亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃 至走向中国置信作出贡献。 本项目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。 住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。 联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。 第章项目背景 第节项目开发微观环境 历史沿革 风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉 城街的开发设想。并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室， 制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。 介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉 古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办 邀请我公司应标。 政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公 会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门 领导对我公司表示了极大的信任，希望我公司进入绵阳市场。 二项目获取 土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让， 不与游仙区政府发生直接关系。 净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然 要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。 市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求，政府目前还没有明确 表态。据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。 三项目开发条件 土地状况 项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪 西侧。地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差 在米左右。宗地临芙蓉溪的边长约为米左右。 土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地 亩 拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付 款顺利的情况下，会在年月底完成全部拆迁。 二周边景观详见项目周边关系图 芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多 渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉 溪。 仙人桥目前宗地东北角的芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有 水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进 步改善。 富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山 公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有 座宋哲元墓。 李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥的东头有李杜祠，祭祀李 白和杜甫，占地亩，为清代建筑。 市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙， 该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。现已经停工，政府预计 年月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。 宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿 化植被。 三市政配套设施详见项目周边关系图 道路交通宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直 接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内，私家 车交通便捷向东北接绵梓路，直达仙海风景区和七曲山风景区。在宗地沿 街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店， 规划中的越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享 受市区繁华生活配套。 教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万 博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物 园。 医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院 市政配套宗地西侧的环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地 块东侧的芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电 气网络等管道铺设到小区围墙。 四项目地块开发价值研究判断 总的看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚的普通公寓家庭固定年收入在万元左右或者家庭存款额在万元左 右。 商铺年营业额在万元以上或家庭存款额在万元以上。 职业特征 临河大户型国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领导大型私 有企业主 普通公寓高收入国家职能部门公务员大中型企业高层管理人员特 殊专业技术人员中小型私有企业主。 商铺国家政府机关及大中型国有企事业单位主要领导中有投资意识者 大中型餐饮娱乐休闲行业业主。 二项目定位 功能定位 本项目属于个复合地产，以住宅地产为主，商业地产为辅。 商业地产以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅。 二物业类型定位 住宅层公寓 商业用房层商业综合经营楼层商业广场临街商铺 三档次定位 住宅中偏高档次 商业用房中偏高档次，特色行业可适当放宽 四规模定位 住宅万平米 商业用房万平米 五差异化定位 住宅绵阳综合品质最高的，由置信开发的，生态环境优美，具有港式物 业管理水平具有传统人文韵味的新型精神文明社区 商业房产以汉代川西文化为主要特色的，集绵阳当地传统特色餐饮娱乐 休闲绵阳汉代文化旅游社区配套投资为体的大型复合型商业地产。 三市场定位可行性分析 绵阳芙蓉汉城市场需求总量 意向群体目标群体诚意群体 购房户数城市辖区总户数中高档商品房目标户数购 房总户数 诚意群体户数目标群体户数 城市辖区购房套数城市辖区目标群体套数城市辖区诚意购房群体套 数套套套 最后购房户数 加外来购房者 最后目标群体户数 加外来购房者 最后诚意购房群体户数 加外来购房者 套套套 有可能购买汉城项目住房在目标群体中所占比例为，即在户年 内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目的购房者户数为户。 二绵阳芙蓉汉城诚意消费群体消费需求 汉城项目的诚意群体消费特征 这类群体只是中高档商品房目标消费群体的个细分市场，这部分群体在消 费者背景上与目标群体相同，只是在购房的些需求上有非诚意群体有差异， 他们与非诚意群体相比更注重生活质量和品位并不看重市中心区域，他 们更多追求房屋的面积更大些，户型主要追求跃层和错层，房屋类型主要 选择小高层多层和连排别墅。 绵阳芙蓉汉城诚意消费群体消费需求内容 户型结构诚意群体比较看好错层和全跃层住宅 面积需求有的诚意群体选择的面积在平米之间 套型结构诚意群体中有购房者选择三室两厅双卫 ④房屋单价诚意群体所能承受的平均单价为每平方米元 房屋总价诚意群体所能承受的每套房屋平均总价为万元 商业形态的访问对象希望修建类似于丽江古城的，传统风味小 型餐饮小吃酒吧景观条街的访问对象希望修建集购物休 闲餐饮娱乐文化居住为体的中等规模商业步行街。 三芙蓉汉城与消费者需求重合分析 消费者需求本项目提供或宣传 项目区域的商品房档次小康舒适型 以绵阳中高档住宅为主 项目区域的商品房风格苏州园林和中 国古典庭院 仿古建筑园林绿化购房者希望住在人文环境好的社区规划设计以人为本，业主尊贵地 位 占目标群体群体的人未购房原因 没有找到理想的住房 汉城能提供理想的住房 绵阳中高档商品房存在绿化少户型不 好等原因 购房者对物管的需求较全面较高港式物管 购房者对绿化的需求格调品位较高园林式绿化 汉城项目所提供的产品至少在以上个方面与消费者需求能较好的重合。 但是汉城项目提供的产品有两个重要的地方与消费者需求不相符合，值得探讨。 其是商业样式消费者有的认同该区域适合修建水景商业街，而且这部分 群体是中高档餐饮的主流消费群体，而消费者对本项目概念中提到的临街门面， 二楼商铺兴趣认同度最低，只有。其二是诚意群体中有的购房者打算 购买汉城小高层电梯住宅，有的购房者打算购买汉城高层住宅项目，另有 的购房者认为只要位置价格合适多层和电梯无所谓，而本项目却没有提供小高 层电梯和高层电梯公寓。 四结论 绵阳芙蓉汉城项目基本的市场支撑现实存在，但这个群体不够庞大，按照汉 城项目户的开发规模计算，供求系数为户户，供需 比偏小，限制了汉城项目的开发规模和开发节奏。 目标群体对汉城项目最为感兴趣的前三项内容依次是第是仿古建筑形 式汉代文化韵味第二是环境优美园林绿化第三是港式物业管 理服务，而这些因素恰好是本项目及本公司的优势所在，并且在当地具有绝 对的竞争优势，因此从量上和内容上本项目的市场定位是可行的。 本次调查中没有对本项目的商业房产展开专项的商圈调研和市场容量调研， 我们根据周边商业辐射的半径的人口及消费力来看，本项目的商业房产只能 满足本小区居民的附属消费，市场容量相当有限，只能定位于社区型商业形 态。要想达到政府的要求和赢利的目的，本项目的商业用房在定位上必须另辟蹊径，创建个市场，定位于旅游商业和特色餐饮休闲商业。 第三章规划设计方