租赁住房和廉租住房项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

项目周边规划道路由政府实施。

本建设项目建设时间紧任务重，且项目存在建设工程复杂投资大建设期长等特点，存在着融资风险财务风险。

因此，建议项目在建设过程中，加强投资管理工程进度管理，并采用有效措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素发生。

项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。

建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。

第二章项目建设必要性项目建设背景国家公共租赁住房及廉租房保障制度我国政府住房保障方式主要包括实物配租配售，货币补贴和金融政策支持等。

其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住房。

公共租赁住房是指政府或企业持有部分房源，并将这些房屋以低于市场价方式租给特定人群。

租金水平高于廉租房，但低于商品房。

公共租赁住房保障基本属性特征是政府建设或筹集房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向定社会群体提供具有杜会福利性质保障。

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租形式，向城镇低收入居民且住房困难家庭提供社会保障性质住房。

廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间夹心层人群。

公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴实物配租及租金核减，强调实际工作应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租租金核减为辅。

保障标准制定必须结合我国各地经济发展状况，方面要合理地确定收入标准，另方面是要合理确定补贴支出标准。

此外，公共租赁住房和廉租房制度还包括具体管理运作机制，以维护该社会保障制度公正性。

主要采用以下几项制度严格准入制度，包括实行书面申请审核公示登记调查核实排队轮候公布结果程序配租排序上实行公开公平摇号制度定期审核制度，包括实行定期审核，建立退出制度等。

国家及地方保障性住房政策住房问题是重要民生问题，党中央国务院高度重视解决群众住房问题。

改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民住房条件得到了较大改善。

但随着住房社会化商品化程度提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。

在党十七大报告中，胡锦涛同志详尽阐述了执政党社会建设方略，提出了要构建学有所教劳有所得病有所医老有所养住有所居和谐社会并且，在加快推进以改善民生为重点社会建设六大任务中，明确指出了要健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。

在所有实行市场经济发达或发展中国家，以非市场方式解决贫困群体主要措施，都是政府制定和建立相应住房保障制度，以保障所有社会成员居住权和生存权，维护社会公平正义和社会稳定。

概而言之，住房保障制度基本内容包括三个方面是救助性保障，就是政府对社会低收入群体实行救助，对其无力达到社会最低住房保障标准部分由政府包下来，廉租房形式公共住房等是这类保障典型方式二是援助性保障，政府通过定补贴方式使住房消费能力较低迫切需要改善人群获得住房，贴息贴租个税返还经济适用房等都属于此类三是互助性保障，政府通过强制雇主补贴减免个税规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层购房能力，使他们合理住房需求得到满足，公积金等是这类保障典型形式。

以上三种保障类型中，廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多国家实施种行之有效制度，也是十七大报告中唯强调住宅保障社会建设任务。

年建设部等部委颁发了廉租住房保障办法建设部等部委令第号，年月日起施行。

年月日财政部颁发财政部关于印发廉租住房保障资金管理办法通知财综号，年月日起实施。

年月日财政部国家税务总局颁发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知财税号。

年省人民政府颁发省政府关于解决城市低收入家庭住房困难实施意见苏政发号。

年月日省人民政府颁发省廉租住房保障办法省人民政府令第号，年月日起实施。

年月日市政府颁发常政办发号文市市区廉租住房公共租屋配建办法。

其中要求廉租住房公共租屋配建比例不低于项目中住宅总建筑面积，其套型建筑面积控制在左右。

配建廉租住房公共租屋必须配备基本生活设施。

廉租住房公共租屋配建指标经确定，开发建设单位不得擅自更改。

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知国发号强调了增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭住房问题。

要求各地要通过城市棚户区改造和新建改建政府购置等方式增加廉住房和经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭住房困难。

中央将加大对保障性安居工程建设支持力度。

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知国发号明确指出要加快保障性安居工程建设，确保完成年建设保障性住房万套各类棚户区改造住房万套工作任务。

住房城乡建设部发展改革委财政部等有关部门要尽快下达年度计划和中央补助资金。

住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

地方人民政府要切实落实土地供应资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。

按照政府组织社会参与原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。

年月日国务院关于年深化经济体制改革重点工作意见国发号明确提出建立健全保障性住房规划建设管理体制，加快廉租住房公共租赁住房和经济适用住房建设，推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发展综合性政策。

年月日中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门联合发布关于加快发展公共租赁住房指导意见建保号指出近年来，随着廉租住房经济适用住房建设和棚户区改造力度逐步加大，城市低收入家庭住房条件得到较大改善。

但是，由于有地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高上涨过快可供出租小户型住房供应不足等原因，些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房问题比较突出。

同时，随着城镇化快速推进，新职工阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构必然要求。

各地区各部门要统思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

由此可见，国家及地方各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设高度重视，项目建设符合国家政策要求。

相关规划及要求中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要健全住房供应体系立足保障基本需求引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障以市场为主满足多层次需求住房供应体系。

对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。

对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。

对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合制度。

建立健全经济适用环保和节约资源住房标准体系，倡导符合国情住房消费模式。

加大保障性住房供给强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足问题。

多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。

重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房主体。

加快各类棚户区改造，规范发展及机电设备国际招标中采用邀请招标方式要进行严格控制。

公开招标中没有这方面限制。

江苏省招标投标条例中规定依法必须进行招标项目中，有下列情形之，应当公开招标省设区市人民政府确定地方重点建设项目全部使用国有资金投资项目国有资金投资占控股或者主导地位项目法律法规和规章规定其他应当公开招标项目。

根据以上规定结合本工程情况，招标方式拟按下表进行表招标方式览表名称招标方式工程施工公开招标勘察设计邀请招标监理邀请招标重要材料设备公开招标招标组织形式根据中华人民共和国招标投标法规定，招标中可以采用自行招标和委托代理招标，自行招标，招标单位必须具备自行招标能力代理招标，代理单位必须具备与招标项目相对应规定资质。

江苏省招标投标条例中规定招标人自行办理招标事宜，应当具有编制招标文件和组织评标能力，符合下列条件，并向有关行政监督部门备案具有法人或者其他组织资格有与招标项目规模和复杂程度相适应技术经济等方面专业人员有专门招标机构或者有三名以上具有招标业务能力人员熟悉有关招标投标法律法规和规章。

本项目拟采用招标组织形式具体如下表招标组织形式览表名称招标组织形式工程施工委托招标勘察设计委托招标监理委托招标重要材料委托招标投标单位资质要求根据本项目规模及有关资质标准，投标单位资质拟要求如下表投标单位资质要求览表投标单位资质要求备注房屋建筑施工单位级施工总承包资质及以上勘察设计行业资质甲级监理专业资质甲级重要材料供货单位具有供货能力第十二章社会效益评价有利于解决中低收入家庭住房问题我国是低收入国家，中低收入家庭占绝大多数，他们迫切需要与其购买力相适应住房，以满足基本住房需求。

要建立以中低收入家庭为对象具有社会保障性质廉租房市场，以保证中低收入居民有基本居住条件，并且经过中低收入家庭努力，解决自身住房问题。

本项目实施，体现了常州市积极推进住房保障体制，用实际行动实践着三个代表和执政为民重要思想，加大城市建设力度，保持城市经济持续增长维护社会稳定，解百姓住房忧，圆市民安居梦。

有利于构建社会主义和谐社会在构建和谐社会大背景下，住房保障体系建设和完善，成为现阶段房地产发展主旋律，同时也是近来系列宏观调控政策重要目标。

住房问题是个社会问题，关系到社会稳定和政治安定。

本项目实施，体现了政府对住房因难户关怀，体现了社会主义优越性，密切了党和政府与人民群众联系，也是全国人民共同实现小康生活水平项重要举措，直接关系到经济发展和社会安定。

本项目实施将有效解决低收入者住房困难并促进我市房地产市场健康发展，对建设和谐社会起着重要作用。

有利于提升政府形象住房问题是重要民生问题。

党中央国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展根本目。

多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

加快建设保障性安居工程，对于改善民生促进社会和谐稳定具有重要意义。

从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是对我国经济社会发展顺时应势之举。

本项目实施体现了政府想群众之所想，做群众之所需关注民生情怀，有利于提升政府形象。

扶持弱势群体，体现社会公平适合我国国情住房模式是商品房经济适用房与廉租房三者并存。

本项目实施，是作为对占绝大多数广大中低收者种政策优惠，是通过扶持弱势群体，政策谋求政治稳定和社会和谐个良策。

本项目实施是实现困难群体参与社会再分配，享受经济增长所带来福利增加种手段，对于稳定社会秩序，缩小贫富差距，体现社会公平都有很大意义。

第十三章风险