照高档生态居住区，元平米高级会员公寓，元平米酒店，元平米商业，元平米会议中心，元平米体育娱乐设施元平米测算。

四不可预见费按照前期费用与建安成本之和测算。

五管理费用营销费用都按照销售收入测算。

六财务费用作均衡处理，利率为。

七两税费按照销售收入测算。

八土地增值税严格按照相关条例进行测算。

九企业所得税率为。

三假设条件假设向银行贷款亿元人民币，按建设周期资金需要量分期分年投入，即第期每年，万元，第二期每年，万元，第三期每年，万元。

二假设项目建设周期年，销售周期年。

四财务分析假设可售物业全部销售项目投资收益表序号项目计算公式单方元面积总价元销售收入，高档生态居住区高级会员公寓，酒店商业总投资，土地取得成本，前期费用，建安成本，高档生态居住区高级会员公寓，酒店商业会议中心体育娱乐设施，不可预见费管理费用营销费用财务费用税前利润，税项两税费土地增值税企业所得税税后成本，税后利润销售利润率投资利润率说明若可售物业全部销售，则税后利润为元，销售利润率为，投资利