据来源成都统计局成都市历年普通住宅投资增长情况分析年年由于地价上涨，规划思路变迁，将导致中高层电梯公寓越来越多，迅速成为市民百姓主要选择。户型设计好通风采光好电梯公寓很有卖相。图投资增长比率走势图投资增长比率走势图年年年年年年年总增长率住宅增长率数据来源成都统计局年年，开发商投资重点由年住宅办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产态势，改变为住宅投资继续加大，对商业地产投资明显减少。为满足成都市旺盛消费需求，增大房市供应，开发商明显增大了对住宅投资，住宅完成投资突破亿元，达到亿元，增长，比整个房地产开发投资增幅高个百分点，是推动整个房地产开发投资持续攀升主体动因。当年成都住宅市场进入了持续低迷期，总体供应大幅增加同时，销售大幅下滑，相应地，住宅报价与成交价也有定回落。供应量大幅增长同时，销售量急剧下降，使得供求形势出现逆转，以往供不应求格局变成了供给过剩。成都市普通市场开发投资与整个房地产业开发投资样，起伏大，增长情况和下降情况明显。年年，成都市房地产开发投资增速自年月高点回调以来，已连续四个月回落，截止月，四川省房地产开发累计完成投资亿元，比去年同期增长。分别月月和月回落个个和个百分点。从单月完成投资来看，月仅完成投资亿元，分别比月月和月减少亿元亿元和亿元。图年年房地产开发投资增速走势图数据来源成都统计局投资成份状况最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。国有经济逐年增长成为成都高层住宅主力，年所占比列超过。表历年成都各经济成分投资情况表单位亿元年年年年年年国有经济集体经济私营个体经济数据来源成都统计局历年投资开发分析年月，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅投资亿元同比增长。占全部投资。非住宅住宅亿元。同比增长，上述个数据都居于高位增长，表明成都楼市今年成上扬趋势。综合数据分析，开发投资与销售快速上涨有其定合理性，但不具备持续性，开发投资量下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益损失，稳定房价就意味着稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控初期，应严格加强项目和土地审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场反应过度造成房价大起大落。成都市住宅市场各项指标成长状况年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟年，表现为房价上升较快供应量迅速增加市场需求旺盛大量外来开发商进入地价攀升较多等特点。成都市统计局公布数据显示年成都市主城区新开住宅整体均价为元，主要是由于年新开住宅项目中，均价在元以上项目就多达个，新增供应面积万，占到主城区新增总量，拉高了整个成都市区房价。年成都郊区新盘均价为元，较年郊区整体均价增长元。区域均价方面，市中心因其土地稀缺性而高居价格首位，新盘价格为元市区和郊区价格没有出现明显断点，说明郊区与市区价格差距在缩小。年全年，成都市新开住宅楼盘个，供应面积约为多万。其中主城区新增楼盘个，新增供应面积接近万，占到总体供应，郊区新增楼盘个，新增供应面积约为万。同时，作为成熟社区聚集两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应热点区域，新增供应量为万，该两个区域供应量占到全年主城区供应总量。在年年系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺情况下，年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为万，比年上涨。从年各季度新房销售情况来看，各季度成交面积都在逐步上涨，上涨幅度分别和。三区域房地产市场特征城西市场背景简述从城西这个大区域市场来看，目前二环以内已经逐步趋于饱和，只有富临清江雅居盛世草堂和内双楠几个小户型楼盘，开发重点集中在二三环之间和三环外。目前城西主要有六个开发相对比较集中片区羊西片区金沙片区光华片区浣花片区清水河片区和本案所在地金沙片区。金沙片区位于青羊大道与西三环清江路与羊西线之间区域，金沙遗址使得金沙片区承载了厚重历史文化底蕴，也为金沙片区房地产开发提供了政策上优势。整个区域土地储备量大，具有相当潜力。除了举世闻名古蜀文化遗址，古蜀金沙文化主题摸底河公园华贵皇陵公园洗练厚重汉代廊桥公园多个大型生态文化公园构建起该片区多重生态屏障。作为成都住宅开发片新兴热点区域，金沙片区基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是成都第四商圈。表目前该区域主要在售楼盘有楼盘名称地址类型均价元平方米开盘时间七里溪香青白江同华大道号住宅东麓驿境青白江学苑路号住宅揽胜金沙青羊清江西路号住宅金沙西墅青羊区金沙遗址旁别墅金沙海棠青羊蜀鑫东路号住宅中海金沙府金沙遗址博物馆旁别墅英伦金沙金沙新域清水滨河路号高层金沙西墅青羊金沙遗址旁别墅保利金香槟青羊西三环大道以北小高层数据来源成都市房管局城西区域市场特征消费需求力度大，消费者构成多元化城西拥有丰富历史遗迹众多水系以及优美环境，西贵传统观念仍留有历史烙印，住在城西居家理念不仅吸引了大量成都消费者，还吸引了成都郊县市甚至川外消费者，消费需求依然强劲。居住观念得到升华，消费者日益理性人们对住宅概念发生巨大转变，对其品质环境都有很高要求，从基本居住观念升华到享受理念。地产开发竞争越来越激烈从年代开始以臵信成都统建万达博瑞等知名企业进入城西片区后，城西房地产市场便进入了个高速发展阶段，而如今随着优品道蜀风花园城成都花园望郡鹭岛国际社区中海国际社区等大规模高品质楼盘成功亮相，城西楼市之间竞争已经从硬性竞争转向软环境竞争，同品质楼盘在价格档次环境设计物业管理方面差距越来越具有差异性，竞争日趋激烈。开发理念日益成熟开发商都进行品牌经营，在不断创新中找出自己楼盘卖点，吸引消费者，来体现竞争。成产开发重点区域向三环外靠近随着城西房产开发热潮不断掀起，如今城西二环内可供开发土地较少，且用地规模较小。目前城西房产开发重点区域为二三环之间不少于个在售楼盘，已逐步向三环外靠近。城西区域住宅供应状况年以来，在新政策颁发后，房地产市场处于相对平稳状态，城西房地场供求市场从月便开始低迷状况，供应套数套，供应面积为，甚至在月出现了城西零供应状况，月是个分水岭，从月起供应市场开始逐步回升，直平稳发展供应套数在连续四个月保持在套左右，供应面积保持在万平方米左右。然而直到了月，供应市场才开始好转，在之前供应套数和供应面积上有定提升。图年月城西市场商品住宅供应套数月月月月月月月月月供应量套数据来源成都市房管局从行政区域来看，该宗地所在位臵属于青羊区。年青羊区从月份开始，由于新政策颁布，商品房供应市场直处于低迷时间，供应面积只有万平方米，供应套数只有套。从月开始，商品房市场开始好转，月份达到了供应套数和万平方米供应面积。在月份时再次掀起热潮，比之前个月增长了半供应套数。但是于月，热潮终归为热潮，只是那么瞬间，其供应套数便从套滑至套，整整缩小了三倍。月，青羊区供应状况又有了些好转。图年月青羊区商品住宅供应市场供应面积月月月月月月月月月供应面积万平方米城西区域商品房市场成交状况年以来，月，城西商品房住宅成交套数是套，成交面积为万平方米，环比上月成交量分别减少，。月份，由于新春再加上年初想你政策颁布，从而影响了城西商品房市场供求量，城西成交量是套，成交面积是万平方米。从月开始逐渐好转，相比月，在成交套数和成交面积上都增长了倍之多，成交套数为套，成交面积是万平方米，环比涨幅达到。连续几个月来，城西商品房市场都存在供不应求状况，所以月份，政府又出台了新政策来压制这状况，才使得市场供求保持平衡发展。图年青羊区商品房市场供求关系月月月月月月月月月供应量套成交量套年各月份不同类型商品房供求状况年月，主城区新增商品住宅中，超高层和小高层供应量较大，占比分别达到和，高层商品住宅也达到。电梯房供应量比重占到供应总量绝大多数，电梯房作为主流产品地位难以撼动。洋房与别墅供应量仅占到和。并且，在成交商品住宅中，高层商品住宅成交量最大，其占比达境不如人意，缺乏良好居住环境，或因价格太高，超过消费群体购买能力，造成局部积压，而新楼盘不断推出加人了老楼盘压力从内部来说，本项目虽然生态环境优美。区域位臵优越，公用设施配套齐全，但目前在价格上与同类项目相比缺乏明显优势，这使具有中高档住房消费能力客源受到定限制。资金风险金沙云庭项目总投资万元全是自筹资金具有定风险，方面由于国家实施适度从紧货币政策，项目融资能力可能会受到定限制，资金供应不足或来源中断导致项目工期拖延甚至中止。另方面，政府要求工程主体结构完工后才能正式对外销售，商业银行也要求工程主体结构完工后才能发放个人住房贷款，这使自有资金占用时间较以前延长，加大了资金风险。管理风险金沙云庭项目由于管理不善导致失败也较为常见，如工程承包方式建筑承包方选择营销渠道价格定位决策物业管理过程中与住户之间矛盾等，造成成本开支过大或延误时机或影响声誉，致使项目缺乏竞争力。④政策风险房地产业与国家政策密切相关，在我国，房地产业本身就因为住房制度改革而启动，土地级市场完全由政府垄断，近段时间土地政策限制别墅高档住宅项目，央行出台了号文，严格控制房地产信贷，而随后国务院出台号文，重申限制别墅高档住宅项目，坚持市场化原则。风险防范对策针对上面四个方面存在风险，可采取以下措施，将风险因素降低到最小程度市场风险对策金沙云庭项目首先以小强度开发试探市场，弄清楚适合该区域物业组合价格目标客户等关键因素，保证后续物业成功然后以大强度开发缩短项目开发周期降低成本树立形象。做好前期方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等，应杜绝规划设计缺乏完善配套功能方案，从方案规划和户型设计方面赢得消费者，减少项目市场风险。资金风险对策从自有资金使用和开发资金回收考虑，减少资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次付款方式分期付款方式七成银行按揭方式分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。经营管理风险对策引进优秀工程技术人才，特别是优秀项目经理，对般员工，加强培训，加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推厂促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。④政策风险对策密切注意国家政策调整，增强对经济形势和政策变化预测判断能力，提高应变能力，及时调整公司决策，以避免或减少因政策变动对开发效益目标影响。敏感性分析我们对本项目建造成本和售价风险作定量分析，针对种最不利情况总投资增加售价下降，来分别分析该项目主要经济评价指标变动情况。从项目敏感性分析可看出，总投资增加及售价下降对本项目经济效益有较大较明显影响，这要求开发商对本项目工程成本进行精密控制，同时不断加强销售市场广告宣传，以免出现以上种情况，从而影响到本项目盈利能力。项目盈亏平衡分析该项目总投资万元含应付利息。盈亏平衡点计算依据为销售收入总投资四项税费，四项税费中营业税按销售收入计城市建设附加税计印花税按计土地增值税免征，故在盈亏平衡点时四项税费可按销售收入计