库西工业园，东翼金川工业园。融合地方兵团和石油等疆内外企业，围绕主两翼统筹规划合理布局工业和产业带，实现工业园区化，为库尉工业化奠定基础。经济技术开发区是库尉经济体化载体。年月日州委州政府做出了关于进步理顺经济技术开发区管理体制决定，对原经济技术开发区石化工业园区尉犁西尼尔工业园区实现统规划统政策统产业布局区多园化管理体制，规划面积平方公里。形成专业集成投资集中资源集约效益集聚格局。该地块在经济技术开发区正大门南侧，开发区区位条件优越经济技术开发区在市东南方向，开发区管委会距市中心公里距新飞机场公里距火车东站公里，北至南疆铁路南至西尼尔水库西临新飞机场东沿霍拉山角。开发区交通便利现有两条国道，即新老国道贯穿其中，与新飞机场毗邻，铁路专用线已至石化园区，形成了便捷立体交通网络。项目规划方案根据市场调研和分析开发区未来发展前景，充分利用开发区管委会提供各项优惠政策，该项目开发将秉承以人为本开发理念，高起点规划高水平设计高品位开发高质量建设高比率绿化住宅与商业街规划设计采用新科技新材料，针对不同消费群体，产品设计将体现现代建筑风格与传统建筑风格相结合中式风格与欧陆风格相结合以中高档社区为主流，价格不高品质高，以满足不同消费群体居住需求整个小区花草树木小桥流水廊亭小品大小广场，错落有致，布局合理休闲与娱乐运动与锻炼饮食与购物，配套齐全，设施完善园林设计将突出自然景观与人造景观相结合，依托白鹭河天然景观为轴线营造岸两带特色景观即水岸和绿带色带，将水景辐射渗透至小区庭院，努力打造个亲近自然绿色环保舒适温馨康居示范小区。该小区总建筑面积约万平方米，开发周期年。用地平衡表面积百分比备注总用地住宅用地公建用地道路用地含广场停车公共绿地项目评价与结论性意见本项目具有开发投资大，周期长，产品风险性较大特点，从市场分析来看，如政策支持定位准确管理精细销售顺畅也可获得相应投资利润率。若能合理利用筹资手段加本控制，则项目经济效益可以进步提高。见表。经济评价指标汇总表表序号指标名称单位数量项目总投资万元资金筹措万元资本金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率税后市场分析与产品定位区域经济与房地产业发展趋势分析城市定位目前地位已成为新疆南疆重要中心城市之。市尉犁县未来定位根据经济技术开发区总体规划内容，计划用十到二十年时间把市建设成为华夏第大洲巴音郭楞蒙古自治州首府，是全州政治经济文化教育信息中心，是自治区党委确定全疆两个重点发展城市之，现有能源资源，在未来建设中，成为西北地区乃至全国重要城市之，年月日，被评为年度中国十佳魅力城市称号，作为我国西北五省唯座获此殊荣城市。经济快速发展是城市化原动力市场调查表明，市作为南疆重要政治经济中心，依靠优越地理位置及便利交通，以棉花石油矿产化工等资源为主导产业。年末，全市总人口万人，实现国内生产总值亿元，人均为元，在全国百强县市中排名位，西部地区第实现工业总产值亿元，工业总产值最大五个行业依次是石油和天然气开采业纺织业电力热力生产和供应业橡胶制品业造纸和纸制品业。尉犁县位于市域南面，县城距公里，县辖乡镇场，年末，全县总人口人，其中县属人口人。农村经济形成了以棉花为龙头粮棉肉果四大支柱产业，被国家列为优质商品棉基地县，城市经济现已构筑起以棉纺建筑及蛭石甘草罗布麻食用油加工为主工业框架，乡镇企业异军突起。两个建制镇之西尼尔镇位于尉犁县北部与市交界处，北距市中心公里，离火车站和飞机场公里，南距尉犁县城公里，国道贯穿其中。西尼尔镇工业以轻纺农副产品加工建材和热电为主，西尼尔工业园区被国家农业部列为全国乡镇企业东西合作示范区和国家乡镇企业科技工业园。市是南疆最重要交通枢纽，是南疆唯有铁路公路航空运输城市。铁路南疆铁路已于年通车至市，并于年开工向西南延伸至喀什市，现已全线贯通营运。市又是新疆通往内地第二条铁路干线青海新疆铁路接轨点。公路全疆有条公路国道在巴州境内通过，其中乌鲁木齐喀什国道二级公路，伊犁若羌国道三级公路在市交汇，阿勒泰巴轮台公路，海格尔木新疆公路也可通达市。国道线和硕至段高速公路也已通车。航空市有军民合用机场处，已开通北京上海广州成都乌鲁木齐等多条国内航线。军民合用机场由于离市区太近，目前正在尉犁县西尼尔镇域西面建设新机场，飞行区等级指标为。房地产业发展房地产业发展与其他产业同步推进，年房地产开发投资出现呈成倍增长态势，年月月，全市住宅投资完成亿元，比重占房地产开发投资，同比增长。年全市房屋施工面积万平方，同比增长，其中新开工面积万平方米，同比增长倍。市域房地产开发投资完成亿元，比去年同期增长倍。截至月日，市计划开工万平方米，现已开工约万平方米，已办理预售商品房平方米，城市化进程快速推进是房地产业发展强大动力，且销售势头比较好。土地管理有序土地管理有序，多数土地经过成片开发后掌握在政府手中，可以根据市场供需关系投放土地，可以更有效地防止房地产业因宏观失控可能引发大起大落。有利于房地产开发商控制风险。房地产需求预测根据人口与人均住房面积模型预测未来住房需求量，资料完整性及资料可靠性都比较好，预测结果可信程度也就比较高。预测结果显示年至年需求量包括拆迁安置总和约为万平方米,价格稳中有升,大约每年每平方米增长元。房价变动趋势目前价位价格水平与供求关系共同决定价格走势。价格水平可以用价位来表示，价位可用高位正常价位低位三个来状态反映。如何确定房价正常价位标准，国际公认标准是房价收入比，根据联合国公布有关资料，不同国家房价收入比离散程度相当大。日本是比美国是比而中国各个城市不而论，从比到比都有，年，深圳市房价比年下降了，房价收入比从倍下降到倍，房地产增加值则从年亿元上升到年亿元，年均增长。以南京为例，相当多家庭甚至达到了∶左右年对个国家统计结果表明，这些国家房价收入比区间为，平均值为中位数为。世纪年代初世界银行中国局首席经济师哈默先生在进行中国住房制度改革研究时，得出个房价收入比在倍之间比较适当结论，这是个世界银行认为比较理想比例。因此，我们可以将正常价位定在收入倍。高于倍可以认为是在高位运行，低于倍认为在低位运行。市场调查表明，市作为南疆重要政治经济中心，依靠优越地理位置及便利交通，以棉花石油矿产化工等资源为主导产业。年末，全市总人口万人，实现国内生产总值亿元，人均为元，在全国百强县市中排名位，西部地区第实现工业总产值亿元，工业总产值最大五个行业依次是石油和天然气开采业纺织业电力热力生产和供应业橡胶制品业造纸和纸制品业。结论目前价位处于正常运行状态。中长期价格变动趋势分析根据价格水平与供求关系共同决定价格原则，判断如下需求强劲将建设成为个外向型经济占主导地位城市，在正常国际形势下，城市发展将会继续保持高速，对房地产需求将提供强大动力。目前价位基本处于合理状态目前价位基本处于合理状态。目前人均收入增长较快，年增幅为，增幅不会回落，目前房价收入比，居民可支配收入增长在保持房价收入比不变建筑按地块内所有建筑间距除必须符合消防环保卫生建筑保护车辆回转和管线埋设等要求。门卫室建筑面积不得大于平方米，立面新颖美观。居住区充分考虑公见服务配套，并设置组团及小区公共绿地公共活动场地，景观轴线幼儿园等。并结合开发区开发大道街景设计和白鹭河设计作建筑设计。户型比例户型户型比例室二室三室老人房景观房道路交通组织小区道路交通组织，在满足通达方便基础上，最大限度地组织人车分型交通体系。因此，在交通组织模式上，强调组团分流即小区主干道在住宅组团间穿过，而组团内则以步行为主，车流转换组织在组团入口处或外围。这种模式优点在于可以避免车辆干扰，保证组团环境完整，易于创造和谐融洽邻里生活与文化，成为人们日常生活重要环境空间。车行系统小区车行系统分为两个层次，即小区级和组团级。小区级车行系统以环路为依托，车行路幅米，其主要功能是满足各自个组团内居民便捷顺畅出行组团级道路路幅米。步行系统该地块步行系统个为小区主入口及步行街与小区中心相连小区中心绿化带，并在中心绿地处形成步行网络与组团及滨河景观带相连另外则是每个组团内步行空间。静态交通考虑小区品质与定位，主要以地上和半地下停车为主。绿化景观设计实际利用建筑布局将基地东侧水体作为视觉上倒入，营造岸两带特色景观，即泊岸和绿带，色带并将水景渗透到庭院内，营造出温馨宜人生活氛围。同时强化处理界面空间，对主要城市界面进行开放性处理，将城市视线引向小区各型化建筑及内部空间。对次要城市界面则软件处理，以软景设计突出其空间上节奏感。对车行道路主要以流畅韵律软景及小品谁及体现出小区规划音乐美，对小区人行界面则在大空间处理统完整前提下，进行细腻空间变化，达到亲切宜人效果。功能界面设计入口形象整个小区三个入口中，北出入口为形象主入口，其中商业街建筑物采用古典与现代相结合英式建筑外观，塔楼设计高低呼应，线条美观即古典又现代突出欧式建筑特色。景观设计则低调配合，通过单列树阵和间接现代化彩色座椅强调其进深感和空间开放，与办公楼商业街融为体。岸景设计岸景为长方形板块，设计中结合建筑空间开合，设计出软硬变化，体现出空间节奏感。在开放性区域，景观以硬景为主在相对闭合绿化中，则设计儿童活动区及老人活动区亲水处则设置亲水平台，强化水岸感觉。景观带设计该区域设计以现代极简主义设计手法进行处理，线性水系阵列树阵大面积草坪，形成简洁利落景观环境。两条穿插景观带形状相似，面积逐渐递减，并分别以绿化和景观为主题即相似又有所不同。绿化设计本小区绿化拟采用都市市化绿景与自然化绿景形成。都市化绿景主要运用于小品岸两带及商业主入口区域，营造出现代时尚具有未来干景观效果。自然化绿景主要运用于滨水带两带外围区域，采用现代手法对自然地形地貌加以提炼，成为现代感仿自然绿景，即显简洁纯粹，又与整体风格协调。水景设计水景是小区景观中亮点，主要集中在入口区两带区中心绿化区及沿河景观带。入口区结合商业造型，设计中利用兰色地砖石商业街仿佛浮在片长方形水面上，沿主入口通路纵向布置条景观通道与主要景观相呼应，形成统景观体系，同时也大大丰富入口小区及商业街氛围。两带区主要采用自然与硬制景观相结合手法，加上别致小品设计，贯穿整个小区纵横两轴线上，使人行系统完整化，从小区任何角落都能到达中心景观区。沿河水景景观利用河道自然景观相结合手法，加上别致小品设计，贯穿整个小区纵横两轴线上，使人行系统完整化，从小区任何角落都能到达中心景观区。沿河水景景观利用河道自然景观设置亲水平台漫步通道，与中心景观带对应位置则视线开放，强调视线通透性，以利将河景及河对岸景观引入本小区，达到借景之功效。中心位置则设计了旱喷泉与跌水平台徐徐微风涓涓流水淙淙水声，无不带给人愉悦心情。小品景观在组团内部，除了植物景观外，局部点缀趣味性小品，成为小区中活泼元素，跳跃水