将在今后个时期快速增长，到年将超过亿人。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会必然要求。而当前社会养老服务发展水平与人民群众日益增长需求矛盾越来越突出，与老人尊严不匹配，与子女孝心不匹配。由此，发展社会养老事业已迫在眉睫，通过社会力量，修建老年休养中心，为老年人提供种全新积极健康养老模式，正是弘扬中国孝文化，继承中华民族敬老养老传统美德必然要求。该项目符合国家产业发展政策和投资方向，属国家鼓励发展项目。项目建设内容符合市经济社会发展规划要求，项目选址符合市城市建设总体规划，本项目建设是加快市新城区发展有效利用城市土地资源促进市经济社会发展优先发展项目。规划布局合理，设计方案可行，项目经济效益和社会效益良好，说明项目资源配臵效率较高，体现了项目方案经济合理性项目社会影响效果显著，对于促进市城市空间优化布局具有明显带动作用项目在资源开发及综合利用节能环保建设用地等方面符合政府对企业投资项目核准备案有关要求。项目申报单位臵业有限责任公司是经市工商行政管理局登记注册企业法人具有承担本项目融资开发建设经营管理能力。建议对该项目给予核准。多年来，老龄产业涉及许多领域均具有社会福利性质，长期处于市场外循环真空地带，如今将其纳入到市场经济轨道运行，必然需要些制度法律政策调整。同时，老龄产业作为相应薄弱新兴产业，在发展起步时期，更需要政府大力支持。建议是建立和完善促进老龄产业健康发展体制和机制，落实税收等方面优惠政策。二是在项目建设规划用地等方面给予优先考虑和优惠政策。建议对老年休养中心采用政策性供地，按成本价征用，对配套商业地块开发采取市场和政策性供地相结合，优先考虑该项目建设用地。三是项目建设投资规模加大，建议项目业主积极筹措资金，加强项目管理，规范操作运行，使项目能早日开工，尽快建成投入使用。三编制依据原则†中华人民共和国城乡规划法‡中华人民共和国主席令第七十四号年月日†中华人民共和国老年人权益保障法‡中华人民共和国主席令八届第号年月日†中华人民共和国环境影响评价法‡中华人民共和国主席令第号年月日†国家发发展改革委员会关于发布项目申请报告通用文本通知发改投资号国家发改委建设部关于印发†建设项目经济评价方法与参数‡通知发改投资号第三版†规划委员会会议纪要‡†市城市总体规划‡†市城市各片区控制性详细规划‡†市国民经济和社会发展‚十二五‛规划纲要‡项目业主委托及提供有关资料。编制原则坚持科学发展观和以人为本理念，从实际出发，结合市社会经济发展现状发展目标及城市整体规划布局，全面规划，合理确定项目建设规模建设标准和建设计划，在技术可行，经济合理前提下，充分利用现有条件，采用新技术新设备新材料，贯彻节能方针，保护环境，全方位打造个高档次老年公寓，为城市增添新亮点，提高项目经济社会效益。四报告编制单位及资质编制单位咨询有限公司资质级编号第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析市地处武陵山区。武陵山区是全国跨省交界人口最多少数民族聚居区，是全国十八片集中连片贫困地区之，是国家西部开发和中部崛起战略交汇地带。为了贯彻落实科学发展观，统筹武陵山区区域经济社会发展，国务院国发号文件首次明确提出‚协调渝鄂湘黔四省市毗邻地区成立武陵山经济协作区，组织编制区域发展规划，促进经济协作和功能互补，加快老少边穷地区经济社会发展。‛年月，国家发改委和国家民委就筹建武陵山经济协作区促进武陵山区经济社会发展进行调研。年月，国家发改委办公厅发出号†关于开展武陵山经济协作区发展规划编制工作通知‡，国家发改委牵头编制†武陵山经济协作区发展规划‡。据悉，该规划将市列为武陵山经济协作区中心城市。按照湖北省调整和完善鄂西地区经济空间布局，打造‚鄂西生态文化旅游圈‛战略规划，是鄂西生态文化旅游圈重要节点，市是鄂西地区重要旅游目地。年月日，中共湖北省委湖北省人民政府制定了†关于建设鄂西生态文化旅游圈决定‡，从而拉开了鄂西生态文化旅游产业发展序幕。年月，湖北省人民政府印发了†鄂西生态文化旅游圈建设总体规划‡。同时，按照湖北省主体功能区规划，市被列为省级重点开发区。市是土家族苗族自治州首府所在地，是全州政治经济文化中心。由于长期以来受自然条件基础设施和历史文化背景等多方面因素影响，区域整体性贫困与农村群体性贫困同时并存，城市化进程慢，发展水平低，缺乏发展极，城市经济龙头带动作用不强，工业反哺农业能力不足。但是，市资源丰富，环境优美，发展潜力无限，具有得天独厚后发优势。†市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要‡提出‚十二五‛期间努力抓好以工业园区为重点新型工业化建设以农业产业化为重点新农村建设以中等规模城市建设为重点城镇化建设以打造‚仙居‛建设八大生态走廊为重点生态文化旅游产业建设等‚四大重点‛，全力打造大峡谷女儿会玉露茶‚三张名片‛，深入推进优化发展环境和城乡清洁家园‚两大工程‛，着力改善民生，加强社会建设，奋力推动经济社会跨越式发展，努力建设产业结构优化生态环境良好人民生活富裕城乡统筹发展社会文明和谐‚仙居‛，为经济社会发展指明了方向。按照年月正式启动†市城市总体规划修改‡，市城市建设和发展总体目标是实施‚四城同创‛和‚统筹发展‛战略，把城区打造成‚山水园林城民族风情城生态旅游城和交通枢纽城‛，促进州市核心城市做强做大做优依托城区带动作用，促进市经济与社会同步发展人与自然和谐发展。†市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要‡中明确指出，要启动实施‚银色产业‛，加快老年公寓建设。本项目符合我国社会发展总体规划和市社会发展要求。二产业政策分析根据†中华人民共和国老年人权益保障法‡†中共中央国务院关于加强老龄工作决定‡及†国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见通知‡等文件精神，建立起以居家为基础社区为依托机构为支撑，与人口老龄化进程相适应与经济社会发展水平相协调社会养老服务体系，是实现党十七大确立‚老有所养‛战略目标和十七届五中全会提出‚优先发展社会养老服务‛客观要求。本项目符合国家产业政策，是国家鼓励发展项目，具有良好发展前景和政策支撑。三行业准入分析†中华人民共和国老年人权益保障法‡第三十三条规定国家鼓励扶持社会组织或者个人兴办老年福利院敬老院老年公寓老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。鼓励和支持社会志愿者为老年人服务。对进入该行业没有其它限制。本项目建成后，由项目建设业主组建老年休养中心子公司，在民政部门核准登记验收后，按照市场化模式运行，符合行业准入要求。四城市规划及选址符合性分析根据†州规划委员会年第四次主任办公会议纪要‡号文件，年月日，州规划委员会常务副主任在州规划局主持召开州规划委员会年第四次主任办公会。会议同意在建设老年公寓。根据†市国土资源管理局关于出具建设用地规划审查意见函‡市土资函号，老年休养中心位于，土地总面积公顷，其中块公顷土地用途设定为居住用地兼容商业，块公顷土地用途设定为医卫慈善用地。第三章资源开发及综合利用分析贯彻落实科学发展观，合理开发利用资源，从建设节约型社会，发展循环经济角度对资源开发利用合理性和有效性进行分析论证，是项目决策分析重要内容。资源利用方案本项目不属资源开发型项目，故不分析资源开发方案。项目建设需要占用资源主要是土地资源非金属矿产资源本地建材砂石料原木及水资源。土地资源利用方案将在第五章进行分析，本章不作分析评价。本地建材砂石料用量较大，其开采将对地质地貌和生态环境造成定影响和破坏，本项目所需砂石料由本地石料开采厂家提供，本项目不涉及其开发利用问题。所需原木数量不大，仅作建筑模板支架用，其来源为本地计划采伐木材，由本地林场计划供应。本项目着重对水资源利用方案进行分析。水是关系到人类生存和发展战略性资源。联合国项名为‚综合评估世界淡水资源‛最新研车场绿化及建筑小品四设备及安装万元配套设备设施套五环保工程万元污水处理设施套垃圾处理设施套第部分小计万元第二部分其他费用万元建设单位管理费万元勘察设计费万元前期工作费万元招标代理服务费万元工程监理费万元环境影响评价费万元其它未能预见费万元第二部分小计万元第三部分基本预备费万元第四部分征地费用亩项目建设总投资三项目收入估算详见下表项目单位数量套月收费价格经营总收入万元公寓服务收入万元普通公寓床中等公寓床高级公寓床二其它服务收入万元四财务费用估算详见下表序号项目单位金额经营成本按收入计算万元工资及福利费按人计算万元固定资产折旧费万元无形资产递延资产摊销费万元销售费用按营业收入万元财务费用按万元年息万元管理费用按营业收入万元总成本万元五经济效益预测序号项目单位金额收入总额万元总成本费用万元利润总额万元弥补以前年度亏损万元应纳税所得额万元应缴所得税万元税后利润万元通过以上表格可看出该项目在建成后，每年可实现公寓服务收入万元，公寓内劳务医疗商品销售等综合服务收入万元，可实现总收入万元。经营成本费用万元，应缴纳所得税万元，净利润万元。投资回收期所得税前年，所得税后年。基本能够做到微利经营目。二行业影响分析老龄问题涉及政治经济文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安重大社会问题。中国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人寿命普遍延长。老龄人口将在今后个时期快速增长，到年将超过亿人。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会必然要求。而当前社会养老服务发展水平与人民群众日益增长需求矛盾越来越突出，与老人尊严不匹配，与子女孝心不匹配。由此，发展社会养老事业已迫在眉睫，通过社会力量，修建老年休养中心，为老年人提供种全新积极健康养老模式，正是弘扬中国孝文化，继承中华民族敬老养老传统美德必然要求。该项目实施，可使名老年人入住公寓，在公寓中享受就医生活护理等全方位照顾和身心方面煅练，真正实现‚老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐。‛使他们子女能够从繁重日常护理中解脱出来，更好地为他们事业而奋斗。本项目实施，解决了政府想办而目前还不能办好事，更是体现了房地产开发企业回报社会，替政府分忧明智之举。项目属社会公益性服务项目，不会形成垄断经营。三区域经济影响分析本项目在两年内总投资万元，平均每年为万元。市年生产总值为亿元，以此为基数，项目将在建设期内拉动全市经济增长个百分点。项目建成后，由于采取保本微利经营策略，因此对区域经济不会造成大影响。四宏观经济影响分析本项目投资规模不算巨大，对国民经济不会有重大影响，也不会涉及国家经济安全。因此，本项目不进行宏观经济影响分析。第八章社会影响分析社会影响效果分析有利于城市发展。该项目着力营造种绿色生态居住小区，项目建成后，将带动周边经济快速发展和中等规模城市快速发展。有利于完善城市功能，对促进养老服务事业发展起积极作用。有利于第三产业发展。项目建成投入运营后，可增加上多个就业岗位，对促进社会公平，构建和谐社会保持社会稳定，将起到极大作用。二社会适应性分析当地社会环境较好，项目建设区域纳入城市规