施计划销售策略分析 物业管理 投资估算和资金筹措 项目效益分析 四可行性研究工作概况 烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目 组，到建设现场进行了详细考察，并了解了烟台市建设土地规划 等相关规定及政策，与项目开发单位的领导及相关专业人员进行了座 谈，就取得土地规划建设规模设计方案及有关配套条件等重要 问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的些关键问题基本达成 致，随后项目组又查阅了大量相关资料，在此基础上，编制了本可 行性研究报告。 五可行性研究结论 烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地平方米， 总建筑面积平方米，规划用途为公寓，建筑密度，容积率，绿化率。整个项目共分幢公寓楼，本期楼位于整个项目的 南侧，出让土地面积平方米，建筑面积平方米。 烟台名人高尔夫公寓项目总投资万元，其中土地费用 万元，前期工程费用万元，房屋开发费万元， 其他费用万元，管理费用万元，销售费用万元， 财务费用万元，不可预见费万元，税费万元。 详见项目投资估算表。其中开发商自筹资金万元，占总投资 的，向金融部门融资万元，占总投资的。项目预 售收入预计万元，占总投资的。 经济效益该项目完成后，可实现销售收入万元，实现 利润万元，项目投资利润率为实现利税万 元，项目投资利润率为。 结论 该项目已得到政府全力支持，开发商烟台牟平天创投资开发有 限公司，管理科学信誉较高，加之本项目为新型开发项目，在全国范围内也属于先进的开发理念，具有广阔的发展前景。 本项目北靠临高尔夫球场，隔海与养马岛相望，包括栋层公 寓。本项目的设计理念为借助高尔夫球场的天然环境，为其提供配套 服务的商业会所，使打球者在享受高尔夫的同时，又可享受到全方位 的星级服务，坐落在黑松林中，是理想的度假场所。 经市场调查和分析，该项目已得到商界人士特别是高尔夫爱好者的 认可，取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可 行。 六项目主要经济技术指标表 序号指标名称单位数量备注 项目用地 二建筑规模 建筑面积 地上规划建筑面积 三容积率 四绿地率 五项目总投资万元序号指标名称单位数量备注 土地费用万元 前期工程费用万元 房屋开发费万元 其他费用万元 管理费用万元 销售费用万元 财务费用万元 不可预见费万元 税费万元 六单位面积平均造价元 七建设工期年 第二章项目背景与市场分析 项目背景分析 烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫 球场南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速， 项目周边环境极其优越，有先天的休闲运动娱乐度假优势。 项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延的必经之处，依据牟 平区建成烟台东部沿海城市的总体布局，牟平区全力发展以大型休闲娱乐和旅游主题为主体的休闲服务业，目前已形成了九哩假 期半岛蓝湾等休闲娱乐项目。通过对上述项目的大力支持，将打造 出个超过亿的新商圈。 名人高尔夫公寓项目为区域性的休闲娱乐类消费项目，主要行业 业态为高尔夫娱乐等，其地段的唯性稀缺性的自然资源对高尔夫 公寓锦上添花。加之，项目周边已形成了九哩假期半岛蓝湾精英 高尔夫球场等项目开发形成后，将成为人们休闲和消费的天堂，与 市区及养马岛旅游休闲娱乐等共同形成个新的休闲旅游城。 本项目位于牟平高尔夫球场南侧，与养马岛隔海相望，周围环境 极其优越，距烟台及威海均不足分钟的车程。再加上烟台市政府的 大力支持，本项目具有较好的发展前景。 二项目市场分析 牟平总体经济状况 年，牟平经济实现稳定快速增长。全区实现生产总值亿 元，地方财政收入亿元，规模以上固定资产投资亿元，同比增长，增幅高出全市平均增长水平个百分点，列全市第三位。 其中城镇投资亿元，增长农村投资亿元，增长 房地产投资亿元，增长倍。城市居民人均可支配收入元， 农民人均纯收入元。 牟平区，位于烟台中心市区东端，与莱山区接壤。总面积平 方公里，耕地面积万公顷，海岸线长公里。辖个镇大窑镇姜 格庄镇龙泉镇玉林店镇莒格庄镇水道镇武宁镇王格庄镇 观水镇高陵镇个街道办事处宁海办事处文化办事处养马 岛办事处个行政村，设有个省级经济技术开发区个省级旅 游度假区与养马岛办事处合署和沁水工业区港口经济发展区， 总人口万人。 牟平，资源繁博，特产丰富。农业主要盛产小麦玉米甘薯 花生等，是全国的粮油基地县之。果品主要有苹果梨大樱桃 板栗等，是烟台苹果的主产区之，年产量超过十万吨。区内海 域盛产鲍鱼海参紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较大，是全国百个水产先进县区之。牟平矿藏资源繁多，现已 探明可供开采的矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。 近几年，牟平区依托开放优势资源优势等，大力进行产业结构 调整，促进了经济的快速发展和社会事业的堆后伟成等多个农字 号龙头企业，带动了农业内部产业结构的升级，促进了农业产业化进 程，使苹果梨双孢菇海参浆浓缩果汁等批名优农产品创出 了全国名牌。在第二产业中，重点发展了工业经济，并围绕食品轻 纺电子黄金等主导产业，培育起九发和新潮家上市公司安德利 果汁和大华纸业家即将上市的股份公司家国家级乡镇企业家 省级乡镇企业集团，涌现出吉斯家具可利尔亚麻罗布麻制品等知名 品牌。在第三产业中，重点发展了旅游服务业，不断加强了昆嵛山国 家级森林公园养马岛省级旅游度假区龙泉和院格庄温泉东 海宏伟娱乐区的基础设施建设，构筑起独具特色的山岛泉滨海旅游业新格局。 牟平区坚持以招商引资项目建设为主线，以完善载体功能提 升形象品位为基础，以创新运行机制改善投资软环境为保证，与时 俱进，开拓创新，奋力拚搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速发展的 良好局面。 二未来市场 本项目所倚的牟平高尔夫球场为烟台高尔夫俱乐部所在地，球场 靠近烟台市东郊烟威高速公路，与旅游风景点养马岛隔岸相望，并有 交流道可直达球场烟台市区经烟威高速公路至球场约分钟车程 威海市区经烟威高速公路至球场约分钟车程烟台机场至球场约 分钟车程。便捷的交通再加上其周围风光明媚黑松成林气候清凉 宜人景致秀丽朴实，是高尔夫爱好者的首选之地。 对购房人来说，买房子看重的是居住环境和居住品质，在社区或 周边拥有大片的绿地洁净的空气和自然的环境对于久居城市的人来 说，意味着分难觅的闲适心情和生活品质的提升。而与绿色健康比较贴近令人身心放松回归自然的高尔夫运动，不仅正在成为现 代人喜爱的种运动，更是人们乐于拥有的生活方式。尤其是对收入 较高的购房人来说，高尔夫更代表着种健康自然的生活理念。因此 在此开发酒店与别墅，应具有良好的市场前景。 从长期看，这个市场的美好前景是完全可以预期的。这个项目具 有明显的交通区位优势和环境优势，是个充满活力与潜力的发展迅 猛的区域。 其次，牟平区政府把创建旅游环境寻求服务业的新跨越作为政 府中长期工作目标。尤其是滨海东路区域建设，正全力加快服务业和 旅游业的布局，特别是对于养马岛区域和高尔夫球场区域的投资建设 给予大力支持，这使得本项目具有无可比拟的政策支持优势。 在九哩假期正式交付使用和半岛蓝湾名人大酒店的精心运作， 通过段时间的培育，完全可以使项目市场迅速成长，成为滨海东路 的大亮点。 三市场定位市场预测当前，牟平区正全力建设成为烟台市的居住中心， 以大力发展牟平区配套环境为起点，不断完善居住新理念区政府在 道路规划环境建设方面先后投入巨大人力物力财力。如滨海路 东延等交通建设，使得牟平区的沿海区域与烟台市中心无缝对接，困 扰牟平高尔夫区域旅游度假环境的交通瓶颈将被打破，使高尔夫区域 各类产业的发展将会上升到个新高度，房产也会有很大增值空间。 区位优势项目在行政区划上属于牟平区，牟平区的城市化进程 正加速进行，项目所在地是烟台市和牟平区共同规划滨海东路向东部 延伸的必经地，滨海东路计划在年份建成通车，通车后从市 区到名人高尔夫公寓约半个小时的路程就可以到达。个区域的城市 化程度越高，所带来的人流物流资金流越多，无疑会带来巨大商 机。项目未来升值空间较大。同时项目座落在高尔夫球场内，这无疑 给项目的投资环境添砖加瓦便利的交通条件使项目所在地成为与烟 台五区周边县市乡镇联系的重要节点，延长了项目的辐射半径与 影响力。得天独厚的环境，使得本项目拥有了巨大的发展潜力，我们相信，这优势也将使项目得到各方投资者和经营者的强烈关注。 现代化的迅猛发展，城市的日益扩张，使得工作和生活在城市中 的人们远离了大自然，远离了使人谦卑和充满智慧的蓝天土地自 然美丽的景观高品质的休闲生活跃成为人人向往的生活方式，成 为富贵阶层财富与个性的表现。本项目所开发的公寓，它基于良好的 区域环境，以亲近大自然为主题，强调对精神需求的关怀，具有较好 的性能价格比。阳光空气树木草地海景更是成就了其 本身的贵族情结。故本项目将客户群主要集中在常打高尔夫球的商界 人士有客户需求的企业有投资意识的中高等收入者等。 四交通环境 烟台雄踞山东半岛东端，是山东半岛的重要水陆枢纽，现已形成 公路铁路海运航空相互衔接的立体化交通体系。 公路主要干线有同三高速公路烟青级公路烟威高速公路 烟潍公路以及将投资近七个亿兴建的双向八个车道国道烟蓬线等。 铁路烟台火车站为国家二级站，境内蓝烟铁路横贯东西，火车可直达北京上海西安济南青岛等地。 航空烟台机场为国家级干线