积达到平方米城镇生活垃圾无害化处理率以上，城市生活污水集中处理率达以上，清洁能源使用率达。基本建成资源节约型和环境友好型城市。到年，城区人口发展到万人，建成区面积平方公里。加快形成体三极城市格局即北接长沙，建设云龙示范区西连，拓展天易示范区南带县，建设枫溪新城区。形成城市外环内环中环，全面增强城市创新力和带动力。大力实施四创四化工程，完善城市基本功能，提升城市品位。城市扩展与经济发展对人口增量推动力按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口增容膨胀速度较快，虽然目前并未出现人口迅速扩增高潮，但随着大都市区定位出台及交通网络构建，以及经济快速发展，城市化进程加快，城市化水平将不断提高，在市城市总体规划年年，建设特大城市发展方向年城市人口规模达到万，城市建设用地规模达到平方公里年城市人口规模达到万，城市建设用地规模达到平方公里。城市发展对酒店服务要求在这总体规划中，到年，城市规划区总面积达到平方公里。城市建设用地向西依托大道西环路形成河西新区向北沿长株高速公路和莲易高等级公路形成田心龙头铺新区向东沿东环北路和新塘路形成金钩山大丰桂花新区向南沿枫溪路和南环路形成枫溪新区。构成江两岸双中心，两主五次七主团城市空间结构。立足带动经济整体发展，将建成三大区域性经贸交流中心，即在河西新塘片区规划建设新金融商务办公中心，在河东芦淞商贸中心建设以服装和小商品为主交易展示中心，在河西栗雨高科园建设以高新技术及信息发布商贸洽谈和定期省市文化经贸周节为主题区域性会展中心。近期建设重点主要是江两岸，双中心，二主五次，环四射，河东六横六纵。产业区三园，绿地带两圈四楔，等近期重点建设项目。由此可知，金洲岛旅游开发中心项目既处于级城镇发展轴带体系范围内，又位于远离闹市区湘江生态经济圈，具有比较好区位优势。因此，从整体市政施工时间进度分析，金洲岛旅游开发中心项目正处于整个市政交通施工期，虽然在金洲岛旅游开发中心项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少金洲岛旅游开发中心项目地理优势已完全凸显，其潜在消费者对金洲岛旅游开发中心项目心理信心指数将同步提升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于金洲岛旅游开发中心项目开发与附加值提高。项目建设意义满足城市消费和促进经济增长近年来，经济发展已有长足提高，酒店业消费不断增长，而市至今无家远离闹市非常幽静五星级规模休闲酒店，虽然政府在加强这方面工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求客人，因此本项目建设很有必要。本项目建设投资及产业链发展，必将促进区域经济繁荣和发展。促进城市建设提高城市品位随着城市发展，该地段商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。金洲岛旅游发展定位是以中医文化为主题，以休养度假为主要功能旅游区。规划沿岛边缘设置条游览主环路，连接自北向南布置四个景点灵洲祈福园中医文化园休养度假区康体休闲区。环岛四周种植常绿乔木，中部则种植多种草药类植物。游客由岛北部西侧码头上岸，沿环形游览线由北向南游览。岛北灵洲祈福园，占地面积约公顷，构筑物以自然石材为主要材料，包括石廊石柱阵列和祈福石等内容。岛中部中医文化园，总用地面积为公顷，主要由草药园药王谷中医文化街三部分组成。岛中部偏南休养度假区，占地公顷，包括中医理疗中心温泉洗浴中心药膳以及音乐氧吧等内容。岛南部康体休闲区，占地公顷，主要由阳光康体中心沙滩浴场休闲木屋森林露营地以及网球排球等运动场地组成。地理位置优越，交通运输发达，是我国南方重要交通枢纽。素有被火车拖来城市之称，京广浙赣湘黔三大铁路干线在这里交汇，与北方铁路枢纽城市郑州并称北郑南株。火车站是全国五大客货运输特级站之，平均每分钟接发列车次，北站是中国南方最大货运编组站同时也为特等站，日均办理车辆，解编辆，为铁路双特等站城市。同时，武广高速铁路在设等站，沪昆高速铁路在境内醴陵设站市内交通便利,座大桥横跨湘江,湘江五桥红港大桥湘江四桥天元大桥芦淞区建设路和天元区长江路形成城市内环线,响石路响田路东环路南环路西环路条路，东湖田心红旗座大型城市立交桥，湘江二桥石峰大桥湘江三桥建宁大桥两座跨湘江大桥形成城市中环线。公路四通八达，国道国道省道京珠高速公路醴潭高速公路沪昆高速公路及规划中京珠高速复线上瑞高速公路和连接闽南赣南湘南三南公路都在境内穿过，全长公里长株高速公路使得和省会长沙距离更近。绕城而过长江第二大支流湘江，四季通航，沿江上溯衡阳广西，下通洞庭湖长江，港为省八大港之。千吨级船舶顺湘江经长江通上海达世界各地。空运方面，距黄花国际机场公里，经长株高速公路二十五分钟可以到达。建设中衡茶吉铁路和衡炎高速公路开通后，将县县通铁路，县县通高速公路，交通强市地位进步巩固。大点物流公司都在北区那边主要为化工冶金南方集团南车集团唐人神太子奶货运集中点还是在芦淞区大市场不远服装等货运也有数十家物流货运公司第三篇市场调查分析与市场定位市经济发展现状年，面对极其严峻复杂国内外环境，在国家实施应对国际金融危机揽子计划和市委市政府全面落实保二争科学跨越战略有力带动下，全市经济快速实现型反转，回升速度超出年度预期，总体发展形势积极向好。全年各项经济社会发展预期目标全面实现，提前年实现十五规划确定四个目标。总体形势积极向好，快速实现型反转经济总量实现千亿跨越。年全市实现地区生产总值亿元，增长，成为继长沙岳阳常德和衡阳之后第五个，中部六省非省会城市第九个过千亿元市州。提前年实现十五规划确定四个目标。经济快速实现型反转。二三次产业竞相发展，非农产业贡献增强农村经济稳定发展。年，全市产业实现增加值亿元，增长，较上年回落个百分点。第二产业回升加快。年，全市第二产业实现增加值亿元，增长，较上年提高个百分点。是工业经济稳步回升。二是建筑业恢复增长。第三产业提质增速。年，全市第三产业实现增加值亿元，增长，较上年提高个百分点。第三产业对全市经济增长贡献率为，较上年提高个百分点，拉动全市经济增长个百分点。三投资消费大幅增长，启动内需成效明显项目投资增长强劲。年，全市完成全社会固定资产投资亿元，增长，较上年提高个百分点。城镇投资完成亿元，增长，农村投资亿元，增长。城镇投资中产业投资亿元二产业投资亿元三产业投资亿元，分别增长和。投资对全市经济增长贡献率达到，拉动增长个百分点。居民消费持续升温。全市实现社会消费品零售总额亿元，增长，扣除价格实际增长，同比加快个百分点，其中城市市场加快百分点，农村市场加快个百分点。最终消费对全市经济增长贡献率为，拉动格及客房价格。主要楼盘出售出租价格楼盘名称产品定位建筑面积价格销售情况金钻广场产权商铺公寓出售出租铜锣湾广场产权商铺酒店商铺得利紫荆酒店产权酒店间剩约间汇美家居广场商住层约平米金钻广场写字楼投放现状写字楼在区二三层共计间左右，每间平均分隔面积约为平方米。租赁价约为元平方米区二至六层总计面积约平方米，目前已全部租赁做家具博览中心，年租金为万。主要酒店客房价格酒店名称星级客房数价格出租率备注标价优惠协议华天大酒店五以上旺季时满员国宾大酒店四旺季时满员金德大酒店三旺季时满员黄金大酒店三旺季时满员景逸华天三考虑地段因素人文环境自然环境故本项目客房出售价格均价定为元客房经营价格均价定为元套租赁价格均价定为元月。销售收入序号分项名称面积价格元月年租收入元餐饮会议中心娱乐中心商业酒店办公辅助大堂合计按以上原则估算各期收入，从年开始预售，至年底销售完毕，并按第年，第二年，第三年销售完毕估算，预计项目完成后总销售收入为万元。详见下表销售收入年估算年元年元年元正常年出租收入汇总表试营业按计算。经营期年客房营业收入假设客房入住率年均为，年经营日为天计算，得天元。试营业按计算。项目财务经济评价基本前提与说明水电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及市现行价格计算。固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费按比例分摊到各折旧类别中。见附表职工年平均工资按人，年元计算，包括各种工资性补贴。职工福利基金按计取，定员编制案人计算。无形资产及递延资产按年进行摊销，每年摊销额为万元。经营费用按经营收入计算。成本估算由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是个常数，平均年总本费用见附表，年经营成本序号分项名称面积价格元销售收入元客房平均为万元左右。见附表从成本构成来看按平均年总成本费用计算，水电及物料消耗费用所占比例为，因此在生产中，加强科学管理，节约物料消耗是降低成本重要途径。经营收入及税金经营收入项目包括产权酒店销售收入反租房营业收入餐饮娱乐商业设施租赁收入。按照项目变化，试营业年按正常收入计算。各年收入见附表。税金按照国家有关财税规定，酒店应交纳营业税及附加，营业税率为，附加包括城市维护建设税税率教育费附加，费率为，各年税金额详见附表。企业所得税率按计算。利润在经营期内，各年度利润总额也不是个常数，利润总额为万元，按此计算投资利润率为，投资利税率。企业每年从所得税后利润是提盈余公积金，各年度未分配利润见附表。财务盈利能力分析通过财务现金流量计算见附表，按此计算各项评价指标为指标项目名称所得税前所得税后内部收益率因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元营业收入与营业税金表固定资产折旧估算表表总成本费用表表损益表表全部资金财务现金流量表表财务经济评价指标表以上表见附表项目不确定性分析项目盈亏平衡分析由于本项目组成较为复杂，酒店客房产权出售，再以每年回报反租经营酒店餐饮娱乐等拟外租经营，故做盈亏平衡分析时有如下基本假设假设项目销售率出租率同比变动。假设二交易价格，交易价格为研究期内总收入租售面积之和。根据总成本费用表表，本方案基准投资回收期内年固定成本总数为万元，可变成本总额为万元，预计营业总收入为万元。可租售面积为，故年内研究期内单位平均可变成本总额元研究期内单位平均价格总额元产品促本销售出租数量产品促本收入总量万元产品促本交易率结论项目促本交易率，小于行业基准促销率，因此项目抗风险能力较强。盈亏平衡图如下千万元销售收入销售量万平方米盈亏平衡图敏感性分析本项目敏感性分析按单因素变化进行分析，影响因素主要分析了销售收入影响出租包括客房影响固定资产投资成本影响，如下影响因素因素异动财务净现值万元变动后变动前净现值异动销售收入出租收入经营状况固定投资成本净现值变化率经营状况敏感度成本敏感度产权销售敏感度因子变化率敏感性分析示意图棕上，销售收入经营状况出租收入固定资产投资成本对本项目经济效益影响大小顺序依次是经营状况出租收入销售收入