铜陵市大通油榨土菜馆项目可行性研究报告投资建议书word文档（47页）

作为广州市世纪城市中心商务区硬核个重要组成部分，珠江新城未来发展仍是社会关注热点，仍将拥有其他地区缺乏发展优势，比如大型开发规模较强综合性完善服务配套设施和公共设施以及区域中心作用等等。

可以预计，在更多政府项目引入地铁等公共交通完善大型公共商业服务设施在区内布置等有利信息带动下，珠江新城商务办公区域建设将得到有效带动，并与环体育中心商务办公区共同形成个完整核心，最终树立珠江新城中心区域形象。

交通状况珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，小时之内就能到达广州各个角落。

据介绍，珠江新城东西向交通主干道为花城大道，它西接广州大道，东下穿华南干线与黄埔区联系，同时与华南快速干线设互通式立交。

地铁号线自体育西路进华夏路后跨珠江新城进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏交叉口设置地铁站。

公共交通上，进入珠江新城公交线路从原来只有路增加到四路东区新增路，西区新增金穗路和星汇路路，地铁三号线也正式确定站名，必然使珠江新城知名度大大提高。

投资导向根据广州市总体规划，海珠区近期产业结构调整和发展主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。

海珠区投资导向项目改善基础设施，改善生活条件项目新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目资金，技术密集大型工业项目市场广阔，附加值高大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目供应深港市场基地化农业生产项目第三部分项目分析及评价地块解析项目技术建设指标酒店大堂为酒店大堂，面积平方米，拟建有小桥流水山水景观西餐厅广州特产店琴吧精品店商务中心旅游公司等设施，具有空间大设施完备功能齐全特点。

餐厅为餐厅，餐厅面积平方米，间包厢，张散台。

餐厅突出广州民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。

娱乐中心位于，面积平方米，为娱乐中心和现代商务老板俱乐部。

娱乐中心设有演艺吧迪吧酒吧包厢静吧健身房运动中心。

同时，在设有面积平方米桑拿中心，内设休息大厅男宾室女宾室贵宾间和特色浴室等。

客房客房分布于，面积共有平方米，有商务客房间，其中商务豪华套房间，豪华标准间间，有普通标准间间，套间间，经济房间。

客房具有面积大，空间视野宽特点，房间拟配备高档精致家具，突出酒店商务特点，装饰装潢强调统中显个性，力求舒适温馨实用。

会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。

有两间大会议室，六间中小会议室，大会议室可容纳人，中小会议室可容纳人，各会议室位于。

多功能厅位于娱乐中心演艺吧。

会议室和多功能厅声讯设施拟采用最先进音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富个性内涵。

交通条件及周边配套分析位于商业中心，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多紧邻临江大道侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目景观资源丰富，坐拥临江位置，视野开阔，对面是珠江，还有海心沙岛也在江上，四周景色秀丽。

风险与对策分析风险人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高要求。

从而管理人员管理能力，从业人员技能水平服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。

如出现不合理人员流动，特别是管理和业务骨干流失可能会导致客源减少和客户不稳定，给公司效益带来不利影响。

市场竞争风险由于旅游也具有广阔发展前景，被称为朝阳产业，其他行业纷纷进军包括酒店业内大型旅游产业。

前些年，因为酒店数量和规模发展速度超过了市场增长速度，加剧了行业内部竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈竞争。

客源影响带来风险酒店业发展是以客源为依托，由于决定旅游市场环境变化受到政治经济文化自然条件和季节等多方面因素限制，有可能引起酒店客源数量和结构等向不利方向变化，从而影响公司发展和盈利。

行业特点决定风险酒店业具有比较强依托性，任何种不利条件都可能使酒店业发展受到制约，特别是重大国内外政治经济形势变化突发事件自然灾害和急性传染病等因素，如年非典对当时酒店业造成了很大影响。

对策人力资源风险对策酒店将提供由竞争力薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。

同时，酒店将本着以人为本经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面科学人力资源管理，发挥激励机制作用，培育员工对酒店忠诚和敬业精神，增强酒店凝聚力。

市场竞争风险对策酒店将密切关注同行业竞争对手动向，了解竞争对手情况，提出有针对性有效性竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。

客源影响对策针对酒店业经营特点，主要实施三项对策是通过各种公关宣传，扩大酒店知名度和美誉度，树立本项目酒店品牌二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人回头率三是客源多元化，与旅行社商业订房网站会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对渠道依赖度。

行业特点风险对策酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估制定应急预案，当出现该类似风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要损失。

项目评价由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

第四部分资金来源和建设进程投资概算及资金筹措投资概算购地元地皮每方均价为元，共有平方米大楼主体元大楼装修元设备添置元申请经费元流动资金元不可预见支出元总投资额元亿元融资金额本项目总投资亿元不含计划第六年利用酒店自有资金重新装修投资，本公司也投入亿元，城建集团已经完成投资万元，尚需新增投资元，其中计划期新增投资元，二期新增投资元。

在新增投资中，期计划吸收外部投资约万元，二期投资由城建集团和外部投资者经协商后具体决定资金来源。

融资方式本项目计划采用多样化融资方式，可采用如下种或者几种方式搭配办法融通资金采用股权融资方式，由外部投资者投入货币资金，与公司共同设立名豪商务酒店管理有限公司，所有股东均享受同等权利，在公司清算前通过分红取得投资收益，在年经营期限届满，或通过清算，按照投资比例收回剩余财产，或各方协商致，继续经营。

采用债务融资方式，由公司先行设立广州名人酒店管理有限公司并将酒店经营权及其他相关资产转移至广州名人酒店管理有限公司，由融资方与广州名人酒店有限公司按照约定利率和期限签订借款合同，广州名人酒店提供酒店经营权和其他拥有所有权设备设施作为担保物，广州名人酒店按照约定还本付息后解除担保。

采用股权投资可选择股权回购方式，由外部投资者投入货币资金，与公司共同设立广州名人商务酒店管理有限公司，同时由外部投资者与公司签订具有选择权股权回购合同，在约定期限届满，外部投资者可选择继续持有股权或按照原先约定价格将股权转让给公司，如外部投资者选择转让股权，则公司负有按照约定价格收购该部分股权义务。

采用债务融资可选择转股方式，由公司先行设立广州名人商务酒店管理有限公司，由融资方与广州名人商务酒店管理有限公司签订借款合同，名豪酒店提供担保物，同时公司与融资方签订可选择转股协议，在借款期限届满，融资方可选择收回借款本息或选择将借款本息按照约定折股比例转为对广州名人酒店投资，如融资方选择转为投资，公司无反对权利。

融资资金用途期融资取得资金将用于广州名人酒店购置设备和营运启动资金。

公司治理与投资者保护本项目拟采用如下方式建立健全公司治理结构，保障投资者融资方利益如融资方采用股权投资方式，将在公司章程中约定采用累计投票制选举董事或在公司章程中约定各方可推举董事人数，在公司章程中将明确约定关联交易投票回避制度，同时在公司章程中可约定每年利润用于分配红利比例。

对于酒店经营班子构成，可由双方协商，并通过有效法律文件加以保证。

如融资方采用债务融资方式，名人酒店将提供担保物，同时可与融资方签订协议，在全额归还融资方借款本息之前无公害提倡节约，能主动建议顾客带走剩余食品环境整洁空气清新，体现绿色风格服务员服饰整洁，室内外设置有环境公益宣传画或警语推行标准化管理，符合卫生防疫标准建立绿色酒店是在酒店建设和经营管理过程中，坚持以节约资源保护环境为理念，以节能降耗和促进环境和谐为经营管理行动，为消费者创造更加安全健康服务酒店。

本绿色酒店核心是为顾客提供舒适安全有利于人体健康要求绿色客房和绿色餐饮，并且在生产经营过程中加强对环境保护和资源合理利用。

本绿色饭店含义绿色饭店绿色，其含义有三层第，提供服务本身是绿色。

即要为顾客提供舒适安全，符合人体健康要求绿色客房和绿色餐饮等。

第二，服务过程中使用物品是绿色。

要求用于服务所有物品是安全环保。

都是通过正规厂家提供，有品质保证，并在酒店内部建立厂家信用质量记录。

第三，经营管理过程中注重保护生态和资源合理利用。

总之，要在确保服务品质前提下，做到尽量节省能源降低物质消耗，减少污染物和废弃物排放。

如在大楼顶端安装太阳能热水器，给各个客房提供小时安全热水。

本绿色饭店指导思想以环境友好为理念，将环境友好行为环境管理融入饭店经营管理中，贯彻环保节约健康和安全宗旨，坚持绿色管理和节约资源，建设绿色消费，保护生态环境和合理使用资源酒店。

本绿色饭店四个特点环保健康节约安全。

环保是指酒店在经营过程中减少对环境污染，实现服务与消费环境友好。

健康是指酒店为消费者提供有益于大众身心健康服务和产品。

安全是指酒店在服务中确保公共安全和食品安全。

节约主要是指在酒店经营过程中注重循环经济，节能降耗，水电煤等降耗物质应减少浪费。

第九部分营运和管理基本业务流程酒店住宿基本业务流程为总台预订前厅接待总台接待客房管理客房服务账单核对总台收银等。

酒店餐饮基本业务流程为总台预订前厅接待点菜及用餐服务账单核对总台收银等。

营运管理初步计划服务项目和基本设施安排服务项目安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应服务项目接待服务项目，如停车行李运送问询外币兑换服务电话电传电报图文传真服务打字复印秘书翻译服务租车订票医务及各种会议接待服务贵重物品存放服务等。

客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话电视叫醒服务洗衣熨烫客房酒水客房保险柜擦鞋服务等。

餐饮服务项目，包括中餐西餐风味餐自助餐宴会酒会咖啡厅酒吧及客房送餐服务等。

④娱乐服务项目，如歌舞厅美容美发桑拿浴按摩棋牌等。

商场服务项目，如日用品食品工艺品文化用品等。

其他服务项目，如代办旅游汽车出租商务租车服务自行车出租服务等，及幼儿托管宠物托管等。

酒店基本设施安排酒店基本设施决定了个酒店接待能力和条件，名豪商务酒店计划安排如下基本设施前台接待设施。

设置具有与名豪酒店规模与标准相适应前台接待条件，包括前台接待大厅总服务台含接待处问讯处收银处商务中心贵重物品寄存处大堂副理接待处等。

客房接待设施。

客房内将配有与酒店星级标准相应客用设施，如写字台或梳妆台衣柜床软床垫座椅沙发床头控制柜等配