银川市鲁能陶然水岸项目可行性研究报告投资建议书word文档（17页）

五项目规划计划鲁能陶然水岸建设成为大型高尚住宅区，以其优越地理位置超前规划设计完善配套设施幽雅园区环境，专业物业管理，为居民提供舒适方便高质生活环境。

总体规划总占地面积亩，规划建筑面积万平米，规划容积率。

项目于年月日开工建设，月日开盘销售。

项目计划开发周期年，将于年月全部建成。

项目以水中林，林中城为主题开发理念，周边具有良好自然生态环境，南面即是千亩森林公园，东南西三面临水，恰好位于景观水道围合中，与大小西湖森林公园及著名旅游景点阅海公园连为体，半岛气候浑然天成。

小区内北欧风情主题园林溪流雕塑小品散落其间，另外具有独具特色北欧风情主题会所及码头商业街。

还有地下停车场银行休闲娱乐场地餐饮场所等等，周边有银新小学新九中人民广场等。

独具格配套设施改变银川市民对于该区域认识，引领银川人民居住生活新理念。

主要经济技术指标项目数量单位总建筑面积平方米总占地面积亩配套共建建筑面积平方米其他配套建筑面积平方米容积率绿地率规划居住人口人居住总户数户主要建设条件供水系统市政供水。

雨水污水排放现有现状毫米雨水管线和毫米水管线，可以就进排入。

供热方式燃气锅炉直接供暖。

供电采用双路供电，变压器容量为千伏安。

供气通过天然气中压管向区内送气。

宽带宽带入户。

形态结构规划项目定位建成北欧风情为主题都市亲水花园生活高级社区。

物业类型独栋别墅联排别墅花园洋房小高层商铺配套设施会所商业街教育大型超市银行医院等。

项目以水中林，林中城为主题开发理念，定位于银川品质超前低密度临水住宅发展项目，为追求高品味居住环境人群提供更开阔视野，感受海阔天空超前生活氛围。

周边具有良好自然生态环境，南面即是千亩森林公园，东南西三面临水，恰好位于景观水道围合中，与大小西湖森林公园及著名旅游景点阅海公园连为体，半岛气候浑然天成。

小区内北欧风情主题园林溪流雕塑小品散落其间，另外具有独具特色北欧风情主题会所及码头商业街。

小区由北欧艺墅花园洋房情景洋房结合而成。

是银川首席北欧风情水岸花园洋房。

六项目建设必要性鲁能陶然水岸是山东鲁能集团在宁夏开发第个地产项目，也是银川市首个水岸花园洋房社区。

项目地处银川市金凤区，位于政府已开发现代化区域中心地带，自治区党委银川市委市政府新址西侧，北临上海路，南临北京路，东靠人民广场，银川市政府自治区党委自治区迎宾馆规划中新九中三馆两中心图书馆博物馆展览馆会展中心文化艺术中心紧邻其旁，是未来银川市中央行政居住区。

小区开发和管理，将对银川市住宅建设和管理产生重要影响，对全区投资环境改善，以及新城面貌展示起到重要示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位生态居住区，努力为银川城市化建设做出贡献。

七市场分析与预测银川市房地产发展现状银川市经济发展势态，为房地产业快速发展提供有力保障近年来，银川市围绕建设现代化区域中心城市总体目标，加快城市化进程，在城市建设方面取得了历史性突破。

城市基础设施建设速度投入规模都是前所未有，城市框架已经确定，大银川规模初步呈现。

新区建设全面展开，行政中心加快建设，重点开工和建成了里北京路等横贯银川东西六条大通道，目前银川市已有大型广场个，大型公园个，中小公园个，大中小公园广场共计个，加上环城五湖四海和银新景观水道，大银川框架基本形成，塞上湖城特色已经初步展现。

年银川经济指标数据亿元消费品零售总额人均可支配收入固定资产投资总人口万人市区人口年银川情况亿元增长率年银川城镇人均可支配收入元改革开放以来，特别是十五以来，银川市国民经济整体实力明显增强。

年实现地区生产总值年均增长，全市人均在年达到万元，是历史上经济发展最快最好时期，为十五经济发展奠定了良好基础。

近年来，全市大力实施兴工强市战略，加大了工业投入，积极发展优势特色产业，同时，还打造新建了批工业园区，带动第二产业进步加速发展。

第三产业发展稳步推进。

服务业整体水平提升，成为推进城市化进程重要力量。

随着经济发展，产业结构调整力度加大。

第二三次产业比例由年调整到年，第二产业提高了个百分点，其中工业提高了个百分点，这表明银川市兴工强市战略初显成效。

政府政策与市政配套建设，有利于房产业发展年到年，国家针对房地产市场发展投资过热房价增长过快等问题，出台了系列宏观调控政策，随着调控措施逐步到位，以及房地产市场供求变化双重作用，银川市房地产投资逐步趋于理性。

月份，全市完成房地产开发投资亿元，增长，增幅比上年同期回落个百分点。

房地产市场供求分析房地产市场供给情况年银川商品房施工新开工及竣工情况万施工面积新开工面积竣工面积房屋施工面积和新开工面积略有增长，房屋供应结构更趋合理。

年房屋施工建筑面积和新开工面积中，住宅建设面积分别占和，比去年同期增加个百分点和个百分点办公写字楼所占比例分别为和，与上年同期也有增长而商业营业用房施工面积和新开工面积分别为万平方米和万平方米，比去年同期分别下降和。

商业营业用房过度开发局面开始扭转，房地产开发企业对市场形势判断更加准确。

房地产市场需求情况年银川商品房竣工与销售关系万竣工面积销售面积商品房销售额情况亿元房地产投资与消费更趋理性，年商品房销售面积占当年竣工房屋面积，比年提高了个百分点。

虽然市场供给与需求双双下降，但需求下降幅度小于供给下降幅度，因此，降低了房屋空置面积。

经过十五期间银川市房地产业快速发展，面对市场中存在问题和国家宏观调控政策，房地产开发企业投资更加理性。

而消费者对市场中平方米以下中小户型住房供应量增加，以及对不同户型可能采取不同税收政策，也逐渐转变了住房消费观念，量力而行适度消费和梯度消费住房消费观念逐步被认可。

银川市房地产市场进入理性调整阶段。

小结在早期经济建设带动和供给量不足双重影响下，房地产住宅价格上升快速。

后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格走势趋稳。

但在价格上行惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高上行速率。

项目市场分析该项目地段位于北京中路与亲水大街交汇处，银川市行政高档居住区域。

其市场优势主要表现在如下优越地理位置在银川市近几年发展中，金凤区南部将为建设重点，政府对此地块，将通过较为优惠地价和缓交土地出让金方式，扶持企业开发，将依托银川中二中九中品牌优势，拟在金凤区北部建高级中学，在南部建初级中学，通过完善城市基础设施配套，来提高该地块开发价值。

该项目地段位于北京中路与亲水大街交汇处，银川市行政高档居住区域。

作为银川市未来发展重点，交通极为便利。

其周围汇集了大群新建住宅小区，交映生辉。

陶然水岸以其优雅居室设计美丽园林绿化，置身其中，首屈指更胜筹，尽显住宅群中优越之尊。

犹如众星捧月靓丽非常，成为好地段上热点。

高尚层次需要随着银川经济发展，部分拥有较多财富人在银川安家，这阶层人士凭着自有经济实力，对生活环境消费水平有着更高更新更好要求。

为满足这群体需要，建设个气派豪华智能聚高尚娱乐安全舒适环境优雅于身住宅小区，能满足高收入阶层追求完美与众不同尽显贵尊消费愿望。

陶然水岸正是基于此种社会现实投资兴建小区，是适时而建顺势而生，定会有乐观前景。

生活便利，配套完善陶然水岸具有会所商业街教育大型超市银行医院等配套设施。

其周边有日月峡国家森林公园阅海公园湖滨电影城青岛瑜伽健身会所等娱乐场所，为人们休闲生活提供了条件，同时宁夏农林科学院宁夏银行学校宁夏农业学校六盘山高级中原也坐落在周围，此外宁夏工人医院宁夏人民医院分部等医院以及银川市新城百货大楼银川宝岛风情便利店等购物场所配套设施为人们生活带来了极大方便。

周边当年竣工房屋面积，比年提高了个百分点。

虽然市场供给与需求双双下降，但需求下降幅度小于供给下降幅度，因此，降低了房屋空置面积。

经过十五期间银川市房地产业快速发展，面对市场中存在问题和国家宏观调控政策，房地产开发企业投资更加理性。

而消费者对市场中平方米以下中小户型住房供应量增加，以及对不同户型可能采取不同税收政策，也逐渐转变了住房消费观念，量力而行适度消费和梯度消费住房消费观念逐步被认可。

银川市房地产市场进入理性调整阶段。

小结在早期经济建设带动和供给量不足双重影响下，房地产住宅价格上升快速。

后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格走势趋稳。

但在价格上行惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高上行速率。

项目市场分析该项目地段位于北京中路与亲水大街交汇处，银川市行政高档居住区域。

其市场优势主要表现在如下优越地理位置在银川市近几年发展中，金凤区南部将为建设重点，政府对此地块，将通过较为优惠地价和缓交土地出让金方式，扶持企业开发，将依托银川中二中九中品牌优势，拟在金凤区北部建高级中学，在南部建初级中学，通过完善城市基础设施配套，来提高该地块开发价值。

该项目地段位于北京中路与亲水大街交汇处，银川市行政高档居住区域。

作为银川市未来发展重点，交通极为便利。

其周围汇集了大群新建住宅小区，交映生辉。

陶然水岸以其优雅居室设计美丽园林绿化，置身其中，首屈指更胜筹，尽显住宅群中优越之尊。

犹如众星捧月靓丽非常，成为好地段上热点。

高尚层次需要随着银川经济发展，部分拥有较多财富人在银川安家，这阶层人士凭着自有经济实力，对生活环境消费水平有着更高更新更好要求。

为满足这群体需要，建设个气派豪华智能聚高尚娱乐安全舒适环境优雅于身住宅小区，能满足高收入阶层追求完美与众不同尽显贵尊消费愿望。

陶然水岸正是基于此种社会现实投资兴建小区，是适时而建顺势而生，定会有乐观前景。

生活便利，配套完善陶然水岸具有会所商业街教育大型超市银行医院等配套设施。

其周边有日月峡国家森林公园阅海公园湖滨电影城青岛瑜伽健身会所等娱乐场所，为人们休闲生活提供了条件，同时宁夏农林科学院宁夏银行学校宁夏农业学校六盘山高级中原也坐落在周围，此外宁夏工人医院宁夏人民医院分部等医院以及银川市新城百货大楼银川宝岛风情便利店等购物场所配套设施为人们生活带来了极大方便。

周边楼盘分析及售价定位与周边楼盘相比，陶然水岸在地理位置上占有较大优势，并且，其开发商合具有强大实力，在全国开发过多个大型享有极高声誉居民居住小区，积成功之经验，使陶然水岸出胎便有种优越之感。

陶然水岸初步将均价定位于元平方米，仍留有余地，随着该项目逐步开发，其售价也将步步走高。

相比与其他公寓楼盘，陶然水岸也具有定优势。

序号项目名称区辖性质规模位置均价鲁能陶然水岸金凤区公寓北京中路景观水道西侧宁夏鲁能置业有限公司新新家园期金凤区住宅上海西路与福州北街西北角银川规划建筑设计院房地产开发有限公司清水湾金凤区独栋别墅亲水大街与贺兰山路交汇处宁夏住宅建设发展有限公司尚景世家金凤区公寓上海路北侧拉普斯森林公园金凤区公寓黄河路以北北京路以南亲水大街与满城南街之间拉普斯中国有限公司项目发展前景按照银川市委市政府对经济工作总体安排，在今后发展中要围绕四个率先和三个突出，加快建设大银川。

即要跳出银川，跳出宁夏，立足全国看银川，面向世界