宏信房产成长步伐。二经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本亿元可销售房产利润亿元可销售房产利润率固定资产成本亿元项目总现金利润亿元项目总利润率九结论在满足了我公司提出基本条件基础上，本项目运作是可行。住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉城街开发设想。并成立了专门越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大信任，希望我公司进入绵阳市场。二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费要求，政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土地状况项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪西侧。地块形状宗地形状呈狭长大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差在米左右。宗地临芙蓉溪边长约为米左右。土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付款顺利情况下，会在年月底完成全部拆迁。二周边景观详见项目周边关系图芙蓉溪宗地东侧芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉溪。仙人桥目前宗地东北角芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进步改善。富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有座宋哲元墓。李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥东头有李杜祠，祭祀李白和杜甫，占地亩，为清代建筑。市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙，该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。现已经停工，政府预计年月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿化植被。三市政配套设施详见项目周边关系图道路交通宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，私家车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。在宗地沿街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店，规划中越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享受市区繁华生活配套。教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物园。医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电气网络等管道铺设到小区围墙。四项目地块开发价值研究判断总看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚地段，自然环境和人文气息具有独无二特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发条件已经完全具备。该地块位于绵阳市重要旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有独特地段优势，土地升值潜力巨大，开发社会效应和经济效应都将很大。四项目开发其它外在微观环境政治环境由于本项目是黄学玖市长亲自负责项目，相信本项目运作软环境上将不会受到太多刁难。从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物，市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保持直接接触。经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好作用。绵阳市主要相关领导已经对置信公司信誉和业绩以及对本项目初步规划表示了极大认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。二政策环境规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设号工程，成立由绵阳市经合办牵头专门班子。政策优惠土地报建税费等方面政策，政府同意给予优惠，至于优惠程度正在协商。政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区绵阳市政府已经同意本项目关于环路东段西侧考虑对景规划控制建议。由于目前绵阳市开发区众多，游仙经济实验区招商进展缓慢，事实上房地产业和旅游业正在逐步成为游仙区支柱产业之。二金融环境前期贷款争取中行成都武侯支行为宏信房产提供万元开发贷款。流动资金贷款本项目已经获得中行绵阳分行大力支持，随着开发进展，将为本项目提供万元流动资金贷款，按揭授信中行绵阳分行将为绵阳芙蓉汉城项目住宅消费者提供成年按揭购房信贷，为商业用房消费者提供成年按揭购房信贷。三竞争环境目前绵阳市本土房地产公司中最为有影响力六家公司分别是富临房产长兴房产花园投资汉龙实业樊华集团绵阳中房其中富临房产优势为品牌长兴房产优势为产品创新花园房产优势为物业管理汉龙樊华集团已经在竞争中开始下滑。而外来企业运作都不是很成功，稍微好点是棠湖物业绵阳分公司开发海棠花园，而锦官城房产开发山江花园则是失败典型。五开发企业宏信房产内部环境根据置信实业董事会战略部署，开拓更为广阔市场，宏信房产将代表置信实业走出成都进行开发，巩固置信实业在四川商品房地产市场中领导地位。宏信房产开发置信逸都金沙园虽然还未正式开盘，但是整个运作基本上路，可以抽出适度精力开发其它项目。宏信房产代表置信进入二级市场，就必须走品牌经营之路，走高端市场，做当地精品住宅。第二节项目开发宏观环境绵阳市城市经济及城市建绵阳市商品房地产业将随着外来企业介入，开发水平逐步提高。随着房改房政策结束，市民居住用房商品化程度越来越高，特别是些大型国有高科技企业职工住房将逐步社会化。现行宅基地政策对中高端客户存在分流。商品房地产消费环境变性分析绵阳市中高档住宅市场需求总量偏低，虽然需求总量会逐年稳步增加，但是由于基数太低，每年增加绝对数量是有限。随着生活水平提高，消费者对住宅内外品质要求越来越高，些享受房改房国家工作人员将逐步步入居住用房换代阶段，这对本项目是十分有利。二微观风险企业内部风险宏信公司及项目部出现资本运作紧张本项目主要财务风险为土地投入和开发前期投入不能全部收回，其中用作抵押，价值在万元，另外由本公司承担土地款万元加上前期投入万元，共计万元。只要前期收入超过万元就能避免风险。人力资源紧张，项目部人力资源水平低于置信公司和宏信公司平均水平④社会关系资源网络比较欠缺。经营过程变性分析外围市政工程进度缓慢拆迁进度缓慢，国土使用权证迟迟不办。博物馆及富乐桥迟迟不能竣工。政府及政策风险香港金龙实业音介入，可能在定程度上加大政府谈判筹码。政府在成功引进本公司进入绵阳后，前期若干承诺优惠政策不能兑现。政府职能部门及所谓专家委员会对本项目规划设计方案持反对意见，进而为难干扰本项目方案设计。项目工程进度缓慢由于前期项目报建程序缓慢，进而导致项目工程进展缓慢开发速度和开发节奏过快高端市场需求总量及增长幅度有可能低于本项目开发量增长幅度，不排除出现对市场盲目乐观可能，随意增加开发量。商业用房销售缓慢虽然本项目主要利润来源在商业用房上面，但是风险性比住宅更大，商业用房开发量过大，销售过程中不排除出现滞缓可能。市场竞争阻力过大由于当地开发商对我公司持有戒心，可能会出现几家公司联手对抗我公司不正当竞争情况，竞争对手价格恶意变动，所谓强龙难压地头蛇，对此我们不要盲目乐观。市场竞争激烈，富临及樊华集团别墅项目对本项目造成分流。三项目风险规避措施及可行性项目所受风险对运作影响度评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二规避对策措施建议进入前必须对项目规划设计方案达成共识，说服其接受我们方案，并形成法律文件。合理控制开发节奏，尤其是商业用房开发量和销售节奏至关重要。相对而言住宅风险小于商业用房，所以本项目在住宅上利润还可以上浮，不要把利润希望全部压在商业用房上面。垫资修建富乐市政广场和富乐桥，在土地款中抵扣。加大与政府现任及潜在实权人物接触力度，与游仙区书记蒋仁富市长保持直接联系。提请政府取缔现有宅基地政策。当地新招聘人员尽可能纳入置信实业人力资源中心统培训。第十章可行性研究结论正面住宅汉城项目基础支撑群体是存在，在中高档商品房市场份额还可以进步扩大。未来年内绵阳芙蓉汉城诚意客户需求总量占中高档住宅需求总量，需求总套数大约为套。这个需求数量是在没有做任何宣传情况下选择，随着本项目全面启动，本项目扬长避短，就有打破区域障碍，放大自然状态下需求规模可能。置信在绵阳已经有了定品牌溢出度，充分发挥置信房产在凭借创新文化生态和置信生活方式方面优势，加上本项目所具有综合优势，个性差异化特征鲜明，有效限制了消费者横向相比较及替代选择，构成了汉城项目有效市场区隔，使得其他开发商无法模仿和跟进，与本地同类项目相比有很大竞争优势汉城项目文化内涵在目标市场接受度很高，诚意群体占目标群体比例高消费者价值追求心理特征文化修养与本项目比较吻合，填补了绵阳市文化内涵丰富高档住宅个空白市场。消费者期望选择房屋类型风格绿化物管价格等同本项目所提供吻合度较好。购房者对汉城项目兴趣度高，可能接受购买率高。二商业房本项目商业房产位于旅游黄金线上，位于几大景点结合部，适宜开发旅游商业形态。绵阳商业房产市场销售价格普遍看好。有绵阳市民会去本项目商业场所就餐休闲，购房总群体有被访者可能会去该项目商业场所就餐，可能性指数为，介于较有可能去之间。在对商业样式选择上，有被访者选择类似于丽江古城传统风味小型餐饮小吃酒吧水景商业街，这与本项目设想是吻合。二负面住