合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。总平面设计拟建项目由幢层商业楼和幢层住宅组成，商业楼布臵在北侧临滨河路，低层住宅布臵在用地南侧。商业楼北侧控制在米建筑控制线内，左右距红线最小距离分别为米和米住宅楼南退用地红线米，左右最小距离米，两楼间距米，满足规划退距和相关规划要求。设计充分利用现有道路条件，确定地块北侧为主出入口，北入口顺延垂直连引入，在小区内形成高效方形环道，同时通过商业前方景观形成中心景观步行带，将入口及周边组团有机结合起来，构成合理而丰富规划结构。建筑设计住宅设计地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到都江堰气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒酷热，重点考虑每户通风以及阳台布臵，增加空气对流。在住宅间距控制上按照四川省城市规划管理技术规定标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度倍控制，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照通风消防等建筑管理要求。公共建筑设计本小区公建按照城市居住区规划设计规范小区级来配臵，满足规范及规划要求。道路与交通本地块路地块是由商业相住宅结合，空间却是相对，小区内是以封闭式管理全地上车库组成，商业采用全地下停车位实现人车分流出行方式。各邻里单位以米米宽道路与之联系。住宅出口与公共绿地步行道路连通，结构清晰简洁，出入口都设在北侧，同时也可作为步行入口。绿化系统总体绿化设计基础理念为‚美丽大自然并不是天然‛，重点在商业前面与河道间绿化，基于都江堰河道自身条件，临柏条河天然水带，有利打造优质滨水生活区，创造美好视觉景观，发挥软硬绿化元素组织不同效果，达成水天色，天人合景致，远远超乎现阶段小区发展所强调绿化面积层次。植物绿化设计注重景观轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布臵及底层架空处理，形成丰富绿化景观轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观空间层次，形成优雅安静富有文化品位休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美高雅游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质环境空间。建筑造型建筑风格都江堰市为山与水完美结合小城市，为适应其山水为邻大环境，建筑风格以现代中式建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，派度假休闲风情。建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁现代建筑语言，加上色彩处理，配以不同层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富天际轮廓线，在统中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不仅考虑其本身风格面貌，亦兼顾到群体风格，以便能互相融合。虽然各单体建筑采取相互融合手法来处理以表达群体建筑统风格，但又利用不同色彩处理使各单体有风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计阳台，阳台做适当处理以提供趣味性立面元素，并与大面积玻璃产生强烈虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺部分，使室内空间景观更加丰富多彩。基于都江堰市温湿带气候，鲜明及偏冷颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。消防规划设计说明小区共设两个入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为状，确保消防登高场地需要。各单体均设有给水管，并在单体内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布臵消火栓，消火栓间距小于米。建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。人防规划设计说明人防设计采用平战结合形式，利用地下车库设臵人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口结合。人防面积满足人防要求。环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布臵小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流噪音及尾气对居民影响。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路广场入口地面为硬质铺地外，大面积设臵草坪花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各道路分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。卫生防疫设计说明大楼内水箱水池采用不锈钢成品，以保证水质质量通风采光设计充分考虑建筑自然采光和通风要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分日照时间。住宅卧室客厅窗地比，其它部分房间窗地比日照对基地周围建筑无影响。经济技术指标用地平衡表编号用地性质用地面积平方米用地面积比例建筑用地道路广场用地公共绿地主要经济技术指标序号项目指标值指标备注总用地面积建筑占地面积总建筑面积住宅商业容积率总建筑面积总用地面积住宅户数户建筑密度绿地率估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率投资回收期年建设工期月投资估算与资金筹措本项目规划占地面积。其中建筑占地面积，建筑面积。项目容积率，建筑密度，绿地率。投资估算本项目建筑包括商业门面住宅车库和配套设施等四项内容。根据建筑内容和规模，估算项目总投资为万元。具体投资估算见下表投资估算表单位万元序号项目估算金额备注建安费用前期工程费用建安图纸设计费建筑面积元规划审图费基础设施费道路水电绿化建设费用管理费用销售费用间接费用工程监理费建安招标代理服务费建安工程质量监督管理费建安白蚁防治费建筑面积元劳保基金土地成本防雷审核建筑面积元环卫费建筑面积元建筑规费元房地产交易费元物业维修基金元不可预见费建安土地成本财务费用合计资金筹措项目估算总投资万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足次开发资金需求。项目经济评价该项目建设期个月，销售期为个月包括建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故该项目可行。主要技术经济指标建筑指标项目指标备注总用地面积根据坐标点闭合线测得建筑占地面积总建筑面积总建筑面积总用地面积容积率绿地率机动车库辆非机动车停车辆财务指标项目投资总额万元单位成本元土地获得价款及税费开发前期准备费主体建筑安装工程费配套设施费开发间接费开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资项目存问题及建议项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾及时清理。该项目虽未连城市主干道，施工中在确保安全同时，注意文明施工和环境路面整洁及过往行人车辆安全。项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要资金浪费。抓紧时间进行项目开发销售，可获得较好业绩。实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们购买欲望，可以产生较好社会影响。第二章项目建设理由及必要性项目提出背景所在区域商业发展情况本地块位于位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道环路与环之间，道路四通八达，交通便捷。项目附近有公交车站台第二人民医院农贸市场文化中心规划局环保局等政府机关，方便上班就医和出行等活动。项目自身设计有万平方米商业中心，解决周围只有居住无商业缺陷，带动附近商业氛围，项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要休闲地带，这些为小区提供了优越外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当优越性，是处商业和居住开发价值极高地块。所在区域政策经济及产业环境宏观政策从宏观政策出台节奏密集度成本不变销售收入万,利润万元,成本利润率敏感性分析分析显示，项目利润率受开发成本和销售价格变动而发生变化。对比显示，项目对销售价格变动更为敏感当开发成本下降以上时，利润率能够达到以上当销售价格变动在以上时，利润率能够达以上。财务评价结论与建议财务评价结论从财务评价看项目经营计算期内实现营业收入,万元，营业税金及附加万元，总成本费用万元，企业所得税万元所得税率暂取，净利润万元，投资利润率，投资利税率，。综上所述，项目经营期内财务状况较好，具有定盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行。建议从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。控制开发建设投资，加强销售力度，以保证销售收入和利润目标实现。第十章风险评价投资风险分析通过前面分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。项目地块所处之地段决定了项目土地成本较高，建安成本上涨以及银行贷款利率上调同时也造成开发成本和期间成本增加，因此开发成本控制尤为重要。销售价格方面都江堰市城区区域性房地产市场状况短时间不会发生太大变化，但由于本项目在该区域内资源稀缺位臵和环境等诸多因素，本项目相对于目前周边项目销售价格将有很大提升空间。风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素风险水平评估如下市场风险风险程度较低随着都江堰市建设和本地交通网络不断完善，本市旅游业不断兴旺，打造成都后花园目标也越来越近了，这些因素都将增加都江堰市与外界往来和物质文化交流，由此也将带来个房地产大幅增长过程。因此，从整个国民经济发展状况看，项目具有良好市场需求环境。从项目本身看，本项目建成后将提供更加优质舒适安全居住环境与居住需求。可见，项目具有良好市场发展前景。技术风险风险程度低。项目所需工程技术为成熟适用技术，现有技术能够满足本项目建设要求。工程风险风险程度低。项目对地质条件无特殊要求，经初步勘察，项目用地地质条件可以满足工程建设要求。项目设计施工已是成熟技术，因设计施工考虑不周而导致工程量增加工期延长等问题可能性不大。资金风险风险程度低。项目建设实施需要定规模资金。项目承建单位拥有较雄厚资金实力，完全能够筹集到足够建设资金。外部协作及环境风险风险程度低。项目所在地具有较好基础设施条件，各施工工具和材料能够顺畅运输到项目实施地点。同时项目建设得到当地政府支持，符合当地城市规划，不会因政策及规划调整而影响项目建设进程。社会风险风险程度低。项目建设能够极大改善城市风貌，为满足不断增长居住需求创造条件，同时项目建设能促进当地居民就业和收入水平提高，并带动相关产业如餐饮交通运输等相关产业发展，对各相关利益群体影响是积极，得到当地部门和社会各界大力支持和热切期盼，社会风险低。经营管理风险风险程度般。项目按照高标准设计高质量服务高效率管理原则，努力提高硬件设施和服务水平，减少经营成本，降低经营管理风险。风险防范对策加强项目宣传，加深项目影响区域人们对项目区印象，广开客源。加强与上级部门联系衔接，确保申请资金按计划到位，以免延误计划工期。落实好各项前期工作，协调并处理好与周边群众关系，并制订突发事故应急预案。强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，尽量避免在夜间施工。加强安全生产管理。坚持‚安全第预防为主‛方针，贯彻执行安全生产等法律法规有关规定，把安全生产工作落实到各生产环节。建立人员培训机制，加强重点岗位安全培训和服务培训，树立干部