争势力，推动我市人才交易工作顺利开展，从而进步优化我市人才环境和投资环境。第三章市场前景分析本项目为综合写字楼，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼市场前景。无论是上述哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化市场和区域经济之双重环境中。因此，它们投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们经营与发展都要受到区域整体市场环境制约，但是由于它们各自面向不同客户群，因此对它们各自投资机会研究市场前景与需求分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析重点则是当地经济发展水平和企业发展状况，往往较高经济发展水平和稳定健康企业发展会给写字楼带来更多商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它需求既取决于当地旅游市场状况，也取决于当地招商引资和外资企业发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订研究框架如下图所示图本项目研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限出租率本项目竞争能力分析第二节区域环境分析区域经济环境分析任何个项目建设和运营都与项目所处区域经济政治社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析第步就是分析项目所处区域各种环境，本节我们将对综合写字楼所处区域环境进行分析。区域环境分析之经济环境分析对于个地区环境分析来说，经济环境主要包括经济发展阶段地区与行业经济发展状况社会购买力水平等。近几年来，经过自身多年努力和积累，已具备了比较雄厚技术区位资源港口和社会环境等优势，对国内外投资者产生了强大吸引力，也因此成为最具发展潜力城市之。年是实施三步走战略第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入城乡居民收入增长加快，经济增长质量和速度同步提高，国民经济持续快速协调健康发展，人均突破美元大关，年均经济增长率超过。目前，市各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长态势。总体来说，整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设支撑点和必要性。区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方政治经济和法律制约和影响。针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区经济方针和政策进行分析。跨入新世纪以来，经济和社会发展进入了个新历史时期。在新世纪最初年，市总体经济建设方针和目标是把建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化地区之。在上述目标指导下，市政府在十五规划中提出，要大力发展服务业，使服务业成为国民经济增长重要拉动力量。发达服务业是城市现代化国际化重要标志。十五期间，市将重点发展信息金融物流旅游房地产等服务行业，力争使发展成为全国旅游强市。酒店业作为旅游行业重要分支，不仅将为旅游业各个细分市场提供服务支持，同时也将提高市服务业整体功能。而服务式公寓和写字楼作为房地产市场开发重要内容，将带动整个房地产市场发展。从上述分析不难看出，经济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。区域环境分析之社会文化环境分析社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累精神财富之总和，它体现着个国家或地区社会文明程度。是座设卫建城年历史文化名城，是近代中国中西文化冲突又融合个典型载体，是中国近代都市文化开放性个象征，也是个琳琅满目中国近代发展史博物馆。外来理性文化基因，通过社会运作与交往，潜移默化地影响了社会文化环境，并迁延至今，是成为文化开放城市基础。进入二十世纪以来，随着市政府三五八十战略步伐加快，城市社会财富进步增加，市对科学教育文化卫生等领域投入也在不断加大，城市整体文化品位和人文内涵不断得到提升。尤其是进入二十世纪以来，与外界交往越来越多，社会文明程度日益提高，正在向国际化大都市迈进。因此，区域整体社会文化环境也为本项目建设提供了沃土。二旅游市场分析旅游业是第三产业重要组成部分，同时也是世界公认朝阳产业。随着中国加入和北京申办奥运成功，旅游业也迎来了前所未有机遇和挑战。下面分别对全国和市旅游市场进行分析和论证。国内旅游市场发展概述及分析目前，国内旅游业发展势头迅猛，几年来始终是中国发展最迅速对外开放程度最高获利前景最好行业之。旅游业以其规模巨大前景广阔成长快速等行业特点已成为国内资本长期投资热点。国家旅游局统计资料显示，年我国旅游业国际国内旅游总收入为亿元，全年入境游人数为万人次，其中外国人万人次，入境过夜旅游者万人次。国内旅游人数亿人次，国内旅游收入亿元。需要特别指出是，在这个不寻常年度里非典肆虐，对旅游业造成了极大影响。但是国内旅游业在成功控制非典流行和传播后，极快地恢复与振兴了旅游市场，全年接待过夜旅游者人数在世界排名第位国际旅游外汇收入在世界排名第位。这说明中国旅游业市场具备极大发展潜力。根据世界旅游组织预测，中国将在年成为世界头号旅游大国，中国将成为世界第大且最受欢迎旅游目地之。与此同时，商务旅游作为旅游业个重要分支正在中国市场蓬勃发展。据国家旅游局统计，年全国商务旅游消费已超过亿美元，并以每年速度增长。中外业内人士致认为，中国已经成为全球商务旅游消费重要市场之。地区旅游市场发展概述及分析近几年，市旅游业取得了长足发展，旅游资源开发旅游基础设施建设旅游环境和旅游服务质量等各方面都得到了根本性改善。地区常规旅游市场分析随着市经济发展，市在市容市貌改造上投入了大量资金，不仅整体环境有了很大改善，而且兴建和修建了批新景点。目前，市有关部门正加紧编制重点区域旅游规划，集中力量重点开发建设带五区和批重点旅游项目，这些项目计划新增投资约亿元，将形成批具有轰动效应吸引力强旅游名牌产品，使城市旅游功能得到提升。同时，作为北京奥运会主要协办城市，将以其独特旅游资源和独具文化内涵旅游产品，吸引越来越多游客。这也为本项目市场拓展提供了广阔发展空间。地区商务会务旅游市场分析是我国北方最大沿海开放城市，伴随着社会经济整体进步，商务旅游业也得到了飞速发展，年增长速度达到以上。每年举办天交会建材会等各类活动达余次，交易规模超过百亿元，为区域商务旅游市场发展产生了强大促进作用。同时，是北方重要工商业城市，年实现工业总产值亿元，同比增长。作为国内北方最大生产基地，目前世界强企业中有，已有家在津投资，投资项目达个。越来越多商务人士将其业务活动中心选在了，已经成为全球商务旅游消费重要市场之。此外，市作为年北京奥运会协办城市，奥运会举办将带动商务旅游细分市折旧，残值率，固定资产总值为自营部分总投资除去土地费用,总值为,每年折旧费为万元。土地费用为无形资产，共计万元，按年摊销，年摊销费为万元。年折旧摊销额万元。税金报告采用各种税费表见下表税费表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税累进税率城市维护建设税公益金教育费附加法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费三财务分析盈利能力分析项目在计算期内经营收入,万元，可获利润总额,万元，扣除所得税,万元，公益金,万元，公积金,万元后,还有,万元可分配利润。项目全部投资内部收益率所得税前为，在基本折现率为情况下，财务净现值为万元，项目投资回收期为年。该项目投资利润率为，年投资利润率为。敏感性分析将营业收入经营成本投资等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明，为切实反映本项目经济效益,对营业收入成本投资诸因素进行了敏感性分析，结果汇总见表。敏感性分析表项目本项目投资营业收入经营成本内部收益率分析结果表明，营业收入变化对内部收益率影响最大，其次影响较大因素是投资。评价结论从上面数据得出，本项目自身盈利能力较强，项目全部投资内部收益率所得税后为，在内部收益率为情况下，财务净现值为万元，项目投资回收期为年。该项目投资利润率为，年投资利润率为。项目采用自有资金与销售回款，资产负债情况良好，从临界点看，项目有定潜力，项目在财务上是可行。项目财务分析综合指标表见下表项目财务分析综合指标表序号名称单位数据备注建设规模开发产品总建筑面积平方米经济数据总投资万元固定资产投资万元开发产品投资万元资金筹措万元其中资本金万元借款万元预售房款万元经营收入万元年经营税金及附加万元年经营成本万元年利润总额万元年所得税万元年税后利润万元年财务评价指标投资利润率年投资利税率年全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前年全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后年附表行政办公楼工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米五星级酒店工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米精装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米煤气工程平方米电梯工程平方米小计平方米服务式公寓工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米精装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米写字楼工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米商铺工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单