立水桥项目市场项目可行性研究报告投资建议书word文档（38页）

服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东湖公寓都保持较高入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美元平方米月。

商铺市场竞争激烈年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多商业面积集中在含有写字楼公寓和酒店综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。

北京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环广场郦城等等，面积在万平方米之间。

另外，北京市商业发展重点将转移到三环路四环路及五环路以外周边地区。

未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区中关村科技园以及四环和五环地区。

王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民，商业区营业面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。

为了控制商场和超市数量和规模，避免北京出现商业过剩局面，政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上大型商场，只能布局在市级商业中心和规划大型多功能购物中心内。

营业面积万平方米以上大型仓储式商场只能布局在三环路以外商业中心。

新发展平方米以上大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市之间距离不得小于米。

二环路以内近期不再新发展大型百货店。

相对于亚洲香港新加坡马来西亚日本等地，北京零售物业市场不够成熟。

不过，从现在到年，优质零售物业新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。

但是，如此大量未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段零售商需求。

为了充分利用目前商铺面积供求之间差距，确保与今年和年入市新项目间竞争优势，现有些购物中心正试图提高其建筑外观和零售租户档次。

尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓地实施重新定位战略。

另方面，家乐福也在对其在中国家店进行升级。

年北京有个项目落成，提供了约万平方米优质零售商业面积，需求方面，外资零售商市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市场和便利店方面另外，具有真正意义上国际品牌也在加速进入北京市场步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。

另方面，国内零售商也将加快扩张步伐，以抵御来自多方面市场竞争。

预计年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺市场前景，租金继续保持平稳。

但地处主要商业区优质上铺租金仍有上涨空间。

普通住宅需求进步上升年北京住宅销售面积与销售额增幅达以上比例，在年市场需求仍有进步增加，受土地供应影响，新增住宅项目供给与年持平或有小幅下降，因此住宅销售价格继续稳定地增长。

由于年已进入奥运会准备前期，各种市政建设与轨道交通建设将市场中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线项目将热销。

在年住宅项目主要供给区域在四环与五环以及五环外区域，项目品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。

三环路以内没有可能有新大量住宅项目供应，新增项目将多以高档住宅为主，由于城中心内开发用地已十分有限，因此市场销售价格也将上升。

住宅热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通沿线，中关村以北地区亚运村以北望京地区东四环沿线双井地区亦庄地区西四环外是年主要住宅项目供应地区，受奥运村建设影响，亚运村周边地区环境已得到很大改善，这里有希望再次成为新高档住宅较为集中区域。

产品定位与形式将更加多样与细分，由于年由外资参与开发项目更多地投入市场，年竞争也较为激烈，有良好开发业绩，产品设计新颖，户型紧凑合理，性价比高，有潜在升值潜力仍是居民选购房产重要因素。

总看来，年北京房地产市场是建立在完全市场化基础上公平竞争年，整体行业实力与运作水平得到较大提高，企业与居民对于房地产需求仍然不断地上升，政府对于土地供给监管政策将影响到今后几年北京房地产市场走势与发展。

北京市第季度入市新盘个。

年，在国家实施系列宏观政策后，房地产投资得到有效控制。

但今年月，北京市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长占全社会固定资产投资比重为，高于上年同期个百分点。

年月，全市批准预售商品房面积万平米，其中住宅批准预售面积万平，商品房预售登记面积万平米，其中住宅为万平米。

商品房批准预售与同期预售成交面积相差无几，商品期房预售率为，住宅预售率为，说明季度商品房预售整体上是供求两旺。

以成交套数统计，预售单价低于元平方米仅占商品住宅成交总套数，元平方米占。

另外，月份入市新盘有六成多项目销售价格在元平方米以上，元平米占低于元平方米只有。

北京楼市热点区域分布在清河朝青板块望京酒仙桥海淀山后马家堡等区域。

年月，北京市普通住宅价格累计上涨，而高档住宅前个月价格也累计上涨。

在月宏观调控加强情况下，房价仍能实现较大幅度上涨，超出不少人预料，特别是高档住宅，涨幅虽不及普通住宅，但其本身价格基数较高，更有些业内人士无预测，由于新政调控重点不在高档住宅，些从月份开始实施政策更是利好消息，因而未来其价格还可能持续稳定增长。

北京月普宅价上涨，高档住宅价格稳定增长政策调控作用未到显现期现房供应量减少宏观调控力度波强似波，据官方公布数据，月份部分城市地区房价涨幅有所回落，北京情况更成为人们关注焦点。

从整个月份来看，北京市完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长，增幅高于季度个百分点。

房地产开发投资持续稳定增长，说明业界对于房地产信心仍在所以这个数据持续增长表现正常，因为数据是与去年同期相比，而年，在房地产开发投资方面受影响较为严重。

此外，值得注意是，目前商品房竣工面积和施工面积都有所下降。

商品房竣工面积万平方米，比去年同期下降，其中住宅竣工面积万平方米，下降了。

全市住宅施工万平方米，比去年同期下降了。

这预示着在未来段时间内，现房供应量会有所减少，定程度上可能会提升现房价格。

年月普宅价格上涨在价格方面，今年以来，北京市新建商品房价格涨幅继续上涨，月，普通住宅价格指数累计为，各当月指数分别为。

在此价格指数累计显示是今年前月平均增长速度与去年同期平均增长速度之比，以普通住宅价格指数为例，五月份价格增长速度突破了两位数大关，达到。

对于持续增长房价，虽然月中旬出台了国六条，但真正较为有执行力国十五条是在月日才公布，因而政策作用还没有完全显现。

按照通常房地产开发建设周期来看，从设计施工到上市，至少要多半年时间，所以，政策作用较为明显时期应是今年年底到明年上半年。

在此之前，相关政策威慑力体现在心理上影响要多些。

我们分析是，如果数据是和去年同期相比，则不能完全说明问题，因为去年月份就开明了宏观调控，到月份正是宏观调控力度加大之时，房价涨幅和交易量都受到定影响，而今年月份调控刚刚开始，如果将两个时期数据进行对比，缺乏定可比性。

高档住宅增长稳定目前对于高档住宅前个月价格涨幅，仍是利好消息居多，以别墅项目表现得最为明显。

供应虽然可能会减少，但也难以判断高端住宅价格会涨幅多少，毕竟价格基数已经相对较高，而且需求人群毕竟是少数，需求也没有以往那么强烈，较难出现抢购场面。

对于国家将不再批别墅用地政策从今年月日起实施，使得现有别墅项目价格预期会有所调高。

五六月份别墅价格会上涨，方面表现为政策限制导致了产品稀缺，另方面，高端产品本身上涨幅度就比较慢，卖得也慢，虽然销售场面没有以前火爆，但价格下降空间不大。

另外，些楼盘由于地理位置较佳，虽售价略高，也不乏理想销售成绩。

此外，政府对高端住宅价格不会限定过多，而可以通过加大税收来进行调节。

这样，既满足了部分人对高端产品需求，又可通过税收杠杆对市场进行有效调节。

年计划供地公顷，其中市级指标公顷，区县级指标公顷。

前者包括中央项目公顷市重点建设工程公顷和机动指标公顷后者中分解到城八区，分解到其他郊县和经济开发区。

对于房万元。

建筑安装工程费用房屋建筑物建筑安装费用通常也称工程造价。

它是指列入商品房施工图预决算房屋建筑安装工程费用。

般包括房屋基础工程房屋主体工程室内水电安装通讯等工程费用和房屋附属工程费用。

本项目建安费用按元平米，合计万元。

基础设施建设费用设施配套费用综合规划费免交其他配套费道路绿化建设费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

人防费按合肥行业标准按地面总建筑面积元平方米计收。

供水供电配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

煤气配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

智能化系统费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。

该项费用总计元平米，合计费用万元。

管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生费用。

主要包括管理人员工资及附加费办公费用差旅费固定资产使用费业务招待费等。

按元平米，合计万元。

销售费用按惯例取销售总额。

我们在此取。

本项目销售费用约万元即元平米。

营业税支出营业税支出费用按元平米计，则合计万元。

其他成本支出估算不可预见费是指在施工过程中因自然灾害人工材料设备工程量等变化而增加费用。

按元平米计，合计万元。

总计成本元平米，合计万元开发进度项目拟分两期开发，总建筑施工周期两年半个月初步估算施工时期年年底至年月交付。

销售进度预测根据预测施工进度，我们假设在主体结构完成三分之二后开始销售，即大约在年月份开始销售。

根据目前楼市行情和对宏观经济预测，预计到年月写字楼销售率在左右，到年月至，全部售完商铺年月起售至年月全部售完。

第四部分项目可行性分析结论经济评价经营方案本项目建成后将写字楼商铺均用于出售，计划在两年内完成销售。

销售收入销售在项目建设中进行。

写字楼平均销售价格为元平米商铺平均销售价格为元平米。

地下车位按可销售计算，每个车位万元。

通过销售，预计项目实现销售收入万元。

物业可销售面积平米销售价格元平米销售收入万元写字楼商铺车位个元个合计项目盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，成本合计万元，可获利润万元，注本报告所涉及金额币种皆是人民币。

社会环境评价设计中环保吊装轴流风机均采用减振吊架，必要时还采取隔声措施。

水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。

通风系统均安装消声器。

地下蓄水池与污水池及管道间要求有米以上卫生防护带。

水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。

施工中环保现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸堆放拌和过程中会产生大量粉尘，故建材堆放及混凝土拌和应定点定位，并采取防尘措施，设置挡风板。

施工期间尽量选用烟气量较少内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起扬尘污染，同时车辆应限速行驶。

施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。

地块周围树立高于米简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械噪声影响。

混凝土拌和等高噪声作业及施工车进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活影响。

环保措施与工程进度作到