售收入亿元，项目采用市场化运作模式，对项目内物业依据市场价格，采用租售结合合作管理模式运作，实现项目经济效益最大化。社会效益项目建成后直接增加地区就业人数，增加旅游收入和商业零售服务收入，项目营造文化艺术园区将吸引大量国际艺术家在此建立艺术工作室，项目艺术家村落单元博物馆聚落单元艺术活动体验区，更多激发艺术家艺术品灵感，是艺术创作平台，进而逐步发展成为区域标志性文化艺术代表，而逐渐汇聚各种国际艺术家也将提升城市文化艺术形象，完善并创新整个地区文化艺术产业。提高城市国际知名度，逐渐将整个地区打造成为知名国际文化艺术中心。第二章项目运作思路川西林盘项目通将区域民俗文化保护文化艺术创作与国际交流结合市场化运作，作为发展文化创意产业发展方向，建立文化艺术创意产业市场化运作模式，创新艺术文化交易平台，使得川西林盘项目可持续发展。项目规划发展理念川西林盘项目做到文化艺术资源民俗文化资源土地资源自然生态资源现代技术资源有效整合功能布局合理配套设施流重点发展文化创意产业与观光旅游业发展保护历史文化遗存和弘扬传统文化。川西林盘项目承载着永久性田园风光带真正内涵，经过政府引导和支持，完美保存现有林盘，同时还担负着增强农村生产力社会使命和典型示范作用。项目规划示意图项目定位项目定位于中国独无二农耕民俗文化继承与保护，艺术文化聚落与文化创意产业发展结合，建立创新型文化创意产业发展模式，成为成都建设国际田园城市与城乡统筹综合配套改革试验区创新发展模式典范之。项目品质与建筑形式建筑总体规划和建筑设计通过与国际著名设计机构知名艺术家和本项目艺术顾问团队之间深度合作，体现出区域民俗文化特性国际流服务功能个性化建筑功能和风格，现代科技服务与传统建筑充分融合，将建筑传统美感和现代艺术美感融合在起，让社区艺术家和所有其他来宾在能够切身感受到传统农耕民俗文化魅力和浓厚现代艺术气息。项目功能包括以知农耕民俗文化与林盘生态文化继承和保护区以川西院落式建筑为著名艺术家工作室艺术家创作室创意工作社区为核心国际艺术文化人才聚居中心以艺术家画廊国际艺术文化博物馆文化艺术交流艺术培训社区为核心国际艺术文化交流中心以乡村酒店商业服务设施会所聚落单元为主公共配套单元，四个部分融合发展推动项目建设。川西林盘项目保护建筑考虑川西民居建筑精髓，采用穿斗式木结构，墙体材料因材致用，保持原始质朴特性。建筑细部中门窗墙面屋顶添加川西民居元素庭院空间以川西民居三合院四合院为主房屋改造立足于现状进行传统民居特色改造。市场策略川西林盘项目通过集中消费，分散体验创意规划手法，带动项目集中区和各分散林盘景观聚落协调发展，建立艺术家创作单元创意产品工作室会展服务与交易单元旅游观光与农耕民俗文化体验单元等分项目，集中在项目区域内消费，分区分单元体验模式，改善和提高边缘区农民生活和收入，实现社会主义新农村建设与文化创意产业会展旅游服务发展良好结合。通过创意策划和科学规划，经营同时保护好田园风光带，最大限度盘活土地资产，拓宽投融资渠道，打造成农耕文化展示之地体验之地，城里人远离城市烦嚣乡土文化体验家园结合农村新型社区建设。第三章项目市场情况分析文化产业发展背景目前，我国文化产业虽有所发展，但其产业化程度与世界发达国家相比仍存在着较大差距，潜在优势未能充分发挥,整体实力偏弱，文化产业在国际竞争中亦处于劣势，文化贸易逆差严重。这与我国目前在经济领域所取得成就和国际地位是非常不相符。年月，国务院批准成都市设立全国城乡统筹综合配套改革试验区，年月，国务院批准成都全国城乡统筹综合配套实施方案，这是国家在新历史时期加快中西部发展，推动区域协调发展重大战略部署。年月份国务院出台文化产业振兴规划将文化产业振兴更是提升到了国家战略高度，为各地文化产业振兴提供了有力政策支持，也对文化产业振兴提出了殷切期望。成都将在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，形成统筹城乡发展体制机制，促进城乡经济社会协调发展。国外艺术文化村落发展情况美国纽约区全球最大文化创意产品生产和输出国家，美国文化创意产业是对经济增长拉动最大产业门类，也是全美出口份额最大产业。从上世纪年代开始发展城市艺术文化村落，纽约区是美国最知名创意园区之，它曾是个废弃地下工厂，因有大量闲置房屋且租金极其低廉，被些从欧洲移居纽约艺术家看中，发展成为个艺术家聚集区。世纪年代，为促进园区发展，纽约市政府出台法规，规定非艺术家不得进驻。全盛时期，面积不足纽约市区区内，居住着全纽约以上艺术家。如今，区已经成为个集商业与艺术于体完善社区。美国纽约英国艺术村落伦敦位于伦敦东部，区域面积为平方公里左右，这里以前有很多轻工业造船业工厂，以前这里地价十分便宜，工厂厂房已经被闲置多年，低廉房租和宽阔空间正好是那个时候伦敦年轻艺术家们进步发展所需要。复兴与发展是伦敦城市文化重建过程中经典案例，当艺术家设计师们把文化艺术带入个地域同时，这个地区与文化相关文艺产业以及整个地区城市建设也随之复兴起来，如今这里已经有着多间创意设计公司著名画廊新锐杂志社进驻，成为了伦敦最新最热时尚地标。在不断发展同时，这种自发群聚效应又次改变了街道，大量有个性餐厅咖啡馆酒吧开张，使得这里地价上涨速度飞快，代表人物。英国韩国数字媒体城年开始，韩国政府主导投资多亿韩元分别在釜山光州大田大邱等地建立文化创意产业支援中心，推动文化创意产业在全国发展。年又投资亿韩元建立共同制作室，为具有定技术，但饱受资金困扰中小文化创意企业提供长期系统扶持，改变了过去次性支持做法。由首尔政府开发数字媒体城，将打造世界流数字媒体技术研发中心，主营媒体娱乐广播游戏电影动画制作音乐和教育，与世界其他国家媒体业形成差异化竞争。国内艺术文化村落发展北京宋庄艺术村落宋庄镇位于北京东部，通州北部，距北京公里，地处潮白河与温榆河之间区域面积为平方公里左右，二十世纪九十年代中后期开始形成，位于北京通县，因环境安静，房屋租用价格低，交通便利而吸引艺术家在此居住创作。北京宋庄村落目前在宋庄租房购房建房艺术家已有多名，宋庄现有各类博物馆画廊展馆多处，年宋庄镇政府在小堡村中心街举办了首届宋庄文化艺术节，会聚多万人次。宋庄镇把文化创意产业作为经济发展引导性产业，有意识地采取相应政策，发展文化创意产业，使得文化发展与经济建设同步把艺术资源转化为艺术品牌并推向世界，代表人物批评家栗宪庭，艺术家方力钧王广义刘晓东杨少斌岳敏君。北京大山子艺术区北京大山子艺术区位于北京东北方向大山子地区，原国营厂等电子工业老厂区所在地。为主厂区建筑风格简练朴实，讲求功能，它们是年代初由苏联援建，随着北京都市化进程和城市面积扩张，原来属于城郊大山子地区已经成为城区部分，原有工业外迁，原址上兴起更适合城市定位和发展趋势无污染低能耗高知识含量新型产业，大批艺术家文化人入驻，是这历史趋势反映，年开始，批艺术家和文化机构开始进驻这里，成规模地租用和改造空置厂房，目前厂方圆平方公里万元。财务费用本项目可售项目比较少，目前金融机构对房地产开发贷款政策，受政府调控政策影响，对房地产开发贷款持十分谨慎态度。因此，我们认为，本项目开发所需要资金主要靠股东自筹和产品销售回款，至少占到另外需要努力去争取获得银行开发贷款或其他渠道资金支持。目前借贷融资成本在左右，前四项成本之和为万元，其贷款金额约为万元，开发周期为个月，预计按照贷款年计算，平均每年贷款则预计年总共负担利息万元。营销费用营销费用主要包括广告费用促销活动费用销售人员报酬销售文本制作费维修资金等。住宅及商业用房部分等可售项目按照直接投资成本计提营销费用预计营销费用约为万元。不可预见费由于项目体量较大，开发周期较长，不确定因素较多，因此，这里按照前四项成本费用之和考虑不可预见费不可预见费用约为万元。综上所述，川西林盘项目总投资万元，包括所有建筑物业在内单位投资成本为元平方米。项目盈利预测由于项目投入使用预计在年以后，其中部分功能建筑运营效益具有非常大不确定性，乐观估计，对于合作运营租赁部分功能设施若能在试运行后年后实现盈亏平衡。因此，这里暂时不考虑出租部分收益情况。静态赢利能力预测乐观假设项目可售面积约为平米，销售均价能够达到元平米，则销售收入为万元。除去营业税金及所得税费用，则截止项目全部开发完成，其他合作出租物业管理项目开始盈利前，税后利润为亏损万元，税后总投资利润率预计为，此方案未计算项目土地增值税。测试表摘要如下序号摘要指标值总额预计总投资万元项目收入前年累计万元年后上缴税金销售税金及附加所得税备注未计算土地增值税前年累计约超过万元年后公司税后利润前年累计约万元年后静态投资利润率前年约从上述估算结果可以看出，可售物业若是可以实现元平米销售单价，则项目收益期只能在项目完成后租赁物业方面和项目运营方面收入。川西林盘项目运营模式主要是以项目建设完成后，后期物业出租和服务管理费收入，考虑其他物业合作出租服务管理项目运营情况，假设在年前后能够首次获得盈利，则简单估算出租项目租金收入管理费会展服务费等收入和盈利情况。则简单计算项目运营后盈利情况出租物业收入情况项目年合计营业收入其中租金收入成本,其中拍卖业务成本艺术品展览交易成本接受捐赠成本出版图书成本招待参观访问成本营业税金及附加营业利润,费用其中管理费用营业费用财务费用税前利润所得税净利润,依据上表估算，假设项目在在年可以实现项目前期总投入盈亏平衡，在此假设条件下，预计项目在年之后，收入和成本费用基本可以保持年水平，则每年可以实现净利润万元。第五章风险分析政策风险国家对房产市场调控力度与房地产政策不明朗不确定且国际经济景气情况和国内经济增长不确定可售部分产品与经济景气程度密切相关，与宏观面关联度高受国家有关国土金融税收等优惠政策影响特别大。市场风险目标客户市场范围相对窄小目标客户群个性化需求和需求多样性目标客户群消费能力有限，而产品成本和售价则比较高树立川西林盘生态保护和民俗文化继承标准典范，需要取得市场高度认可接受建设生态田园型国际艺术村聚落标杆社区需要具有超前开拓性创新性能力，标杆高度如何确定，如何让市场理解接受必须制定系统解决方案。经营风险项目开发投资主体结构多元化，总体战略思路统与贯彻难以保证项目运行投资大周期长难度高等，投资各方在项目全过程中分工协作与配合难免失误随着成都各区域市场之间，已经自发性创立了部分已艺术创作为核心单创作中心社区聚落，对市场把控存在不确定性。第六章生态环境影响环境影响本项目经营内容是乡村文化旅游度假。规划目就是要使农业资源与环境资源协调发展，因此本项目不产生对环境影响因素。对农作物耕作时，对化肥农药使用将会严格控制，以保持地下水源洁净。排污和其他生活和生产安全因素，即使是林盘保护分散状态下，涉及跟环境比较敏感内容，也专门做了研究认为目前技术是完全可以解决，项目内规划建造污水处理设备，可考虑采用中水处理方式，以对生活污水进行有效处理，做到成都水源上游