1、“.....又不太偏离城市城郊居住愿望。据近年来我国部分城市次调查表明有近老年人准备将来住进老年公寓。老年公寓市场定位老年公寓市场定位中，首先价格定位要适当。其次，老年人住房特殊要求般突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面防跌扶手坐式便器紧急呼救装置等，公寓楼内还有各种生活服务娱乐医疗保健设施等有，有专门服务人员和医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场开发商区分开来，取得竞争优势。随着住房制度改革不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅部分产权，住房二级市场启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现资金，购置或租用适合自己老年公寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们有能力为老年人购买或租用价格适当老年公寓。老年公寓供给状况分析据不完全统计，全国目前不同规模老年公寓仅多家，规模都比较小。初具规模只有天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等几家......”。

2、“.....很多城市老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这具有相当生命力房地产商品新类型。目前，各地出现老年公寓品质层次较低。些地区存在名为老年公寓居住小区，规模小，配套设施不齐全，而且多是原有已开发住房。以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到相关服务设施建设方面与实际意义老年公寓相去太远。由此可见，我国目前老年公寓供给与需求失衡，市场需求量大,开发前景广。项目市场分析目前，省岁以上和岁以上老年人口分别占全省常住人口和。目前，我省已经迈过了老龄社会门槛，而且人口老化进程还在加速。特别是城市，银发群体比农村所占比例更大，其中带来社会问题，已成为家庭和社会关注焦点。就县城来讲，按居住人口万人老年人口占计算城市要超过这个比例，城区老年人口达万人，每年还将以速度增加。在这些银发群体中具有子女不在身边多患病多经济上靠子女多生活无人照料多等特点，使他们生活照料，疾病护理等问题，无论是经济上还是精力上......”。

3、“.....对年轻夫妇既要抚养子女，又要赡养两代四位以上老人所以就出现第二代养活老人现象。因此，就有了以老养老社会问题。同时，在养老和供小发生矛盾时，首先牺牲往往是老人，就算子女比较孝顺家庭，老年人养老依然存在问题。目前，县养老方式主要是家庭养老，即由老伴子女保姆和钟点工来实施养老护理，还有些零散小规模托养方式。据调查，在城区现有万人老年人中，至少有老年人要求进入福利机构养老，即有多位老人。而县城仅有县夕阳红老年公寓期个床位，县敬老院几十个床位和零散小规模家庭托养式些床位，总床位不超过张，尚有多位老人找不到养老场所。同时，还有老年人约人要求提供社区福利服务和家政服务。目前，县及周边县市尚无老年公寓及活动中心。项目位于城区，周边环境好，较适合开办家中等规模老年公寓。开发此项目，有稳定客源，市场前景看好。第三章建设条件与院址选择外部条件历史文化县地处市中心地带。全县国土面积平方公里，其中城区规划面积平方公里。处于淮北平原腹地，境内涡河横贯东西，将全县分为涡南涡北两个自然区域......”。

4、“.....其余均为望无际沃野。历史悠久，春秋时期思想家哲学家道家学派创始人老子，即诞于县闸北镇郑店村。汉为城父山桑至县地，北魏北齐曾置丹城龙山县。隋改置肥水县。清同治三年，由宿州阜阳蒙城析置县。因袭北魏县名而命名。是国务院批准对外开放县市之，国家粮食生产百强县，省历史文化名城，省经济社会管理权限扩大试点县。年底，户籍人口万人。县名中涡指涡河，发源河南省开封县西，经省流入淮河。自然资源属暖温带半湿润季风气候区，四季分明，年平均日照小时，年平均气温度，无霜期天，年平均降水量左右，光热水资源丰富。自然资源矿产资源丰富。盛产粮棉油水果蔬菜药材和黄牛山羊家兔鱼虾河蟹等，不仅质量高，而且产量大，被列为全国产粮百强县全国商品粮优质棉优质烟山羊板皮瘦肉型猪生产基地，跨入全国生态示范县全国林业百佳县秸秆养牛十佳县之列，与蒙城利辛县并被誉为全国中部地区黄牛金三角。尤其是义门苔干堪称食苑珍品天下之最，因此又被命名为中国苔干之乡。地下优质煤蕴藏总量达到亿吨，大理石总储量万立方米......”。

5、“.....历史名人老子传说前年左右前年左右，中国古代思想家。姓李名耳，字伯阳，宋国相今省县闸北镇郑店村人，有人说又称老聃。在传说中，老子生下来时，就具有白色眉毛及胡子，所以被后来称为老子。相传生活在春秋时期。老子著有道德经，是道家学派始祖，他学说后被庄周发展。道家后人将老子视为宗师，与儒家孔子相比拟，史载孔子曾学于老子。在道教中，老子是个很主要神仙，被称为太上老君，尊为道祖。从列仙传开始，把老子列为神仙，还说老子重视房中术。东汉时期，成都人王阜撰老子圣母碑，把老子和道合而为，视老子为化生天地神灵。成为了道教创世说雏形。而在汉桓帝时，汉桓帝更是亲自祭祀老子，把老子作为仙道之祖。建设自然条件地理位置面积位于淮北平原，地处市中心地带。位于北纬至，东经至之间。全县人口万人，国土面积平方公里，其中城区规划面积平方公里。地貌处于淮北平原腹地，境内涡河横贯东西，将全县分为涡南涡北两个自然区域。除东北部有龙山和石弓山外，其余均为望无际沃野。气候县地处皖北平原，北部主要与河南毗邻......”。

6、“.....该市气候温和，四季分明，光照充足，物产丰富，具体参数如下常年风向东南风基本风压基本雪压最大冻结深度地下静止水位年平均温度极端最高温度极端最低温度年平均降水量左右年平均无霜期天左右取暖计算温度夏季空调计算平均温度冬季空调计算平均温度夏季空调计算相对湿度冬季空调计算相对湿度抗震设防烈度七度室外风速冬季夏季大气压力冬季夏季设施县新区街道三纵三横形成网络，配套设施基本完成，老区设施完善电力供应充足，城区实施了光明工程，水力资源丰富，程控电话微波通讯电讯网络覆盖城乡，通讯方便快捷，信息走廊全面开通，餐饮娱乐业繁荣兴旺。交通交通便捷，境内涡河横穿东西，永青濉阜铁路纵贯南北，与津浦陇海台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过，距阜阳机场仅公里。省道在县城交汇。公里长涡河岸线建有客货码头，可直入长江，四季通航。社会经济条件县是皖西北重要门户，北部河南省接壤。随着改革开放日益深入，县人民立足本地丰富资源，围绕农业生产进行了卓有成效经济建设，走出了条快速发展路子。现在人民生活水平不断提高......”。

7、“.....院址选择院址选择原则项目建设要具有前瞻性和可行性，并符合当地规划要求。地面易于排水，能充分利用地形，避免大量填挖土方。有套资金万元。第十四章财务综合评价运行收入估算项目建成后，托养老人范围为县及周边地区内，根据国家省市各级政府相关收费标准，结合市和当地社会经济发展水平，按年均入住位，人均缴费元月，年均收入万元，再加上社会捐赠政府补贴商场等其它收入万元年，总收入万元年。经测算，正常年份运行收入为万元。详见运行收入估算表。成本费用估算项目运行总成本费用主要包括教材其他教学资料伙食费燃料动力工资及福利费修理费管理费用折旧费摊销费和其他费用等。各项费用指标计算参数如下固定资产折旧采用分类折旧法，房屋建筑物折旧年限为年，净残值率为，设备折旧年限为年，净残值率为，其他设备折旧年限为年，净残值率为。详见固定资产折旧估算表。无形资产中土地使用权按年摊销，其他无形资产按年摊销，递延资产按年摊销。详见无形及递延资产摊销估算表。工资及福利费按管理和工作人员人计算，年工资支出万元......”。

8、“.....管理费用按年运行收入计列。维修费按年折旧费计列。其他费用参照同行业平均指标估算。详见运行总成本费用估算表。利润计算项目利润总额为年运行收入减去年总成本费用，盈余公积金按照利润计提，其中公益金为。经测算，项目运营后年净利润为万元。详见损益表。财务指标计算静态财务指标项目建设投资万元，以各正常年份数据计算静态财务指标如下总投资收益率总投资收益率年息税前利润或年均息税前利润项目总投资资本金净利润率其中项目达到设计生产能力后正常年份税后净利润或运营期内税后年平均净利润项目资本金。静态投资回收期累计净现金流量开始上年累计现金净流量静态投资回收期出现正值年份数当年现金净流量年税后动态财务指标以通常设备折旧期为依据，加上建设期，经济计算期为年，设定基准财务收益率为，计算在分析期内各年发生现金流入和现金流出现值总和。经测算，税后净现值为万元，财务内部收益率。净现值万元财务内部收益率本项目内在回收能力为。经测算，所得税后内部收益率为......”。

9、“.....就能保本，说明该项目具有定抗风险能力。财务结论本项目建设投资万元，项目建成后正常年份年收入为万元,年总成本费用为万元，年净利润总额为万元，静态投资回收期为年包括建设期，财务内部收益率为，由此可见，本项目有定经济效益。社会评价从实际看，老年社会保障和社会福利严重落后于国民经济和社会发展水平，老年社会福利事业相对滞后于社会保障制度总体发展水平。方面，全县人口老龄化具有发展速度快老年人口数量大高龄老人多特点。另方面，全县老年社会福利事业，无论是规模还是结构，都不能适应经济和社会发展需要。这就产生了老年人日益增长福利服务需求和老年社会福利事业供给严重不足之间矛盾。而且，随着人口老龄化家庭小型化农村城市化和消费结构多元化趋势发展，传统家庭养老服务功能日益弱化，传统社会福利事业覆盖面较小，整体水平较低问题越来越突出。全县尚有多位老人急待进入养老机构养老，在这么个小城区，有这么多老年人问题不能及时解决......”。