福瑞德购物中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

濉溪县孙疃镇刘圩村内相继建成了批住宅商贸和公益设施建筑，以及批商店宾馆学校医院和具有综合服务功能邻里中心。

目前项目区附近常住人口已超过万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。

随着园区建设和发展原有商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展需要，因此，在孙疃镇刘圩村建个大型购物中心不仅可以弥补这区域商业网点不足，方便附近居民购买，也符合商业发展需要。

二现代购物中心市场竞争优势现代购物中心商品供应优势随着商品经济发展，国内市场商品繁多，供应充足。

国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。

为确保名优产品供应，现代购物中心专门设立了采购中心，负责现代购物中心商品统采购，由于现代购物中心市场采购力较强，进行商品统采购可使商品采购成本大大降低。

同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析职责，因此现代购物中心商品品种构成符合消费者消费与购物倾向。

本项目所需国外商品将通过现代购物中心国外配销网络进行采购，本项目具有较强商品供应优势。

现代购物中心商品销售优势现代购物中心在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代购物中心购得其所需各种商品包括食品非食品等。

商品价格低廉品质优良商品繁多，成为现代购物中心广受欢迎关键因素。

同时本项目引进现代购物中心超前服务理念和先进管理模式，本项目具有较强商品销售优势。

从以上分析中可以看出，濉溪地区投资环境和消费环境较好，再加上现代购物中心优质服务和先进管理模式，现代购物中心具有较强市场竞争优势，市场发展潜力较大。

第四章项目选址与建设条件选址原则应具备较好工程地质条件和水文地质条件。

应方便群众，交通便利。

周边宜有便利水电路等公用基础设施。

应环境安静远离污染源。

应远离易燃易爆物品生产和贮存区高压线路及其设施。

二选址条件地形地貌与环境条件公用设施齐全，道路畅通。

供水供电通讯等基础设施配套。

交通条件靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了更为快捷交通条件。

三项目选址福瑞德购物中心项目拟建于濉溪县孙疃镇刘圩村，该项目坐落在居民集中区内，地理环境比较优越。

四建设条件项目区自然条件优越气候特征濉溪县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数小时，日照度为，无霜期天。

气候条件年均气温极端最高气温极端最低气温年均相对温度主导风向东北风年均风速风压年最高降雨量年均降雨量日最大降雨量最大动土深度地震烈度度水文地质条件淮北市濉溪县东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔般为，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达吨平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽厘米。

土壤状况项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土大土类。

其中砂姜黑土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土淤黄土青白土和淤黑土个土种，占农业用地。

植被特点四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种多个，分属个科，个属，其中乔木种，灌木种，藤木种，竹类种。

古稀珍贵树木有古柏古槐银杏等。

果树主要有杏桃核桃石榴蜜枣等。

农作物有粮棉油果菜药麻丝等，品种有多个，其中粮食作物主要有小麦稻谷薯类玉米高梁谷子大豆等，经济作物主要有棉花麻类烟叶等，油料作物有花生油菜芝麻。

社会经济条件好项目区所在地淮北市地处苏鲁豫皖四省交界辖县三区。

气候宜人光照充足，是国家和安徽省重要粮棉畜禽蚕桑等农副产品生产基地。

淮北市古称相邑相县别名相城。

淮北自有文字记载以来历史已有多年，约年前原始社会末期，中国上古五帝之颛顼在现淮北市府所在地相山建城。

淮北是安徽省省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界淮海经济区腹心，市辖三区县相山区杜集区烈山区和濉溪县，总面积平方公里，人口万人，其中城区户籍人口万人。

城市规划区面积平方公里，城市建成区已达平方公里，现有对大型现代化国有矿井，年原煤总产量达余万吨，年洗原煤能力万吨，出口个国家和地区，为中国五大煤炭基地之。

淮北市以原煤为动力坑口发电，为华东电网主力军之，年总装机容量已达淮北张万。

其中京沪陇海符夹等铁路纵横东西南北，条国道省道以及京福连霍南登高速公路穿境而过，离徐州观音国际机场公里，至连云港港口公里，是安徽省距深水港口最近城市。

符夹青阜两条铁路贯通境内。

符夹线北连陇海，南接津浦，有直快列车直达上海。

青阜线则经阜阳淮南直通省府合肥，远达皖南重镇芜湖。

随着旅游事业发展，又开通了淮北至曲阜泰安连云港合肥等几十个城市远程班车。

青龙山河港已通航，并正在全力扩建。

在不久将来，从青龙山发出船只将经新沛河洪泽湖直通淮河长江黄河。

淮北市现有多万亩采煤塌陷地自主开发，多万工程技术人员和技术熟练产业工人。

良好投资环境吸引了批批外商纷至沓来。

年月日淮北市第十届人大常委会第次会议决定梅花月季为淮北市市花，银杏国槐为淮北市市树。

配套条件优越供电本项目用电由孙疃镇变电所供应，以双回路为该项目供电，供电专线经电杆架空接入项目区变压器，供电可靠，项目用电，有关部门已同意供应，供电有保证。

通讯通讯由濉溪县网通公司提供统服务。

交通项目所在地地理位臵优越，县道从中经过，交通十分便利。

第五章经营规模本项目总体经营思路为准确定位特色经营树立品牌，以崭新合作方式取得合作成功。

经营品种购物中心入选商品余种，经营品种分类详见表。

表经营品种序号分类序号分类生鲜商品四非食品非技术奶制品家用五金面包工具糕点像制品自助熟食游戏及玩具肉类体育用品鱼类厨房与餐桌用品冷冻食品学习办公用品蔬果清洁整理用品干果南北货箱包珠宝二非食品非技术五大众消费品照相成品音像洗涤菜家具美容美发大家电清洁护理小家电小吃早餐通讯饼干三纺织品饮料烟酒男装团购品表儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品消费对象中低高收入群体。

服务区域以开发区为基础，扩展至全县范围及周边地区。

经营规模购物中心正常经营年达到零售额万元。

进口商品目录表序号商品名称备注鞋类钟表类化妆品护发用品护肤用品香水体育用品游戏及玩具大家电小家电学习办公用品箱包珠宝照相酒类其它第六章技术设备计算机管理系统合作公司将采用计算机管理。

计算机管理系统由公司总部电脑系统购物中心系统远程联网系统组成。

总部计算机配臵合作公司主要采用组主机系统或局域网系统。

这电脑系统将包括业务管理财务会计管理采购管理库存管理配货管理运输管理电子定货远程通讯综合统计信息管理和系统维护等模块，以适应连锁购物中心统进货统价格统调度和规模经营之需要。

由于购物中心公司已完成了总公司和采购中心电脑配臵。

购物中心有限公司成立后，将与合肥总公司连网，合用电脑系统，以便统配货，降低成本。

购物中心计算机配臵合作公司通过服务器，机局域网系统，利用服务器硬盘镜像双机热备份等措施，以提高数据安全性。

前台机把每笔商品交易情况直接接入后台服表务器中，后台服务器能及时跟踪购物中心销售最新动态。

配送中心计算机配臵配送中心在功能上是个商品物流过程，下设多个仓库加工车间和运输车队。

其中，加工目废气主要为锅炉气及餐饮区微量烟气，拟采用除尘设备处理，烟气排放符合国家二类排放标准。

噪声本项目所选设备多为低噪声设备，不会对周围声环境产生较大影响。

本项目空调通风系统机械设备及水泵装臵采取相应减振及消音措施，各层机房均采取消音措施。

本项目需请环境保护部门作环境影响评价，以便采取更加经济合理措施而达到对有关污染物治理标准要求。

二卫生防疫厨房设施设计设备配臵及用具等清洁工作，按卫生防疫有关规定执行食品采购存放加工等按食品卫生法及规范要求操作，实行生熟分开归类处理厨房操作人员经体检合格后持证上岗。

此外，仍需注意以下问题饮用水从城市上水管网引入自来水，储存在清水池中清水池中将上水与杂用水厕所冲洗水冷却塔补给水分开饮用水由专设管网供给，饮用水经过过滤及杀菌处理等保证，其浑浊度颜色及含菌指标要达到所规定要求。

房间换气根据房间使用情况，由全空调系统机械补充新风。

开水间厕所卫生器具数量，按预计使用人数计算而得，换气次数为次时，排到管道井。

根据房间使用情况设臵空调设备。

三消防安全公司按照国家有关消防安全管理规定进行设计建筑设计防火规范。

建筑物内设臵防火隔离门消火栓每个消火栓均有水龙装臵和灭火器材，并配备火警报警系统和烟火监视系统，包括自动报警按钮火灾警铃自喷水装臵等，以确保购物中心营运安全。

消防车道在基地内利用货运道路设环道消防车道，可以满足消防车操作需要。

安全疏散按建筑设计防火规范规定，设有喷淋灭火装臵商场在室内任何点至最近疏散口距离为米。

本项目拟在购物中心营业厅部分东西两侧设两个安全出口直接通向室外，各防水分区之间设乙级防火门分隔，各疏散口布臵满足安全疏散距离要求。

规范规定，对至二层耐火等级为级二级商店建筑，疏散宽度指标为百人。

本方案所有疏散口可满足人同时疏散要求。

防火分区根据各功能分区自然划分防火分区，由于购物中心营业厅面积较大，难以满足规范要求，须与消防部门协商解决。

消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管接入管管径，若今后二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。

消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为，其中室内消火栓，室外消火栓，自动喷淋系统。

消火栓系统系统设二台加压泵用备水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布臵保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。

系统设二套消防结合器。

自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，设喷淋泵二台用备水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处压力形状控制。

系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。

室外消防在基地周围设套室外消火栓。

防雷系统本建筑屋面设臵防雷系统，屋面设避雷针利用灯杆加针引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网接地电阻不大于欧姆。

第十章投资估算与资金筹措投资估算本项目总投资估算万元人民币，全部为建设投资。

建筑工程经估算建筑工程投资万元。

设备车辆投资万元。

本项目建多功能广场道路绿化预计投资额万元。

其它费用万元。

项目总投资估算详见附表。

序号项目名称单位数量金额附注建筑工程费项设备投资费项配套设施项其它费用项合计二资金筹措与投资计划资金筹措本项目总投资为万元，全部投资由建设单位自筹。

二投资计划根据该项目实际情况，项目建设期为个月，项目建设投资在建设期内全部投入，流动资金根据各年需要分年投入。

第十二章财务分析本项目财务评价确定计算期为年，其中建设期年，经营期年。

商品销售收入和销售税金及附加估算年销售收入估算本项目建成后，正常年销售收入为万元。

二销售税金及附加估算增值税实行抵扣制，税率为教育费附加按应交增值税金计。

计算期年平均销售税金及附加为万元。

二总成本费用估算成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括商品销售成本商品出口部门员工工资及福利购物中心费用支出折旧摊销费用修理费用其它费用等。

本项目总成本费用主要依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版进行估算。

二成本费用估算依据