围的亩地以内，实际征地面积为亩，其中已填土面积亩，未填土面积亩，划给原土地所在村自留地面积为亩。 本地块的征地总费用初步估算为万元。目前征地情况进展顺利。 四项目规划设计构思方案 根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下 规划目标 以具有世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全 性的要求，为住户提供多样化可选择的适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫 生的示范小区。 依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能节地节材效果， 使小区和住宅具有较高的科技含量。 合理组织绿化交通体系，完善公建布局和高多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。 吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。 规划结构和空间布局 规划结构 本规划区的规划结构可概括为三片两中心两轴两带。 三片。整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。两中心。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。 两轴。由南至北规划条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈十字 形。 ④两带。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。 空间布局形态。 北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔离作用，往南接近水体和绿带的住宅 层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效果。 小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向 心的空间布局。 三条相对的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。 ④十字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体滨河绿化的自然气息渗入居住空 间两条滨河绿化带把水景绿化居住空间融为体，创造了优美的空间景观。 公共服务设施规划 规划配置的公共服务设施见表。 公共服务设施表 编号项目建筑面积用地面积数量 幼儿园小学 中学 卫生站 文化活动中心 球类场地 粮油店 肉菜市场 副食品店 饮食店 饭店 小吃店 综合百货店 日用杂品店 五金交电建材店 理发店 废品收购店 书报销售店 公共电话亭 中西药店 水果店 综合修理店 储蓄所 邮政所 电讯营业所 汽车停车场库个车位 自行车摩托车停 车场库 个车位 变电房 路灯配电室净化石油气站 公共厕所 垃圾集散点 小区综合管理处 居民委员会 道路交通 规划道路红线和断面见表 道路红线和断面表 序号道路红线道路断面备注 城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带 城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带 城市道路 城市道路 小区道路 小区道路小区道路 组团道路 宅间小道 主要技术经济指标 土地使用指标。 本区的土地使用情况见表，其中高压线控制用地内包括防护绿化地道路停车场。 用地平衡表 项目用地面积公顷所占比重人均面积人 居住区规划总用地 其 中 居住用地 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 河涌用地高压线控制用地 城市道路用地 密度指标。 本区的密度指标详见表。 主要经济技术指标表 居住套数套 居住人口人 总建筑面积 其 中 住宅建筑面积 公共建筑面积 住宅平均层占用税亩元亩万元。 注按元计征，亩亩，交市财局。 耕地垦复基金亩元亩万元。 注按元计征，亩亩，交市国土局，可申请减免。 新菜地鱼塘开发基金亩元亩万元。 注按每亩前三年平均产值的倍计征，即为元亩元亩，交市蔬菜办公室，可申请减免。 征地管理费亩万亩万元。 注按征地补偿总金额的计征，交市国土局。 土地登记费约为万元。 注首收元，每超过加收元。已支付利息到年月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计万元 合计万元。 土地有尝使用出让金。 根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为不等依楼层而定，结合黄海 区夏园村带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在元，则其土地使用权出让金总价合计为 元万元 合计土地成本为万元。 将以上各项汇总表所示 土地成本汇总表 序号项目金额万元 征地补偿费 填土工程费 工程立项初期工作补偿费 耕地占用税 耕地垦复基金 新菜地鱼塘开发基金征地管理费 土地登记费 已付利息 土地有尝使用出让金 合计 建安工程费 多层住宅建安费。 多层住宅建安费 序号项目单价元工程量金额万元 土建及装修工程费 水电安装工程费 小计 高层住宅建安费表。 高层住宅建安费表 序号项目单价元工程量金额万元 土建及装修工程费水电安装工程费 电梯 消防 小计 建安工程费合计万元 前期工程费 筹建开办费万元。 可行性研究费万元。 规划勘测设计费万元。 三通平费即填土工程费，已在第项土地成本中列出，故此处不再计算。 合计前期工程费用为万元。 基础设施配套费红线内外工程费，表 基础设施配套费 序号项目计算依据金额万元 道路工程万元公顷公顷 万元 排水管道工程万元公顷公顷 万元 河涌改造工程万公顷公顷 万元 跨横窖河工程座约万元 中小桥座约。万元 污水泵站座约万元 公共广场高压线下的公园车 场元万元 公共车站站场费用已列入公共广场中 横窖河堤岸元万元 绿化工程万元公顷公顷 万元 供水工程万元公顷公顷 万元 供电工程万元公顷公顷万元 电信工程万元公顷公顷 万元 煤气工程万元公顷公顷 万元 合计 公建配套费见表 公建配套费 序号项目建筑面积单价元金额万元 幼儿园 小学 中学 卫生站 文化活动中心 球类场地用地面积 粮油店肉菜市场 副食品店 饮食店 饭店 小吃店 综合百货店 日用杂品店 五金交电建材店 理发店 废品收购店 书报销售店 公共电话亭 中西药店 水果店 综合修理店 储蓄所邮政所 电讯营业所 汽车停车场库 个车位 自行车摩托车 停车场库 个车位 变电站 路灯配电室 净化石油气站 公共厕所 垃圾集散点 小区综合管理处 居民委员会 合计 不可预见配套费 万元开发期间税费表 开发期间税费 序号项目计算依据金额万元 配套设施建设费万元 投资方向调节税万元 工程质量与施工安全监督费万元 供水管网补偿费住宅按吨人， 元吨计，人 吨人元吨 供电用电负荷费住宅按户， 元计，户 户元 其他税费万元 合计 开发成本 为以上项之和，共计为万元二开发费用表 开发费用汇总表 序号项目计算依据金额万元 管理费用开发成本 销售费用 广告及市场推广费销售收入 销售代理销售收入 销售手续费销售收入 贷款利息详见贷款还本付息表另计 合计 销售收入来源详见销售收入预测表。 三投资成本费用估算汇总表表 投资成本费用估算汇总表表 成本项目总额万元 得房成本万元 多层高层 土地成本征地补偿费 土地使用权出让金 二建安工程费 三前期工程费 四基础设施配套费 五公建配套费 六不可预见费 七开发期间税费 八开发费 九投资总额合计 四资金筹措与投入计划及贷款利息 资金筹措与投入计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作 方式如下自有资金全部用于投资预售收入扣除与销售有关税费后用于投资此外若还缺资金，则向银行贷款。本项 目开发总投资不含贷款利息共计万元，按规定资金投入不少于总投资的，由此计算可需自有资金 项目的基本情况 项目概况 宏发广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地 亩公顷，并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业 有限公司已着手进行。自年月起，已停耕填土的地块面积为亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红 线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为亩，另有亩为农村留用地。 宏发广场项目位于该市东南部，距市中心区多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济 技术开发区的东基工业区，东面紧邻的开发区变电站宏发广场居住区规划总用地为公顷。其中居住区 用地为公顷，地上总建筑面积，建筑密度为，容积率为详见规划设计要点。 二可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数 总建筑面积 其中住宅面积 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,公建面积 总投资万元不含贷款利息 自有资金投入万元 经分析研究，本项目主要经济指标为 多层住宅得房成本高层住宅得房成本元 税后利润万元 全部投资净现值万元自有资金净现值万元 全部投资内部收益率自有资金内部收益率 总投资利润率自有资金投资利润率 二项目投资环境与市场研究略 三项目开发条件及技术设计方案的分析 项目现状概括 自然条件 规划区内土地大部分已被平整