站西街三角地南区危改商业项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

城镇居民人均消费性支出元，增长，扣除价格因素，实际增长。

区域经济情况调查区域生产总值北京市中心城区年国内生产总值亿元东城区崇文区西城区宣武区国内生产总值亿元区域主要经济指标年北京市各城区主要经济指标比较地区人均国内生产总值元全社会固定资产投资万元人均社会消费品零售总额元常住户籍人口万人平均工资元东城西城崇文宣武朝阳海淀北京主要商业情况介绍北京市商业发展规划北京市商业发展规划重点概括为以下几点促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网发展提高三区，即提高城市中心区包括王府井西单前门大栅栏三个商业中心，商务中心区包括建国门外朝阳门外两个商业中心，中关村科技园区商业发展水平。

繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主商业圈，四环路周边以大型专业市场批发市场和新型零售业为主商业圈，公路环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主商业圈开拓十城，即开拓十个远郊区县中心城镇商业中心培育十街，即培育十条左右各具经营特色商业街区完善社区，即完善市区和郊区城镇个左右社区商业中心加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业和绿色生态商业。

总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以两网三区三圈十城十街社区为骨干商业网络新格局以发挥北京优势商业为龙头以突出北京特色辐射型服务型商业为主体现代大都市商业体系。

区域重点商业区主要城区商业状况统计分析年大中型批发零售贸易业商品购销存总值单位万元东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区商品购进总额商品销售总额其中对居民销售额年末库存年北京市各城区各类消费品零售额比较东城西城崇文宣武朝阳丰台石景海淀区区区区区区山区合计吃商品穿商品用商品烧商品二交通及基础设施状况北京总体交通状况近几年来，北京交通状况得到了很好改善，建成了以北京市各城区消费品零售额比较东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区合计吃商品穿商品用商品烧商品四环，三线为主体交通网络。

同时，北京各主要道路也进行了改造和扩建。

地铁及轻轨修建也以初步形成了规模。

年，北京市区道路长度达到公里，新增城市道路长度公里，地铁运营线路达到公里，增长。

公共电汽车运营线路达到公里，增长。

公路总长度达到公里，增长。

但是随着年奥运会到来和未来北京发展趋势，现有交通状况还不能完全满足社会需求。

北京未来交通发展以将方便快捷安全有序经济环保为目标，全面推进北京交通建设与管理现代化进程。

加快轨道交通城市道路高速公路首都机场扩建等工程建设，形成以公共交通网络为主体以城市快速轨道交通为骨干对外交通发达现代化交通体系，为保障和促进北京社会经济及城市发展提供充分交通条件。

把城市轨道交通建设作为重点，建设北京城市轻轨地铁八通线地铁五号线地铁四号线地铁奥运支线东直门至首都机场快速轨道交通等工程。

到年，北京市新增轨道交通线路公里，总里程达到公里，地铁在城市客运出行量中比例达到左右。

建设完成五环路六环路京密路等高速公路和批级二级公路项目，到年，全市高速公路达到公里，公路通车里程公里，公路网密度达到公里平方公里。

加强城市路网建设，加快完善由环路通道线联络线组成快速干道系统结合旧城改建，增大城区路网密度。

到年，新建和改建城市道路公里。

加快停车场建设，缓解市区停车难问题在重点地区建立停车诱导系统优先在轨道交通换乘站和大型公交枢纽站配建定数量机动车和自行车公共停车位。

区域交通及设施状况东城区交通十分发达，以东长安街朝阳路朝阳北路三条平行线为主线贯穿东西，以南河沿大街王府井大街东单大街东二环为主线贯穿南北形成了本区网状分布，东西向主要大街包括南部有北京站东街北京站西街崇文门西大街前门东大街东长安街建国门内大街中部有五四大街东四西大街朝阳门内大街地安门东大街张自忠路东四十条路北部有鼓楼东大街交道口东大街东直门内大街安定门西大街安定门东大街南北向主要大街包括西部有鼓楼外大街景山东街北池子大街南池子大街正义路中部有安定门外大街安定门内大街交道口大街美术馆后街王府井大街台基厂大街雍和宫大街东四北大街东四南大街东单北大街崇文门内大街和平里东路东直门北小街东直门南小街朝阳门北小街朝阳门南小街北京站街东部有东二环路春秀路等，道路网密度较高。

这些道路状况基本良好，除前门大街略有堵车现象外，其他道路基本畅通。

尤其值得提是东直门将建成首都机场门户，于年竣工。

该项目是北京市年重点工程，投资近亿元人民币。

这条大街全长公里，建有上下条车道，与东西二环立体交叉，与长安街平安大街平行，西与京石高速路相通，东接东四环，极大地方便了北京南城对外交往。

另外，该区内崇外大街是目前全市唯条贯穿南三环与北二环交通干线，交通运输十分方便。

北京市环线地铁崇文门站位于崇文区北侧，可以方便崇文区北部居民出行。

规划中地铁五号线贯穿崇文区南北，建成后将使这里轨道交通更加方便。

北京站北京南站作为进出北京重要交通枢纽，分别位于该区东南角和西北角。

公共设施状况医院在区域内聚集了多所全国著名医院，包括北京同仁医院北京协和医院北京医院和北京普仁医院。

这几所医院为全国及周围居民提供了高水平和方便医疗服务。

学校汇文中学是有着悠久历史北京市重点中学，和本项目仅有公里距离。

餐饮娱乐在本案南侧，临法华寺路及崇文门，分布有便宜坊烤鸭店花市大酒店崇文门饭店哈德门饭店新侨饭店等。

除天坛公园等旅游景点外，北京游乐园北京体育馆自行车比赛场东单体育中心等也是十分有名体育运动及休闲娱乐场所。

商务除崇文门附近分布少量商务办公楼外，崇文区其它区域商务办公物业较少，商务气氛淡薄。

本案所处区域交通状况本项目位于北京市心脏地区，有地铁号线和地铁号线，等多路公共汽车停靠，交通十分便捷。

根据实际调查高峰上下班时间时期机动车流量为平均每小时辆，其中公交车辆，自行车辆，行人人平常时间每小时辆，公交车辆，自行车辆，行人人，据北京市规委规划确定为解决交通流量，崇内大街往东扩路宽达到米，项目门前道路将更加畅通无阻，使前来购物休闲娱乐客人更加方便和快捷。

二供应市场细分状况市场调查与分析调查目标本项目周边区域地产投资基础环境调查。

重点区域市场供给和市场需求特征调查。

数据来源和调查方法分类随机抽样调查对市场需求采用分类随机抽样调查。

在同时间段，对城区内各中高档办公居住商业密集区域人群有选择地发放调查问卷，进行抽样调查。

定向数据调查对市场供应采用定向数据调查。

调查人员以客户身份对所选项目进行访谈，实地现场考察，收集数据等。

其他调查方法向政府相关部门咨询方式收集与项目相关规划和政策性文件。

主要调查结果周边典型主要商业状况调查从本项目周边商业情况来看，大型集中商业，如新世界商场，经营情况较好，另外，像红桥市场等长期经营特色商业批发市场经营情况较好。

所以，大都市商业区等商业形态目前尚处于启动阶段，并未形成商业气候，从目前情况看，要实现较好经济效益，必须完成有效市场定位。

新世界商业北京新世界商场位于北京市崇文区二环路以内崇文门外大街，该商场于年月开业，商场总营业面积平方米，是家集购物餐饮娱乐为体大型综合商场，年完成销售收入亿元，是崇文区规模最大家综合性商场。

商业物业开业时间区域经营方式档次租金或抽成人民币元出租率新世界期年崇文购物中心百货美金月平方米前门商业前门大街遍布些老字号商店饭店，如瑞蚨祥丝绸店全聚德烤鸭店等。

这里以规模较小商铺为主，平方米店面，它们服务对象主要是些来京旅游国内外游客。

早在清朝年布置高度大于米树丛。

交通广场绿化必须服从交通组织要求，不得妨碍驾驶员视线。

停车设置停车方式使用路边停车带和地下停车库相结合方式。

地下车库出入口根据车行流线均衡布置。

人行道及公共服务设施人行道与周围广场建筑有机结合。

人行道上所有公共服务设施垃圾筒邮筒休息座椅电话亭等道路交通设施公共汽车站盲道交通指示牌信号灯等景观设施花坛草木花卉树池喷泉雕塑标志符号等照明设施路灯射灯地灯装饰灯等须经过统设计安排。

三景观绿化系统设计以保留古建为中心集中广场和绿地教堂保护地块内教会崇文门堂始建于年，是美国卫理公会美以美会在北京所建第所礼拜堂。

定名为亚斯立堂。

年美国总统布什，年美国总统克林顿访华时，都曾到亚斯立堂做礼拜。

亚斯立堂已成为历经风雨中美关系见证。

规划中将亚斯立堂和水面结合，用水面围绕教堂，形成无特定功能公共活动空间。

水面使用扩展了视野范围，构造出自由随意而不乏凝聚力场所空间。

胡同四合院保护保留胡同意向，在胡同片断周围形成下沉广场。

对于地块内有价值三组四合院进行了完整保留，将其作为各地块内景观中心。

用教堂和下沉广场组织整个用地景观轴。

以此实现文化遗产保护和都市空间再造。

达到历史与现代人文与环境完美契合。

入口和交通中心开敞空间针对地块北部建筑密度较高问题，在其间布置了小型开敞空间，用广场舒缓建筑紧张节奏。

两条主要街道汇聚处交通中心也做开敞广场。

形流聚散中心。

对地块外绿地景观引用东部架空地面空间则将用地以东城市绿地景观引入。

四技术经济指标总用地面积公顷总建筑面积，地上，地下，其中商业建筑面积，居住建筑面积，写字楼建筑面积，酒店建筑面积，地下停车面积，建筑密度容积率绿地率项目用地编号及现有规划条件览表用地编号面积公顷功能容积率高度米绿地率备注商业金融用地含金朗大酒店住宅用地商业金融用地公共绿地住宅用地中小学托幼现状保留商业金融用地市政公用设施公安交通分局商业金融用地市政公用设施二项目建设实施方案建设工程主要内容拆迁工程项目地块内总户数约户，小学两座北京铁路第小学丁香小学，幼儿园两座，商铺近间，各类旅店近家，古树株。

计划在项目实施期对地旧建筑全部次拆迁完成。

建安工程市政工程根据项目现有市政条件和东城区政府改造计划安排，本项目市政条件基本准备就绪。

二项目开发实施步骤整体开发策略先造环境采取先造环境，后售楼开发方式，既充分显示发展商雄厚资金实力，给消费者以信心保障。

整体开发与滚动开发相结合单整体开发形式或滚动开发形式不能同时满足大型项目在资金使用市场营销工程建设等多方面要求，因此需要将整体开发形式和滚动开发形式有机结合起来，以适应本案总体开发需要。

分期开发由于项目采取滚动式开发和整体开发相结合，为此将开发分为二三期，但应该对项目整体规划设计，建设计划资金运做上要作为体来考虑，其目是发挥项目规模效益。

各期既各成体系，各有相对配套系统和环境系统，又是统整体，形成南北呼应并相互补充建设开发格局。

市政建设和住宅建设协调同步市政建设要和期建设同步开工，红线外部分在期工程第二阶段完成，红线内部市政工程建设分别和期二期工程同步实施。

住宅建设资金和大市政建设资金同步使用。

开发主要操作规程项目合作关系确立前期工作四源供应方案资金落实证明拆迁许可证伐树许可证供电方案报装落实各项市政方案签定市政四源协议。

地价评估签定土地使用合同并交地价款建设用地许可证列入市计建委年度计划建设工程规划许可证办理拆迁手续申请户口冻结拟定拆迁计划领取