区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块全新格局随着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商进驻，加上金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解逐步深入，在绍兴范围内形成了品质开发新潮流，诞生了批以高品质楼盘。整个行业在经历了年短暂震荡之后，又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。二绍兴市区商品房价格走势轨迹房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场供求关系及商品房价格高低变化上。绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场主体，商品房市场成为真正市场经济意义上格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格走势，也从年开始。见表表绍兴市区商品房销售价格变化情况单位元平方米年份住宅价格价格涨幅绍兴市区商品房价格在年年间基本维持在相对稳定水平年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。年到达元平方米，比全省平均价格高元，居全省第三，仅低于杭州和温州年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与年基本持平年，市区房屋销售价格比上年上涨，其中商品房销售价格上涨，二手房价格上涨。年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡山水人家白鹭金滩金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降和，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续萎缩。年全市手商品房签约金额约万元，其中住宅签约金额约万元，较年同期大幅增加。手住宅签约均价约元平方米，较年同期略升。绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增势头下稳中有升。表绍兴市区年房地产开发投资情况单位亿元年份年投资额增幅表绍兴市区近三年房地产销售情况单位亿元年份增幅增幅增幅投资额亿元商品房销售额亿元商品房销售面积万平方米房地产施工面积万平方米其中新开工万平方米竣工面积万平方米空置面积万平方米表绍兴市区年房地产销售情况绍兴市区年商品房销售趋势图商品房商品房住宅二手房二手房住宅销售套数单位套销售面积单位万表绍兴市区年商品房销售户型结构走势绍兴市区年商品房销售户型结构走势图表单位套以上表绍兴市区年商品房销售价格结构走势绍兴市区年商品房销售价格走势图单位套元以下元元元以上三绍兴市区房地产开发分布情况随着老城区土地资源日益稀缺以及城市版图不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从环线二环线到三环线逐步延伸边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上六大居住板块。城南是开发较早居住区域，随着人文公园开发，城南新住宅区外围环境得到了明显改善城西经过前几年开发，胜利西路延伸以及绍兴县柯桥新县城崛起，吸引了众多开发商和购房者关注，同时，随着新轮越州新城城市发展规划明确，城西发展方向已经比较明确，围绕青甸湖中高档住宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表城北板块，在经过前几年冷寂之后，已经开始明显升温城东则是人们目光聚焦点，迪荡新城开发建设将使其成为绍兴未来又个理想居住区而城北镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度开发和宣传，目前以大滩区块为代表镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发代表区块。从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩迪荡新城带，价位般在每平方米多元中档楼盘以城西城南开发楼盘为主，价位般在每平方米元之间相对价位较低低档楼盘主要位于袍江生态园区等区块，价位大约在每平方米多元。四绍兴市区住宅需求市场现状及特点绍兴住宅消费市场向来都是个相对封闭市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分大型企业主要集中于绍兴县柯桥，因此，直以来，绍兴市区住宅市场消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主刚性购房群体为主，由于居民直以来投资渠道主要为居民储蓄和稳健型金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。但是，进入年以来，以上这种状况正在发生迅速变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平提高，全国范围内房价快速上涨，绍兴当地住宅消费者消费热情和潜力正在得到前所未有激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，房难求，而这些房源又以极快速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元幅度快速转手获利，这种巨大赚钱效应充分激发了市场人气并反过来推动新楼盘销售。与此同时，绍兴快速增长地方经济更促进了大批人加入到改善型购房队伍中来，加上近几年开始全国性婴儿潮效应更进步刺激了婚房市场需求，多种因素集中在起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场整体发展。绍兴住宅市场经过了几轮宏观调控，从供需关系和市场运行特征来看，目前已经进入了个新快速发展时期。随着大量外来品牌开发企业进入以及消费者购房观念改变，绍兴房地产市场正面临着个前所未有发展机遇，而目前这种商品房市场供需两旺局面仅仅是个开始，作为个经济发达人均收入水平领先城市来说，市场需求旦被充分激发，其潜力是不可忽视。五项目市场可行性分析结论通过对外滩号地块以及绍兴住宅市场调查和分析，现得出以下结论绍兴住宅市场进入了新轮快速发展期，强大购房需求和购买力将对绍兴住宅市场发展形成有力支撑随着老城区用地日益紧张以及房价快速上涨，周边区域板块将迎来巨大发展机遇，而板块之间竞争将日益激烈随着越来越多国内品牌开发商进入绍兴市场，本地房地产业整体上将面临重新洗牌，土地储备和品牌实力将成为今后企业核心竞争力绍兴市新轮城市规划以向西和向北发展主要方向将对未来几年土地供应和城市发展形成巨大影响，镜湖板块因其地理位置优越性以及在整个绍兴城市规划中重要性，而成为绍兴房地产行业下个热点，在其崛起过程中影响整个绍兴房地产业格局。第四部分项目选址及建设条件地块详情所属区块分析位于绍兴市镜湖新区，整个区域东至绍三线南至萧甬铁路北至柯袍线，距杭甬高速接口处公里，距萧山国际机场公里。镜湖新区位于绍兴大城市越城柯桥袍江杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团中心，是绍兴大城市绿心。行政区划平方公里，核心区块城市绿心开发建设面积平方公里。地块描述东南部由镜湖湿地水域环抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵凤林西路，与城市各标志性建筑距离如下表城市广场洋江路号地块新市政府绍兴火车站奥林匹克中心城际高铁柯桥站镜湖高教园区大滩水上公园绍兴中镜湖校区客运中心人民医院昌安实验学校地点距离车程时速公里城市广场公里约分钟客运中心公里约分钟人民医院公里约分钟火车站公里约分钟水上公园公里约分钟新市政府公里约分钟奥林匹克中心公里约分钟镜湖高教园区公里约分钟城际高铁绍兴站公里约分钟昌安实验学校公里约亲切安全居住环境和开阔方便公共活动环境以及自然优美生活环境。二项目环境效益评价本项目开发及其周边市政配套建设，道路和绿化改造，为绍兴居民提供了具有良好居住环境具备完善基础设施文明高尚小区，进步提升了该片区区域形象。该项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。第十四部分可行性研究报告结论及建议评估结论建设条件本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。经济效益经济效益较好。社会效益本项目开发，不仅满足了人们居住需求，而且可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显社会效益。环境效益同时，本项目及其周边配套设施规划建设以人为本，注重人文居住环境，具有良好环境效益。可行性研究结论项目开发公司具备充沛资金技术实力工程经验和良好信誉，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。可行性研究结论是本项目可行。二结论建议及说明海星置业本着谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析及预测后得出。统分结合有关专家组成员意见汇总，鉴于目前房地产市场客观条件基本项目实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步提出建议及说明，并提出若干建议。十五部分项目风险及防范建议项目主要问题解决办法和建议项目主要问题本项目前期投入资金较大，持续时间较长周边区域同质化高档楼盘较多，有定竞争压力。解决办法和建议加快项目建设进度，争取提前预售在产品设计过程中强化差异性和与区域协调性，并同时采取相应差异化营销策略。二项目风险市场风险该风险存在与建议按上述。建筑本体风险该项目目前尚未进行场地平整，如果商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目烂尾，如果项目销售受阻，资金不能按计划回笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成停工。该项目存在定建筑本体风险。行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，导致行业市场风险程度高，特别是在我国加入后，国外房地产业投资商会以多种方式和渠道介入中国房地产开发行业，加剧市场竞争。财务风险本项目采用自有资金银行贷款销售回款筹集资金方式进行开发，所面临财务风险主要是资金供应链问题。三防范建议加快建设进度，抢占市场先机加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度加强开发商自身品牌建设，以保证在行业中坚实竞争地位可通过以下措施减少项目财务风险资金供应充实度首先要保证开发资金充足。资金供应持续性本项目资金供应将随着开发进度不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内资金能持续到位，防止临时性资金短缺而延长整个项目开发周期。加快资金回笼④应多渠道多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽量减少占用资金。务求使得开发资金能按期尽快回笼。第十六部分可行性研究报告相关附表工程计划横道图二开发成本估算表单位万元三全部销售收入分期比例预测表洋江西路号地块项目计划横道图注开发正式启动时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间为项目开发周期起始日年月节点项目前期准备桩基工程地下室预售主体工程含幕墙场外工程验收竣工资金支出万二开发成本估算表项目名称工程量单价金额备注万元土地费用土地出让金土地税契二前期费用地址勘测费总建筑面积项目方案及施工图设计费建安工程费项目场地平整费土地面积临时施工用水电估地块苗木补偿及迁移三项目建安工程费建安工程不包括精装修四基础配套设施永久性供水电工程总建筑面积元小区道路及排水系统道路元广场面积区内园林绿化工程绿化面积元小区智能安防系统建筑面积元五房屋建设各项收费防雷审图费总建筑面积元防雷技术服务费总建筑面积元人防咨询费人防面积元人防审图费人防面积元人防易地建设费易地建筑面积元自建不收费人防工程质监费人防面积