房地产开发投资对经济增长总贡献率超过。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度如图所示高，房地产开发投资大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济波动。同时，由于开发商与个人购房者资金中有相当部分为银行贷款，所以实际房地产开发投资中至少超过来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。图房地产业关联示意图房地产与增长在目前中国以经济建设为中心社会发展建设目标下，房地产业对贡献显得尤为重要，房地产与增长如图所示密切相关。房地产投资发展与增长有强烈相关性，美国新房指标属于经济先行指标，整体经济上变化无例外首先表现在房地产业和汽车业。美国房地产行业保持在五分之以上，中国年仅为，年接近，由此可以看出国内房地产业还有很大增长空间。图房地产与增长关系图二国内市场需求刚性需求中国人均决定房地产将平稳高速发展联合国根据对多个国家住宅发展过程统计分析，总结出人均水平和住宅产业发展情况之间密切联系。年我国为美元，处于稳定高速发展时期。人口因素和日益增长住房条件改善需求我国人口在很长时间内将继续保持增长，从统计数据如图所示可以看出年内人口数量增长必然会带来更大住房建设需求。图人口相关统计数据图随着我国社会经济发展，住房改善已成为迫切要求如图所示。图地方财政对房地产依赖我国年土地出让收入为亿元，占地方财政收入。年全国土地出让成交总价款万亿元，同比增长。房地产供求状况及城市化率目前我国房地产供求状况如图所示表明还需大量建设住房以满足需求年美国城市化率年日本城市化率超过年韩国城市化率达到年中国城市化率接近，住房和城乡建设部预计年达到，比目前亿城市人口，人均住房面积平米，需要增加亿平米住房以达到亿城市人口，人均面积平米。图我国房地产供求状况数据图社会大众心理国人爱置业强大文化传统中国人有许多美德，勤俭节约，持家过日。无论是养儿养女，更要养房，较多人这样认为，家里有房心中不慌，对房屋所有权很是钟情。土地是稀缺资源中国地少人多，这是个不争事实。管理层要保住十八亿亩土地红线，充分保护土地可利用资源，土地是依然稀缺。物以稀为贵，大多数人对房屋期望值处于高水平。投资与投机心理由于人们都相信，房屋从长远来看肯定是增值，还是抗通货膨胀最好方式，因此，人们倾向于将闲钱投入买房，把买房作为投资方式之。像前几年那样，房价上涨过快，短期内可能获得巨大差价，更会激起人们买房投资欲望。如今买房投资已经成为人们种新理财观念。社会保障制度仍未完善我国是发展中国家，并将长期处于社会主义初级阶段。社会性质决定了我国社会保障制度在建立和不断发展完善过程中，对住房保障短期内无法实现。攀比和炫耀心理第二部分房地产调控政策与走势分析调控政策简介宏观调控简称宏调是政府实施政策措施以调节市场经济运行。在市场经济中，商品和服务供应及需求是受价格规律及自由市场机制所影响。市场经济带来经济增长，但会引发通货膨胀，而高潮后所跟随衰退却使经济停滞甚至倒退，这种周期波动对社会资源及生产力都构成严重影响。所以宏观调控是着重以整体社会经济运作，透过人为调节供应与需求，来达至计划经济之目标，是社会主义国家管理经济重要职能。当前房地产调控政策背景年四季度，面对经济低迷，政府出台了大量房地产救市政策，使房价出现了快速上涨，年房价上涨了，面对房价快速反弹，引发了政策调控。政策导向保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨重点发展面向广大群众普通商品住房，改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭基本住房需求对中小套型中低价位普通住房，在规划审批土地供应信贷审核税收征管等环节，给予优惠政策支持。现阶段调控年初国务院出台了关于促进房地产市场平稳健康发展通知国办发号文件拉开了本轮房地产调控大幕。年月日温家宝总理在求是杂志上发表了篇文章，关于当前宏观经济形势和经济工作，核心是房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇，政策方向不能改变，力度不能放松。本轮调控采用行政限制需求手段限贷对贷款购买第二套住房家庭，提高首付比例和贷款利率限购限制家庭购买第三套住房保障房加大保证性住房土地供应和建设力度地方政府问责制地方政府制定新建住房价格控制目标。国家出台限购限贷限价等系列限策，主要目是为了使房地产行业朝着更加健康方向发展。对房地产市场诸多限制并不是为了单纯去打压房价，或者清理行业，而是对房地产市场中包括购房者开发商代理机构等各个环节多种因素进行适度调整，让开发商更加务实，让购房者更加理性，让整个行业更加健全和透明。二调控政策影响市场现状成交量同比增速放缓，月新增销售同比环比齐跌月，全国商品房累计销售面积为亿平方米，同比增长，增速与月相比下降了个百分点，比去年全年下降个百分点。月全国商品房销售面积为万平方米，环比下降，低于去年月平均销售水平万平方米同比下降。价格连续四个月下降，大部分城市环比下跌月，全国商品房和住宅销售均价分别为元平方米和元平方米，均较月销售均价下降，比去年同期分别上涨和，增速继续放缓。月日公布月份个大中城市住宅销售价格变动数据显示，与月相比，个大中城市中，价格下降城市有个，降幅最大为，持平城市有个。仅个上涨，上涨为贵阳锦州兰州西宁平顶山，涨幅不超过，持平也均为唐山太原大连南宁银川乌鲁木齐等二三线城市。价格曲线历史上多次房地产调控并未改变价格上升曲线如图所示。图我国商品房价格曲线图三房地产走势分析判断国内房地产行业发展第阶段年，年首次正式把房地产业列为行业第二阶段年年，年深圳率先开展土地使用权招标拍卖，年明确规定土地使用权可以依法转让第三阶段年年，年邓小平南巡，房地产急速繁荣，但缺少有效监督规范与管理，第次调控第四阶段年年，房地产业进入巩固停顿和消化阶段第五阶段年年，年取消实物分房，年实施按揭政策，年土地招牌挂，房地产处于快速发展阶段第六阶段年至今，金融危机使房地产进入调整阶段，年救市政策出现快速反弹，年用行政手段调控市场。我国房地产现阶段目前国内房地产处于发展阶段，相当于美国上世纪四十年代水平，处在快速上升期年中国政府开始致力于保障性住房建设，年美国通过法案致力于清除国内贫民建筑，出现固定租金公寓住宅，年，政府提出为每个美国家庭提供大方具有良好居住条件住宅目标年中国城市化率将近，年美国城市化率达到美国房地产行业保持在五分之以上，中国年仅为，年接近房地产业也是美国政府调节国家经济个重要阀门。因此，我国房地产业将在相当长时间内保持快速发展。我国房地产市场特点房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显中国房地产业发展不平衡，方面表现在东部沿海地区发展大大快于中西部地区，另方面则表现在广东上海北京江苏浙江五省市房地产投资交易占全国半以上。从空间分布上看，中国房地产业增长以华东地区为主。总来说，中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平，和原有专业中大型房地产品牌企业整合收购地方小企业将成为必然以支撑市场。第三部分房地产投资方向国家政策关注导向政策月日闭幕中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这反映出中央已为各级地方政府明年房地产调控指明方向。重点发展面向广大群众普通商品住房，改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭基本住房需求。对中小套型中低价位普通住房，在规划审批土地供应信贷审核税收征管等环节，给予优惠政策支持。善用政策，寻求合作房地产投资依然是最佳投资著名经济学家中国企业联合会副会长冯并先生表示美国政府信用降级，失业率加重和欧洲债务危机持续，国际金融环境动荡不断，拖累中国经济市场。而持续高涨，通胀压力迫使投资成为必要。同时还表示就目前而言，房地产投资依旧是当前主要投资渠道。货币政策在当前稳健货币政策之下，以货币为载体资产已大幅贬值，年前万元存款利息，到如今预计贬值达倍，而适当投资则是个有效资本增值手段。拿年前北京套四合院来说，那时万元如今已经增值至几千万，说明房地产升值潜力巨大。分析政策导向，目标区域转移国家鼓励发展中小套型中低价位普通住房，重点发展面向广大群众普通商品住房，并给予优惠政策支持。关注地方发展政策，寻找恰当机遇切入投资合作。例如山西省千方百计促进转型发展跨越发展是十二五规划主篇章，从年增速全国排名垫底负增长，到年经济型反转，再到年有望跻身万亿元俱乐部，煤炭大省山西痛下决心调整经济结构，以煤为基多元发展，走上了条摆脱煤炭依赖破解资源诅咒转型跨越发展之路。从事房地产投资应该关注社会发展，关心建设主旋律，积极探索，寻求合作商机。二合时合宜投资抓住时机房地产投资房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发经营管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得不确定收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在。关注发展步调国家经济社会发展离不开地方发展，从小点入手渗透，从而形成强大影响力，铸就品牌势力。与地方发展步调紧密配合，抓住发展时机，积极参与社会事业建设，努力寻求项目建设。风险预期收益与风险并存房地产行业作为投资高回报行业，收益与风险是并存，特别是处在经济转轨时期中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险类型房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来推广成本提高或楼盘滞销风险。市场风险出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起，是对市场把握能力不足。销售风险是市场竞争能力主要风险。购买力风险。是指由于物价总水平上升使得人们购买力下降。在收入水平定及购买力水平普遍下降情况下，人们会降低对房地产商品消费需求，这样导致房地产投资者出售或出租收入减少，从而使其遭受定损失。流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上，其交易完成只能是所有权或是使用权转移，而其实体是不能移动。其次，由于房地产价值量大占用资金多，决定了房地产交易完成需要个相当长过程。这些都影响了房地产流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金时候却无法将手中房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上风险。利率风险。是指利率变化给房地产投资者带来损失可能性。利率变化对房地产投资者主要有两方面影响是对房地产实际价值影响，如果采用高利率折现会影响房地产净现值收益。二是对房地产债务资金成本影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者开发成本，加重其债务负担。经营性风险。是指由于经营上不善或失误所造成实际经营结果与期望值背离可能性。产生经营性风险主要有种情况是由于投资者得不到准确充分市场信息而可能导致经营决策失误二是由于投资者对房地产交易所涉及法律条文城市规划条例及税负规定等不甚了解造成投资或交易失败三是因企业