济政策微调，首套房贷利率下调，使得房企竞相促销跑量，季度西安楼市低价换量取得了不错效果。年月，商品房市场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到万平米，超出年同期月均万平米。而就年上半年走势来看，受房地产业利润率已趋向于行业平均化水平回归，房企销售成本已逼近底线，部分楼盘价格也已止跌回调，市场看跌心态在逐渐变淡，年月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势，月销量更是均双双取得了破百万平佳绩。图西安商品房月度销量情况项目建设必要性项项目目建建设设符符合合国国家家政政策策方方针针党十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治科学发展安定有序维稳优先方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠社会保障，就可以安居乐业。因而，建立完善住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭居住条件，是构建社会主义和谐社会保证社会稳定重要举措。国务院温家宝总理在全国人大政府工作报告再次强调加快健全房地产市场调控长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负责，市县区级人民政府负直接责任。对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定地方，要追究责任。由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委政府工作重心，也是构建社会主义和谐社会保证社会稳定促进经济发展长效机制。政政府府部部门门应应对对中中低低收收入入者者住住房房问问题题我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多不稳定因素。个完善住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成，既要充分发挥市场机制作用，也要积极发挥政府保障作用。因此，解决中低收入群体住房困难问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障中低收入家庭基本居住权，消解因住房问题引起社会差别和不稳定因素。项目实施可行性项项目目建建设设符符合合国国家家相相关关政政策策住房保障制度是社会保障制度重要构成部分，建立完善住房保障体系，改善中低收入家庭居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会保证社会稳定重要工作。项项目目建建设设可可以以获获得得社社会会各各界界大大力力支支持持本项目建设为进步解决空港新城范围内中低收入人群和新就业职工住房问题而提出，项目建设有助于缓解中低收入人群和新就业职工购房压力，保障社会和谐稳定，维持区域经济社会健康可持续发展，项目具有良好社会效益和经济效益，能够得到社会各界大力支持。综上所述，本建设项目是严格按照国家相关规定和要求进行投资建设，符合国家和地方建设大政方针，因此本项目建设既是必要，也是可行。第三章建设条件分析建设地址本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约平方米含代征路平方米。图项目选址位置图图项目地块图建设项目位置建设条件自自然然条条件件气象条件空港新城位于西咸新区西北部，行政区划属于咸阳市，咸阳市地处暖温带，属大陆性季风气候，四季冷热干湿分明，气候温和，光热水资源较丰富，有利于农林牧渔各业发展。全年平均降水量为毫米毫米，平均温度。热量条件南北差异明显，年均气温南部般比北部高。累计年光照时数平均为小时小时，月月月个月日照时数占全年左右，对夏收作物成熟和秋收作物生长发育很有利。北部无霜期为天天南部无霜期为天天。二地形地貌区内地势北高南低，呈阶梯状。东北部旬邑县石门山峰海拔米，为全市最高点。东南部三原县大程镇清河出境地，海拔米，为全市最低处。北部属渭北黄土高原半干旱沟壑区南缘，海拔米至米，面积平方公里。南部为渭河盆地，属关中平原部分，面积平方公里，地势平坦。农垦历史悠久，南部平原除栽培树种外，自然植被分布较少渭北黄土高原上仅在旬邑县马栏石门山区保留定面积天然次生林，在淳化县北部黄花山，泾阳县北部嵯峨山北仲山以及永寿县槐平山残存极少量天然次生林，绝大部分地方天然植被已被人工植树所代替，森林覆盖率为。三水文情况境内水资源主要由河川径流和地下水所组成。全市多年平均自产地表径流亿立方米，地下水不重复量亿立方米。大气降水量是地表径流及地下水补给主要来源之，分布呈南少北多之势。地下水资源南富北贫，南部潜水是地下水主要部分，潜水埋藏浅，循环交替快，易于调蓄。境内山系山脉主要为土石山岭，集中分布在中北部，主要有子午岭余脉马栏山石门山，中部嵯峨山笔架山北仲山九山和五峰山自南而北依次排列。河流均属黄河流域渭河水系，主要有渭河泾河沣河漆水河清峪河三水河黑河泔河冶峪河。其中渭河为黄河级支流，境内流长公里，流域面积平方公里泾河为渭河级支流，境内流长公里，流域面积平方公里。社社会会条条件件区域概况西咸新区是继上海浦东新区天津滨海新区重庆两江新区之后我国第四个副省级新区。新区内交通便利，资源丰富，西安咸阳国际机场位于新区北部，有福银西宝等条高速含在建等条国道等条省道穿过。截止年底，新区内总人口万人，城镇人口万人，乡村人口万人，城镇化水平。渭河以南已建有西安车辆厂西部汽车城子午轮胎法士特海天制药等企业渭河以北主要有长庆石化天宏硅业渭河电厂泾河新城空港物流等企业。年，区内生产总值亿元，地方财政收入亿元，规模以上工业企业总产值亿元。空港新城位于西咸新区咸阳市境内，咸阳市地处八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳。东邻省会西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤，全市辖市区县，总面积平方公里，总人口万。咸阳风景秀丽，四季分明，物产丰富，人杰地灵，是古丝绸之路第站，我国中原地区通往大西北要冲。咸阳有着多年建城史，是中国甲级对外开放城市国家级历史文化名城全国双拥模范城国家卫生城市首届中国魅力城市中国地热城全国十佳宜居城市首批中国优秀旅游城市全国精神文明创建工作先进市及中华养生文化名城。年，关中天水经济区发展规划颁布，国家将加快推进西咸体化建设，着力打造国际化大都市。西咸新区将成为西安国际化大都市主城功能新区和生态田园新城引领内陆型经济开发开放战略高地建设国家级新区彰显秦汉文明和推动国际文化交流历史文化基地统筹科技资源新兴产业集聚区城乡统筹发展体化建设示范区，最终形成以核心板块支撑快捷交通连接优美小镇点缀都市农业衬托新型城市形态。图西咸新区区位图二交通状况西咸新区位于祖国版图中心，是中国大地原点所在地，自古就是西部战略重地。今天咸阳，称得上西北连接世界最便捷城市。拥有国内六大航空港之和西北地区最大航空港及出口产品内陆港，从这里坐飞机出发，小时之内可达全国多个重要城市。毗邻亚洲在建最大火车站，全国条铁路条高速路在此纵横贯穿，正在规划建设北京至昆明乌鲁木齐至上海两条高速铁路唯交汇处也在这里，咸阳将形成到其他重要城市陆路日交通圈。新区内空港新城道路交通条件便利，更有多条在建及规划道路逐步完善中。第五大道空港南环路于年月底开工。沣泾大道第大道北辰大道等车道环线已经进入规划设计阶段。图项目对外交通图由此可见，无论是项目自然条件，还是社会条件都基本符合项目建设要求，且无对项目产生重大实施障碍制约条件。第四章项目开发方案项目规模及建设内容空港新城空港花园地块限价房建设项目总用地面积约平方米，规划总建筑面积约平方米。项目建设内容主要包括新建栋多层住宅楼部分社区服务用房部分沿街商业用房及所幼儿园，具体为住宅建筑面积平方米，是住问题还比较突出，商品房价格偏高收入差距拉大普通群众购房压力较大。本项目建设可有效解决区域内广大中低收入人群和新就业职工住房需求，项目实施实质上是通过区域内加强公共服务，对收入进行再分配，对中低收入住房困难家庭实行托底。这种做法顺民意解民忧，有利于解决群众困难，调节收入分配关系，有利于体现公平正义，化解矛盾，促进和谐稳定。大大规规模模实实施施保保障障性性安安居居工工程程是是转转变变经经济济发发展展方方式式调调整整经经济济结结构构有有效效途途径径扩大内需是我国经济发展基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式提高增长质量效益内在要求。保障性安居工程建设头连着发展，头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需调结构转方式具有重要作用。本项目通过实施限价商品房建设，既解决了广大中低收入人群和新就业职工居住问题，同时又能带动建材家电等相关产业消费，同时又进步完善了空港新城城市环境和形象，拓展了空港新城城市功能，有利于实现区域产业发展和经济建设，推动产业化空港新城空港花园地块限价房建设项目经营，真正起到建设改造片带动提升方作用。互适性分析不不同同利利益益群群体体对对项项目目建建设设态态度度及及参参与与程程度度本项目建设将大大改善当地中低收入群众和新就业职工居住条件，同时项目建设可以促进空港新城城市功能完善，对于提升地区城市面貌和形象加快城市化进程促进当地社会经济发展将起到积极作用。因此，本项目建设必将得到当地不同利益群体认可和肯定。各各级级组组织织对对项项目目建建设设态态度度及及支支持持程程度度限价商品房建设是国家大力支持和鼓励项目。本项目建设是积极贯彻国家民生建设方针，加强地方保障性住房建设，改善居民基本生活条件，提升城市形象得力举措。本项目建设实施将得到当地基层政府和各级部门组织大力支持和积极配合。空港新城空港花园地块限价房建设项目第十章风险分析风险分析法法律律及及政政策策性性风风险险分分析析法律风险分析本项目开发经营从获得土地动迁市政配套到工程设计施工销售及物业管理，投资周期长，涉及规则浩繁，程序复杂，面临各种法律风险在所难免。是契约性风险。涉及面广，从土地取得工程施工到房产销售，涉及到各种类型合同。有些合同反映权利义务关系又是政府行为与企业行为交织在起复杂关系。如果缺乏专业法律知识，合同签订不严格不严密，发生问题后企业合法权益就难以得到保障。二是知识产权法律风险。房地产开发与知识产权密切相关，工程设计招投标工程施工宣传广告和楼盘销售等房地产开发行为，都会涉及著作权法商标法专利法等法律。所以，在项目实施中，规避各类法律风险，重在预警和防范，应引起高度重视。二政策性风险分析年以来，国家先后出台了多项针对房地产政策，从加大保障性住房用地供给加快保障性住房建设实行差别化贷款利率暂停发放第三套及以上住房贷款规范第二套住房认定标准部分城市实行限购等多个方面对房地产市场实行宏观调控。新宏观政策出台后，房地产市场空港新城空港花园地块限价房建设项目已经明显感受到了压力，房价上涨势头得到了初步控制。本项目属于保障性住房建设，项目建设符合国家加大保障性住房建设政策，政策方面风险较小。其其他他风风险险分分析析财务风险分析本项目投资较大，工期较长，在建设工程中拟采用同期各类建筑同时开工建设以缩短整体工期，但是同期同时开工建设所占用资金较大，这对企业筹资能力提出了更高要求。二技术风险分析本项目追求新生活新时尚新形象新希望理念