立丰国际购物中心项目可行性研究报告投资建议书doc文档（56页）

管理科学化目前，各大型零售企业均在探讨和实行科学管理，建立现代化物流配送中心，加快资金库存周转运用计算机对商品购销进行管理，加快信息交流速度建立网上销售平台，扩大产品覆盖面等。

科学化管理使物流商流信息流通通过配送中心实现统，大幅度提高效率，降低经营成本，增加销售收入。

我国商贸零售业随着社会主义市场经济进步发展，经营管理科学化程度将会进步提高。

第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测西安市商贸业发展现状。

西安市商贸业以引导生产调整结构扩大需求，拉动经济增长为出发点，流通规模不断扩大，社会购买力日益增强，全市社会消费品零售总额以年以上速度增长，已初步建立起统开放竞争有序各种经济成份共同发展流通格局。

商贸市场设施发展速度，新型业态及营销方式发展势头良好，市场潜力巨大。

近年来，西安市发展大商贸建设大市场搞活大流通，取得了长足发展，流通规模不断扩大，新型商贸业态发展速度，超市便利店专卖店仓储会员式商场等成为消费购物热点代理配送租赁等业务发展迅速。

目前，全市年销售额在亿元左右有开元商城民生百货等品牌定位较高商场有中大国际世纪金花百盛购物中心等大型超市有家世界爱家人人乐好又多等辐射中西部及周边地区大型贸易市场有轻工市场康复路胡家庙等批发市场。

各商业集团扩张速度加快，市场格局和经营项目重新划分，麦德龙已正式开业，家乐福沃尔玛易初莲花百安居等外贸零售企业亦将陆续进入西安市场，商业竞争将更加激烈。

但目前西安商贸业也存在着许多问题，主要表现在商业网点过于集中，主要分布在市中心地带要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体新型商贸业态规范化和规模化水平不高缺乏现代营销理念，营销方式和经营手段落后，商业科技含量低，管理滞后流通法制建设尚不完善，在种程度上制约了商贸零售业发展。

为了进步充分发挥西安市西部地区商贸中心作用，搞活流通，同时，解决和克服目前商贸零售业存在制约零售业发展问题，西安市政府提出了进步扩大对外开放强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程要求，重点发展连锁经营物流配送代理制等现代化营销方式，有计划地改造和完善三级商业服务网络，重点扶持发展各类商贸新型业态，建设综合性仓储超市购物广场，突现流通方式创新，推动服务贸易产业化社会化。

西安市商贸零售业发展空间预测。

西安是世界著名文化古都之，是我国西北地区政治经济文化科教交通中心和西部开发桥头堡，也是全国重点旅游城市之。

到年末全市共有人口万人，其中市区人口万人流动人口约万人，暂住人口约万人，近年来，西安经济始终保持以上增长速度。

年全市国民生产总值达到亿元，与上年同比增长，消费品零售总额达到亿元，与上年同比增长，城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，消费性支出达到元，比上年度增加。

以年末统计数据计算，若各项增长指数保持不变，到年，消费零售总额将达到亿元，新增市场份额亿元，年均增加约亿元。

以上数据来自市统计局为此，巨大潜在市场势必进步推动西安市市场消费，加速西安市商贸零售业改革与发展，同时，加剧市场竞争。

如果人民币存款利率不出现大变动，消费市场若引导好，这潜在数字还将会加大。

由此可见，西安市商贸零售业具有潜在巨大市场空间，必须抓住机遇，率先抢滩。

第三节目标市场及竞争力分析目标市场确定根据东方建设项目内容，分析及对以项目地点为中心周边商圈和西安市商贸零售业状况调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外，尚无大型购物中心，按照东方经营店为中心四公里半径为覆盖区，其周边延伸雁塔区新城区霸桥区碑林区临潼区为经营辐射区。

项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构经济发展收入水平消费特点及消费群体类别等状况有关数据详见附件。

在此基础上以特色环境特色商品特色服务特色消费等将影响力扩大到整个西安市地区。

竞争力分析经营特色竞争对比。

东方建设项目吸纳当今国内外先进经营理念和经营方式，控弃传统单经营模式，集购物休闲娱乐健身为体，实施店消费，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优势。

消费环境对比。

东方建设项目充分考虑当今消费者对购物及消费环境要求，从外场地规划到店堂设计，消费区域划分到商品陈列，均使消费者体会轻松优雅舒适感觉，避免了般消费场所拥挤，嘈杂，购物活动空间狭窄弊端，从而使消费者轻松购物轻松消费，使其他店家无可比拟。

服务设施对比。

东方作为现代购物中心，将采用国内流服务设施，为消费者提供便捷服务，客梯扶梯货梯购物行李车保险箱刷卡机吸烟室电脑购物指南等应具备，为全市设施功能最全最先进。

地理交通状况对比。

东方选址地处西安市东二环与南二环路口交叉东北角，目前，有条公交车辆经过该地段，最近站点距购物中心步行分钟左右，目前尚无公交车在项目建设地点设立站点，对吸引普通消费者购物消费不利。

但随着建工路拓宽工程完工，与公交公司协商，将有可能部分解决，此项与开元商城民生百货爱家超市等对比相对不利。

从以上四个方面对比，除地理交通条件外，东方在其他三方面与其他商场超市相比，具有明显优势，同时，公共交通问题在建设后期，经过努力有望部分解决。

第四节市场风险分析随着西安市国民经济发展和商贸零售业市场潜力进步加大，在不断增加商机同时，也面临着许多风险和挑战，主要表现在市场竞争风险。

随着西安市对开放力度进步加大和西部大开发步伐加快，西安市作为西部开发桥头堡，必然成为国内外商家必争之地。

国内外沿海商业大腕特别是国外商贸零售企业将会瞄准西安市商贸零售业这商业宝地，与西安本地商户展开竞争。

这些国内外商贸企业拥有雄厚资金和先进管理技术和经营理念，将会给西安市传统商贸体系形成强大冲击，使东方市场发展不确定因素增加。

在此情况下，本建设项目是要在经营理念管理技术等方面虚心学习力求赶超，同时，要充分发挥本地企业天时地利人和优势，在竞争中发展和壮大。

市场波动风险。

在国内国际政治经济形式较为平稳情况下，应无此大风险。

但不能完全排除因特殊因素造成国内经济形式发生重大变化，导致市场秩序混乱，市场萎缩，对本建设项目造成风险情况。

同时，诸如非典等突发性灾难，对市场造成冲击和影响，亦应考虑其中。

第三章项目环境分析第节自然地理及交通环境东方建设项目位于西安市东郊金花南路号院内，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂，是今后几年西安市重点发展地带。

本项目地处高新开发区郊大板块内，道路设施良好，于东二环与南二环交汇处，无行车障碍。

不足之处是目前尚无公交车在项目开发地设立站点。

第二节商圈人文及经济环境商圈人文环境东方人文环境优良，周边单位有西安交通大学理工大学纺织学院等四所大专院校及东方厂华山厂昆仑厂黄河厂陕西钢厂西安电影制片厂陕气总厂黄河电子有限公司和实达电力等大中型企业人口约万人。

该区域单位人员基本属于高等院校和国有大中型企业，文化水平和道德素质均较高，符合东方人文环境要求。

经济环境本项目地址周边除以上院校企业外，辐射范围包括东至纺织城，北至第四军医大学，西至东门外，人口较为集中，收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大。

同时，以老客栈海狮达顺风为代表多家中高档次餐饮业林立而起和东城花园朝阳天下等楼盘开发亦为东方建设项目实施起到了呼应作用，逐渐形成西安市消费繁荣区。

第三节项目开发政策环境东方建设项目需要政府各有关部门大力支持，也需要各项政策配套落实，本项目符合党十六届三中全会关于加快发展非公有制企业政策要求，同时，符合西安发展大商贸建设大市场，搞活大流通发展要求。

本建设项目已得到政府相关认可，将在项目实施过程中顶大雄洪福明牌兆亮六福皇宝老城隍庙鹰皇瑞恩。

周大生金钥福欧罗普吉而瑞东方玉人卡帝尼浪琴雷达欧米茄帝舵天梭梅花英纳格劳力士伯纳依度摩凡佗精工卡西欧拜戈罗马西铁城罗西尼诺贝尔威赛世飞亚达绅仕天霸海霸北极星依波绿丹尼东方柔曼米纳依波路小家电先锋艾美诗史密斯阿里斯顿美德意意米斯法贝万家乐神州飞利浦帅康普田樱奇兰勋章亚都松下创而特安必信奥普小鸭博朗比力奇东方神大家电海尔海信惠尔普格兰仕小鸭小天鹅松下新飞科龙创维新科日立西门子长虹东芝万和伊莱克斯澳柯玛三菱美菱三洋君悦惠威三星湖山山水奥奇时尚元素金正爱浪步步高先科上广电威莱男装夏蒙皮特丹顿路易诗兰里奇波士威明群豪恒源祥斯蒂文法兰诗顿富绅红豆琴曼皮尔卡丹沙驰金利来利丹王依文金盾雄威铭老爷车啄木鸟耶亚诺威可多利郎仕奇杉杉法派罗蒙雅戈尔圣人梦胜龙杰蒂丹大杰尼米盖尔古柏迪柯尼堡尼巴黎世家伦敦雾金鳄与狼共舞观塔九牧王虎都日驰尼波司登第五街浪肯马克华菲七匹狼皇家圣保罗袋鼠萨尔雷斯凯撒群豪共豪培托雷诺杰斯曼尼门令狮威鲤洛兹步森百圣鸟金万利亭宜老人头美国苹果过路人苏飞德尊班尊尼诺里拉鳄鱼恤梦特娇乔登迪迪公子茵宝美津浓耐克阿迪达斯李宁威鹏波顿比利金莱克百事安踏背靠背别克康威双星女装黎姿适时雅集银梦娇娜尔思撒尔曼尔雅莹凯撒恒阳东方夫人裘丽秀柏应大欧丝婷影儿爱特爱掂艾格玛丽诺思思琳尔巧帛杰西银珠爱尔曼阿桑娜丽琪妍琳菲依尼尼曼亚奴淑女屋天意青稞璞玉紫藤罗哈德利威兰西迪亚拉三川天恩依恋艾格拉柏家雅天玖王木真了蕾朵芭路纳七巧傲狮时韵慕柯丝福太太贵夫人元田斯尔丽米兰汉帛诺亚歌米兰诺嘉日隆鸣笛玖姿纤碧莲云裳服饰诺和天马伊玖柯艾丝安秀太和艾格维诗美梦达晨龙潘蜜拉马赛弗名典屋阿曼琪爱玛美而玫欧季滕氏东方仙玛利德尔华鑫圣轩尼佩柏莱坦南娜特恒地好心情森德曼爱慕古今曼妮芬黛安芬安莉芳蕴尔芬婷美达吉斯桑扶兰奇丽尔赛乐鳄鱼小护士猫人梦依诗浩沙秋鹿欧迪芬伊丝芬棉花堡康妮雅顶呱呱南极人度伴纤丝鸟海林舒雅豪门高科暖卡朵彩丽乃謦恒源祥雪龙人天之锦帕兰朵皮具鳄鱼恤美国苹果华伦天奴。

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年月去年同期同比累计去年累计累计同比民生百货。

从上表中可看出民生百货大楼由市场主导地位被取代，竞争日益激烈以及自身转型较慢等诸多因素，导致销售连年下滑，市场占有率逐年下降。

客流分析经过用观察法对民生门口客流调查，情况如下表所示如上表所示，以上女顾客占到多数，同时具有人群中具有消费能力各类消费群均在其客群中占有相当比例，是民生服务大众经营理念充分反映，同时反映