，大专院校所，中等职业技术学校所，是山东省第三大文化教育中心。 近年来，全市经济发展呈现速度逐年加快效益大幅提升的良好态 势，年全市生产总值完成亿元，按可比价格计算下同， 比上年增长。其中，第产业亿元，增长第二产业 亿元，增长第三产业亿元，增长。三次产业 分别拉动生产总值增长个个百分点。三次产业结构调 整为。城乡居民生活质量进步提高，年，市区居 民人均可支配收入元，比上年增长人均消费性支出 元，增长，市区居民恩格尔系数食品支出占人均消费性支出的比 重为，下降个百分点。农民人均纯收入元，增长 人均生活消费支出元，增长，农村居民恩格尔系数为， 下降个百分点。城乡居民居住条件进步改善。城镇居民人均住宅 使用面积为平方米，增长。农村居民人均住房面积为平 方米，增长。 第二节项目提出的背景 泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之，近年来国民经济保持了 快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著 增强。随着泰城城市化进程发展加快和新轮城市总体规划的实施，按 照山城相依生态优先轴向生长组团发展的城市空间布局原则， 泰城建设以向南发展为主，重点建设南部新城东西依托泰山岱岳 两区适度发展。老城区主要功能为行政办公商业服务文化体育旅 游接待教育科研和生活居住，继续保持原有的个中心轴线 五大组团六条绿带的空间结构。新城区在辅以完善配套生活设施的 同时，打造城市第二产业发展空间，发展高新技术产业公共服务生活居住和旅游休闲设施。到年，泰城建成区面积扩大到平方公 里，人口增加到万人。 山东省煤田地质局第三勘探队小区自建成以来，由于历史原因，小区 资产多年闲置浪费，该队通过充分的调查分析，下决心对该小区进行综合 改造，通过市场化的运作模式盘活现有小区存量土地和闲置房产理顺多 年形成的债务债权关系，解决历史遗留问题，彻底改变小区目前环境物 业管理较差的局面，将小区打造成居住环境幽雅，物业管理流的高档小 区。按照目前的工程进展，如何尽快开工建设搬迁安置小区成为各项工作 的关键。 本项目即是在上述背景下提出来的。 第三节项目建设的必要性 符合国家有关政策和地方发展规划。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中 明确提出发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和 经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价 的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次 消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费 信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。 为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进 产业结构优化升级，促进二三产业健康协调发展，逐步形成农业为 基础高新技术产业为先导基础产业和制造业为支撑服务业全面发展 的产业格局，坚持节约发展清洁发展安全发展，实现可持续发展。国 家发展和改革委员会发布了产业结构调整指导目录年本，由鼓 励限制和淘汰三类产业组成。该项目将国家住宅示范工程建设列为鼓励发展的产业，将别墅类住宅建设列为国家限制类项目。但本项目 为回迁改造工程，所建设的住宅均为普通小户型，全部回迁给本村村民， 属于国家允许建设的项目。 泰安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中也结合当地的 实际情况提出改造提升老城区。坚持城不压山城不上山城中见山 的原则，以改善居住环境和名城保护为重点，完善城市交通商贸文化 旅游等综合功能，强化基础设施建设，全面提升城市形象。搞好火车站广 场汽车站广场改造完成财源商业街改造建设，拓宽打通灵山大街和擂 鼓石大街，完成泮河自然风光带的改造打通环山路，建设带状公园突 出以岱庙历史风貌蒿里山文化公园等为主要内容的历史文化轴线的恢复 建设基本完成老城旧居住区和城中村的开发改造。 山东省煤田地质局第三勘探队回迁安置楼的开发建设，符合国家相关 产业政策和地方发展规划的要求。 二项目的建设有利于进步美化新城，盘活闲置资产，完善城市功 能。 泰安市地处山东省中部，城市依山而建，山城体，环境优美，风 光秀丽，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综 合优秀城市。境内泰山融自然景观与人文景观于体，是我国最早被联 合国命名的世界自然与文化双遗产。改革开放以来，泰安市国民经济和 社会各项事业持续快速健康发展，事业兴旺发达。但城区资产的长 期闲置已越来越不适应现代城市快速发展的需要。本项目的实施对于完 成泰城旧城改造任务，美化泰城新城具有非常重要的意义，也是装扮旅 游城市，完善城市功能的重要措施之。 三项目建设是泰安市城市发展和城市化建设的需要。 城市化是标志个区域现代化发展水平的个标准，也是城市建设尤其 是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之，其发展的动力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数 量的直接需求另方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高， 城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小 市场 低端市场经济适用房 市政府以西和以南部分以及高新技术开发区内，该区域的价格基本维 持在之间，该价格区间的供应量最大，后续年左右总供 应量为万以上。 中端市场普通住宅 以岱庙为中心的市中心区域，价格基本维持在之间，该价格区间 后续年供应量约为万以上。 高端市场豪华住宅 擂鼓石路沿线区域，新市政府周边和游览区附近，该区域早期价格 基本维持在左右，目前新推出的个案价格为，已 经跳出早期高档住宅的价格限制。该区域后续供应量为万平方米。 二泰安市房地产市场的供求趋势 泰安市房地产市场发展较晚，起步阶段的商品建设基本是以增大面积 为改善居住环境的首选因素。而没有进入提高居住环境的发展阶段。在房 改之前，般居民的住宅面积普遍为平方米，对于性情豪爽，具有 显著北方人性格特点的泰安人，这种面积的住宅明显偏小。因此，房改之后，新建商品房般为平方米，但拥有优良居住环境的房地产个 案十分稀少。因此没有明显实质进展的豪宅市场与中档住宅没有拉开明显 的档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场。 自年下半年以来，受土地价格建筑成本费用不断上涨影响，再 加上当前泰安进步加大城市环境整治工作，部分居民区配套设施不断完 善，其周边地区房价上涨幅度较大另方面，开发商和市民对泰城楼市 的心理期待，进步刺激了泰城房价的走高现房价格的持续走高，使很 多市民把住房希望寄托在存量房上，二手房交易持续火爆，房产买方市场 越发明显。 同时，十六大确定的我国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋 斗目标，使住宅建设已成为强有力的经济增长点。据有关资料分析，房地 产业对其他产业的带动值为。随着住宅二级市场的起步，城市居民消 费观念的改变，集团和个人购买力有了较大的提高，刺激了我市住宅建设 的快速发展。依照新轮城市总体规划，到年，泰城建成区面积扩大 到平方公里，人口增加到万人，对住宅建设将会有较大的需求。 因此，泰安市整体市场已进入供销两旺的时期，整体市场需求充足， 而目前的普通住宅和经济适用住房市场供应量较为稀少，与中高档住宅的 供应量相比明显偏低，在这种情况下，普通住宅和经济适用住房市场不会 出现供大于求的现象。 第三节本项目市场定位及价格分析 项目的市场前景分析 随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断 提高，在衣食无忧之后，改善居住条件在人们心中的分量越来越重，住宅 消费已经成为人们新的消费热点。同时，随着全国房改制度的实施，住宅建设已开始成为强有力的经济增长点，有关资料表明，房地产业对其他产 业的带动值为。加上住宅二级市场的逐步放开，城市居民消费观念的 改变及收入的增加，个人购买力有了较大提高，较好地刺激了我市住宅建 设的快速发展。依照泰安市新轮总体规划，到年泰城居住人口将达 到万人。 近几年来，随着生产力水平的发展，人们的生活水平得到了较大的改 善，除了吃饭穿衣的基本需求外，要求改善住房条件的呼声越来越强烈， 城区居民对住房提出了更高的要求，宽敞舒适成为人们的首选目标。 特别是目前长城小区中道路狭窄，环境卫生状况较差，不仅给居民的生产 生活带来不便，而且该地段位于泰安市城市西部的泰山脚下，北临城市干 道东岳大街，地理位置十分优越。 通过本项目的建设将回迁住宅建筑面积平方米，销售住宅面 积平方米。同时该项目靠近新的市政中心，地理位置优越，交通 便捷，人口较多。许多企事业单位的职工外地客商进城经商的个体 工商业户都对项目的建设表示出了极大的兴趣，纷纷表示愿意在此购房， 并签订了部分购房意向。今后随着该地区景观环境的不断提升和周围不 断增加的企事业单位，住房需求将越来越大，市场前景将更加广阔。 根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为项目市场 前景良好，加之设计方案新颖，规划完善，配套齐全，充分考虑绿地休 闲场地，可为当地居民提供个良好的居住环境。因此，市场前景非常广 阔，销售前景良好。 二市场定位 根据泰安市房地产市场的调查情况分析，我们认为该项目市场定位为 普通单元住宅，对于需求群体具有较强的吸引力，加之设计方案新颖， 规划完善，配套设施齐全，交通便利，并充分考虑周围自然环境和人文 景观融为体，可为居民提供个良好的生存居住环境，符合城市居民不断提高的居住需求。 第五节