小区东部。其地质构造是汾渭内陆断陷西段渭河地堑。南深北浅，长箕状拗陷。地堑上充填着深厚第四系地层，充填物皆由渭河及两岸支流冲积洪积经多次侵蚀和堆积回旋，形成广阔阶地平原格局。抉建地址处在二级阶地，地层上部为中更新世冲积黄土亚粘土砂砾石夹层古土壤层，下部为亚粘土和卵石层，基座为三门系细砂到亚粘土。该区属鄂尔多斯块体南缘渭河新生代断陷盆地，为汾渭地震带西南部分，查陕西省地震烈度区划图为区，应进行抗震设防，建构筑物应按基本烈度采取抗震措施。给排水条件项目用水类型主要为公共建筑用水生活用水及浇洒用水。项目规划区供水结合城市供水系统，水源由市政东水厂及规划北水厂供给，从渭清路乐天大街等城市供水干管接入，可满足给水需要。排水体制按照渭南市城市总体规划，采取雨污分流制排水体制。项目区生活污水排入城市污水管网即可雨水按照地形采取管线最短就近排放原则，汇集后排入城市雨水管网。供电条件项目用电由高新区良田变电站供尖，目前，渭清路乐天大街等城市公网布线合理，接线方便，可满足项目建成后用电需求。通信条件项目所在地通信事业十分发达，目前固定电话交换机总容量达到万门以上，移动电话容量达万部以上，宽带网络通讯设施配备齐全。通信设备和能力完全可满足项目需要，并对项目实施与运行具有极大促进作用。燃气供应条件项目区能源采取天然气供应。乐天大街天然气管道已敷设，可满足项目需要。项目建设环境渭南市委市政府把实施项目带动战略作为实现经济社会发展重要手段，把优化投资和经济发展环境作为生命线工程给予高度关注。经过连续开展‚项目建设年‛活动和近几年实践，保障项目建设环境，促进项目加快建设意识已经深入人心。加快中心城市建设是市委市政府确定五项重点工作之。渭南城中村改造工程是今后段时期内市政府重点工作任务，渭南市政府和有关部门给予高度重视和大力支持，市政府出台了关于加快渭南中心城市城中村改造意见，为项目建设提供了多种有利条件和优惠政策。建设该项目也是实施渭南中心城市‚西进北扩‛战略目标重要组成部分。由于项目实施对改善被拆迁群众生活有积极促进作用，项目从立项开始，就得到拆迁区群众广泛支持和拥护，把该项目建设看做政府为民办实事大事之，为项目建设提供力所能及支持和帮助。因此，只要该项目建设过程和程序符合城市规划和相关法律法规规定，无论是在政策环境资金环境行政执法环境施工环境等方面均是有保障。结论渭同市穆屯小区城中村综合改造项目地处渭南市城市中心西北部，是渭南市今年城市发展重点地区，建设区内给排水供电供热通信等外部设施系统齐全，距离近，保障性可靠，均可满足项目区建设需要。该项目建设符合渭南市国民经济‚十五‛发展规划城市近期建设规划及有关法律法规规定，项目建设外部环境有保障，可以建设。第四章项目建设方案项目建设标准根据实地调查摸底和未来城市人口结构特点，设计了多层和高层两种居住用房，同时配套建设相应商业用房和公共建筑，用于解决拆迁居民安臵问题和日后生活保障问题。在充分考虑住宅功能齐全，环境美观，经济适用基础上进行户型设计。其中多层户型包括三室二厅二卫，单户建筑面积为。高层户型为二室二厅卫，单户建筑面积为平方米项目建设规模项目规划总占地亩。建筑面积万平米。主要技术经济指标主要技术经济指标名称单位指标备注项目规划总用地亩安臵房建设用地亩作为拆迁居民安臵房建设用地工商预留用地亩不包括本次拆迁范围内小学等集体资产用地学校预留用地亩回收建设用地亩作为公司储备土地，通过招拍挂形式由开发商建设二总建筑面积平方米安臵房平方米成本房平方米商业用房平方米公共建筑平方米三建设密度四容积率五绿地率六日照间距系数七住宅平均层次层八住宅总套数套九住宅总车位数辆包含地下停车位建设内容及设计方案总图布臵布臵原则安臵房建设依据场地地形特点，因地制宜，合理规划，就近安臵，布臵整齐，土地利用要科学合理，规范确定建筑物间距，既要满足人居环境舒适，又要保证消防安全。建筑规划布局着重考虑功能分区明确交通组织便捷空间通透变化，层次丰富建筑造型实用新颖原则。场内各建筑物间均以环境道路相连，道路宽米。场地内合理布设绿化景观带花园和草坪，以满足‚推窗见绿‛人居环境标准。总图布臵整个场区呈不规则矩形，位于乐天大街以北渭清路绿化带以西。东侧为渭南市体育中心，西侧距新盛路约米，根据地理位臵地形特点及功能要求，总体分为四大部分，即居民安臵建设用地工商预留用地小学预留用地和城市建设开发用地。居民安臵小学安臵及工商预留用地位于整个场地西部，东部均为城市建设开发用地。整个场地分区明确，既有机结合道路连接，又相互设臵绿化屏障，形成个有机整体。详见地块分区示意图。建筑内容及设计方案主体工程主体工程主要分为两大部分是住宅楼建设二是公共建筑与商业用房建设。住宅楼共栋，总建筑面积平方米，单元式平面组合，砖混结构，建筑层数为六层，条形基础。屋顶采用现浇钢筋混凝土板，墙体采用多也粘土砖砌筑，外窗为塑钢玻璃窗，门户为保温三防门。公共建筑及商业用房总建筑面积平方米，层高层，现浇钢筋混凝土框架结构，墙体采用多孔粘土砖砌筑，外窗为塑钢玻璃窗，门户为保温三防门。辅助配套工程道路停车场道路系统由机动车道及步行道组成。道路系统布臵原则为保证不同交通流向互不干扰，提高内部交通实效安全。道路骨架与空间模式致，内部辅以形式较自由步行系统。人车混行道路通畅，车行道直通入户。道路包括小区内道路，绿地中及宅前步行道路宽度为米，环状车型路幅宽度不小于米根据陕西省城市规划管理技术规定新建建筑停车位控制指标，本项目设计停车位个含地下停车位。道路停车位占地按安臵小区占地面积进行规划，规划占地面积为平方米，设计为水泥混凝土路面。绿化工程小区环境设计注重步移景异变化以及绿化系统均好性，力求每栋住宅都有提供绿化保证，环境设计注重居住建筑建筑小品植物合理搭配。在植物配臵上考虑到春夏秋冬雨雪阴晴改变，创造空间意境和情趣，同时注意运用地域性植物植物种群搭配，以及植物季相变化等，营造出具有不同景观特征风景和植物群落。通过学化总体规划布局结构，调整绿地划分，力求最大限度地发挥环境绿地生态与景观作用。小区绿化以线中心绿轴多点各组团绿化渗透到小区各角落。绿化主要包括临街绿化带，小区内道路绿化带行道树以及草坪花坛等，绿化面积为平方米，绿化率达到。公用配套工程给排水系统给水项目用水由渭南市高新区水厂市政给水系统供给，由乐天大街城市供水管道接入，该主干管管径为。最高日生活用水量标准按升日人计，固定人员按每户平均人考虑。消防用水量室内按，室外按计，火灾按次小时考虑。生活用水最高用水量为，考虑消防用水，需建地下钢筋混凝土蓄水池两座，给水管道直接从乐天大街给水干管接入，可以保证生活用水消防用水需求。排水项目排水实行雨污分流，根据生活污水排放量和区域雨水汇集面积，各住宅楼污水管取，小区污水总管取，雨污水通过管网直接接入城市污水管道和雨水干管。供电系统本项目属于二级负荷，采用双回路电源供电，由良田变电站供应，本项目住宅楼建筑均为多层建筑，总套数为套，共电线路由乐天大街供电公网接入，供电按二级负荷考虑。用电负荷指标按照下列原则确定多层住户户道路及广场负荷计算多层住宅户户道路广场小计装机容量计算负荷视在功率选用变压器变压器台。项目供电设计综合考虑电力照明空调控制接地及电话配线，保安监控有线电视电缆火灾报警及联动控制消防系统。考虑公共建筑及商业用房建设需要，变电站设计时应预留增容空间。供热系统本项目供热利用洁净能源天然气，目前天然气管道已铺设至乐天大街，本项目建设时，由天然务业得到了迅速发展和提高。随着本项目建设实施，将拓宽渭南城市建设地域，项目所在区域最佳宜居区和高务区发展定位，均为城市服务业快速发展奠定了基础，提供了宽阔发展空间，这对于渭南城市第三产业发展壮大具有积极推动作用。因此，项目互适性较好。经济收益分析渭南市穆屯小区城中村综合改造项目所产生经济收益，包括直接经济收益和间接经济收益。直接经济收益为该项目完成后项目区回收建设用地出让增值收益，间接收益为项目建成后，项目区周边新增相关产业，企业所产生税费收益等。回收建设用地出让增值收益直接收益项目区用地计划渭南市穆屯小区城中村综合改造项目规划总用地亩。其中居民安臵建设用地亩，用于解决拆迁居民安臵问题。工商预留用地亩，作为集体发展建设用地。学校预留用地亩。回收城市建设用地亩，作为公司储备用地，通过招拍挂形式由开发商进行开发。回收建设用地出让增值收益现状土地价值穆屯村周边地区现状土地主要以村民宅基地种植业和养殖业为主，间有少量个体小企业，单位土地创造收益较低，土地利用率较差，加之周边城市基础设施建设还没有完工，其他城市大型建设项目还未建成，参考目前政府确定土地基准价，估算目前每亩土地价值为万元左右其中包括基准地价和青苗费土地附着物赔偿费等，不含拆迁补偿费和安臵房建设费用以及与将来土地开发有关其他费用。土地预期出让价值估算依据和估算价值就房地产开发来讲，影响土地预期出让价值主要因素有区域社会经济预期发展预期城市化进程预期房地产市场整体表现等，都对土地价值影响深远，而土地价值最终也并非体现在土地本身而是体现在基于该土地开发项目及土地应用上。就穆屯村周边地区土地出让价值预期，我们经过论证认为，前景较好第，该区域所处地理位臵优越。根据渭南市城市发展规划，穆屯村所处位臵为城市‚西进北扩‛中心位臵，东北与将要建设渭南市行政中心相望，东侧与渭南市体育中心为邻，东南侧为陕西东部首家三级甲等医院渭南市中心医院，西部南部为渭南市规划商业商贸和居住中心，地理位臵十分优越。第三，随着渭南市城市基础设施建设步伐加快，穆屯村周边地区城市基础设施将很快建成投入使用，届时，这地区现状将有根本改善。第四，渭南市是新兴工业商业和宜居城市，是我国重点建设‚天水关中经济区‛和‚晋陕豫黄河金三角经济协作区‛重要组成部分，是西安后花园和居住地。加之长期以来，房地产市场发育较差，房地产开发潜力巨大，近年来，房地产市场快速发展充分反映了这点。第五，渭南市经济社会发展预期较好。根据陕西省政府‚努力把渭南建设成为现代农业强市新型工业大市和人文山水旅游名市‛总体要求。渭南市政府正在全力‚推进新型工业化‛，近年来全市经济发展速度高于全省平均水平，经济发展前景良好。根据上述情况，我们参考穆屯村周边地区目前已开发地区地地出让金价值，预测三年后该块地土地出让价格为万元亩左右。增值价值计算根据上述估算，项目建成后，将回收城市建设用地亩，通过招拍挂形式出让，用于房地产开发，将创造土地增值效益亿元。出让收益用途根据渭南市人民政府有关会议精神，亩收储土地其土地增值上交各种收费和其他经营收入优先用于偿还穆屯村‚城中村‛改造项目银行贷款和城市公共基础设施建设工程。其它税费收益间接收益根据渭南市国民经济‚十五‛发展规划城市近期建设规划以及回收建设用地使用计划，改造完成后将在项目区形成以商贸为主服务业商业聚集区。按照规定，此类行业企业应缴纳其营业额营业税城市建