口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国资料来源中国老龄科学研究中心世界岁以上人口占总人口比率增长情况年份全世界发达地区发展中国家中国比率老年住宅演进过程从总体上说，发达国家老年住宅经历三个发展阶段无障碍老龄住宅混合演变式住宅适应老龄社会通用住宅。老龄住宅演变图无障碍老龄住宅随着生活水平提高和健康状况改善，人寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理老人存活下来。可以肯定地说，每个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适住房。如何为老年人提供住房过去想法是，为他们专门设计和建造所谓无障碍老龄住宅图。这种住宅是在对老人视力，体力和巧力等功能下降情况调查基础上，针对找出不方便地方，在设计时加以考虑。通常个住宅小区只建栋，栋内有专门为老人服务系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为第，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平老年人根本无法问津，政府由于资金限制也不可能完全满足他们要求第二，这种做法把老年人同社会经济和文化主流无形地隔开，老年人成天见到都是体力不支或病魔缠身老人，生活失去了朝气和活力。混合演变式住宅专门为老年人设计和建造住房想法很难实现，于是就想，可否在栋般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务设施，并可向附近老龄住宅提供服务图。这个方案缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在起生活。如果子孙也在同栋楼里，则比住在单独老龄住宅里有更多优越性。适应老龄社会通用住宅大多数人都不喜欢在自己生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有家里度过晚年，再加上老龄人口日益增多，相当部分住宅必须考虑老龄人生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人生需要。于是，种从生到死都可以享用通用住宅遂应运而生。所谓通用住宅图，就是在设计和建造时，就把老年人需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价。日本年公布了长寿社会对策大纲。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人，所以年前就已经考虑，住宅是针对具体人，所以考虑较晚。长寿社会对应住宅设计指针草案于年月颁布，正式文本则于年月施行。住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人生各个阶段住宅最能适应老龄社会。反映老年住宅市场指标和维度借鉴对象日本宏观政策解决老年人住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设都具有重大意义。日本在发展老年住宅过程中，通过政府资金支持和政策支持等方面配合，制定并执行有效住房政策，保证每个家庭包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生活能充分体现与日本经济实力相吻合优质住宅和良好住宅环境。这些与目前中国情况比较相似，其最值得借鉴有几个方面立法规范日本颁布了住宅建设规划法公营住宅法地方住宿共给公社法等，明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面责任。法律规定地方政府要经常注意管辖地区住宅状况。为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上金融上及技术上给予援助。中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设体化。财政金融支持日本运用财政和金融手段，创造了独特住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息住宅资金，为解决日本国民住房问题，特别是对稳定金融市场利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团公营住宅被称为日本住宅经济三大支柱。在日本，凡是居民建造或购买住宅在国家规定标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低左右。贴息由财政部门承担。财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民营企业也可以通过公库中长期低息贷款进行各种项目住宅建设。对些特殊性质住宅如老龄住宅节能住宅新结构体系住宅等，还可以申请特殊财政补贴或低息贷款。财政提供融资资金来源主要有三个方面邮政储蓄归集资金各种退休金保险费政府债券。税收支持日本规定居民购建符合国有政策及技术规范要求住宅，不仅可申请低息贷款，而且在还贷期内数额可在个人所得中扣除，个人住宅取得定期收益免征所得税，日本对住宅交易征收税种有印花税登记税不动产取得税固定资产税都市规划税等，其中四种税对日本公民购买住宅，都给予了减税优惠。支持条件推进住宅产业工业化日本推行住宅产业工业化进程是政府调控和指导力度大，通产省负责住宅产业结构方面工作，建设省侧重住宅产业技术开发方面协调，对涉及多部门需要协调和决策，则先由政府决策咨询机构提出意见，由通产大臣拍板。二是突出重点，每个五年计划都确定了两个住宅产业技术开发研究重点方向和目标，从高层住宅工业化体系节能化体系到现在智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势兵力协同攻关，各个击破，可以在较短时间内达到目标。三是财政金融强有力支持，调动企业开发应用新产品和新技术积极性，降低风险，增强市场竞争力。四是始终把住宅标准化，模数化放在优先位置，为企业实现住宅产品规模化商品化生产和供应创造良好条件，日本对住宅材料设备部品性能结构安全性等方面标准非常详细和配套。五是建立优良住宅部品认证制度促进技术进步，奖优罚劣。住宅产品质量规范日本住宅区，在规划设计方面，非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。在住宅单体设计平面布局上注重多样化，满足不同住户需求，在小区管理上突出安全与服务到位。在住宅生产各个环节，每个产品部件都非常完善质量保证体系。为了全面提升住宅产品质量，日本创立了优良住宅部品认定制度，这制度核心就是对住宅部品外观质量安全性耐久性使用性易施工安全性价格及供应条件等，由建设省指定日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。为了保证认证公正性权威性，优良部品认定有套从产品标准性能测试专家评价机构认定推广普及售后服务保险赔偿等方面方法和程序。在筑波还专门投资新建了检测中心，配备了先进检测仪器和设备。每个受检产品都要在该中心经过严格测试，如对个普通门锁性能测试，就要由机器人作万次模拟开启试验。住宅材料，需要在仿真恶劣气候条件下，经受声热光风雪雨霜长时间实验。老年住宅可行性参考指标宏观指标国家医疗技术水平国家关于老年人权利义务法律法规国家对老年人医疗保障制度国家对老年人生活保障制度国家相关财政金融税收政策中观指标住宅产业发展程度科技型住宅大众化程度各地区对开发老年住宅优惠措施制定支持老年人购房金融工具运用微观指标老年人收入与消费水平老年人消费偏好和精神追求老年人生活娱乐方式和时间分配老年人文化教育水平老年住宅市场准入条件我国老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好物质基础成为全面实施社会主义现代化建设第三步发展战略，实现老年人老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐目标。这里，首先提到是老有所养，然而，目前情况是方面，国内养老设施无论是从数量还是从质量服务上都无法满足老年人另外方面，国家无法提供如此巨大笔资金来进行养老设施修建。所以，当我国进入到真正老龄社会时候，社会将会寻找合适资金来投资养老设施。当资金与需求之间出现非常大差异时，为了保证社会稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求大小来调整优惠政策力度。目前，老年住宅建设是业界研究个课题，虽然国家建设部和民并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢面高不宜大于，踏面宽不宜小于，坡道坡度不宜大于。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大设坡道有困难时，出人口前可设升降平台。出人口顶部应设而篷出人口平台台阶踏步和坡道应选用坚固耐磨防滑材料。过厅和走道老年人居住建筑过厅应具备轮椅担架回旋条件，并应符合下列要求户室内门厅部位应具备设置更衣换鞋用橱柜和格凳空间。户室内面对走道门与门门与邻墙之间距离，不应小于，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室内通过式走道净宽不应小于。老年人公共建筑，通过式走过净宽不宜小于。老年人出人经由过厅走道房间不得设门坎，地面不宜有高差。通过式走道两侧墙面和高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距走道两侧墙面下部应设高护墙板。楼梯坡道和电梯老年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特征缓坡楼梯。老年人使用楼梯间，其楼梯段净宽不得小于，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于，公共建筑不应小于踏面高度，居住建筑不应大于，公共建筑不应大于。踏面前缘宜设高度不大于异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于。不设电梯三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于，坡道长度不宜大于，坡度不宜大于。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用城市道路和建筑物设计规范有关规定。并应符合下列要求坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于。在坡道起点及终点，应留有深度不小于轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于安全档台。楼梯与坡道两侧离地高和处应设连续栏杆与扶手，沿墙侧扶手应水平延伸。扶手设计应符合本规范第条规定。扶手宜选用优质木料或手感较好其他材料制作。设电梯老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地和高处设介助安全扶手。电梯速度直选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。居室老年人居住建筑起居室卧室，老年人公共建筑中疗养室病房，应有良好朝向天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。老年住宅老年公寓家庭型老人院起居室使用面积不宜小于，卧室使用面积不宜小于。矩形居室短边净尺寸不宜小于。老年人基础设施参数应符合附录规定。老人院老人疗养室老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于。矩形居室短边净尺寸不宜小于。厨房老年住宅应设独用厨房老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。供老年人自行操作和轮椅进出独用厨房，使用面积不宜小于，其最小短边净尺寸不应小于。老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为。厨房操作台面高不宜小于，台面宽度不应小于，台下净空高度不应小于，台下净空前后进深不应小于。厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为。吊柜深度比案台应退进。卫生间老年住宅老年公寓老人院应设紧邻卧室独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于。老人院托老所应分别设公用卫生间公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻卫生间。老人疗养室老人病房，宜设独用卫生间。老年人公共建筑卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋前室，男女各设