银色港湾老年公寓项目可行性研究报告投资建议书word文档（23页）

而郑州近期养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。

总之，目前社会提供养老方式着眼是最普通人群，提供是最基本服务。

这种养老与老年人尊严舒适不匹配，与子女孝心放心不匹配。

因此，目前老年公寓是老年人无奈选择。

五老年公寓发展趋势社会需要居家式老年公寓以满足中国传统养老观念社会需要规模化养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场发展趋势纵观郑州市老年人住宅市场发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静舒适生活要求，产权式老年公寓出现将打消老年人养老多种顾虑，在北京广州等地此类型养老住宅深受老年人喜爱。

他们成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。

老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区目就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特地理环境才能满足老年人对居住环境特殊要求。

老年公寓开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年公寓档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定郑州市现有多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求中档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年公寓建设将成为未来段时间内市场开发主流，而高档公寓低档公寓也将占有席之地。

二老年住公寓目标客户需求及应对分析老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅内在需求主要从以下表现在以下几个方面老年社会来临我国是世界上老年人口最多增长最快国家之。

年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，目前已经超过亿，占世界老年人口，占全国总人口比重以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。

专家预计我国到世纪中叶，岁以上老年人将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，约占世界老年人口总数。

我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。

随着计划生育政策贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统家庭养老服务功能日益弱化。

我国人口现状，成为了老年住宅需求增大内在宏观因素，为老年住宅产品提供巨大市场和广阔发展空间。

老年人收入水平随着经济发展，人们生活水平逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群增加，未来具有高消费能力老年群体将会凸现，另外，随着收入结构多元化，未来老年人收入将不再是过去单退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。

未来老年人收入水平提高，为老年住宅产品提供了强大消费支持。

老年人福利水平随着社会保障制度强制性实施和人们保险意识增强，未来老年人福利水平将会大大提高。

在解除了医疗养老等后顾之忧后，老年人手中积蓄就可解放出来，寻求更优质生活环境，为老年住宅市场壮大提供了有力保障。

老年人居住状况年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近家庭人均建筑面积不足平方米或没有住房，有户是合住房，有住房少于间，有老年人居住在层以上楼房其中市占，镇占。

给这些家庭高龄老年人生活起居带来很大不便。

年北京市老年人基本需求调查中有老年人对目前住房状况表示满意，人不太满意。

对住房问题不满意主要是城区老年人。

对住房状况不满意主要原因第是房屋使用面积太小其次是因为环境太差，再次是房屋质量和设施差。

希望能够改善住房状况老年人主要是居住在城区多子女身体状况较好收入较高和低龄老年人。

另外，些标准很低简易楼砌块楼砖拱楼以及设施不全年代久远住宅还不同程度存在。

可见，国内老年人居住现状亟待改善。

这现状，蕴涵了老年住宅巨大需求。

老年住宅外在需求主要包括以下两方面老年住宅外在需求包括以下两个部分社会居住观念改变中国养儿防老三四代同堂观念和家庭组合在不断发生变化，而小型核心家庭三口之家比重在不断上升。

而且由于计划生育政策实施，目前四二供养关系不断增加，使中间代所承受压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念变化，不少老年人更加关心生活质量提高，而不愿意和子女同住，独老户比重不断上升。

中国老人养儿防老观念正在发生变化。

而且老人不同组群选择养老方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有认为老年公寓是理想颐养天年之所。

由此可见，随着观念变化，对老年公寓需求是加快增长。

子女改善父母居住状况需求子女以为改善父母居住状况为目而选择养老专用老年公寓，成为了老年养老消费主力。

年轻辈因为工作缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样地方却未必适合老年人居住。

随着年龄增大，对生活环境要求逐渐提高，为父母健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新老年公寓以改善父母居住环境是子女养老服务消费主要诱因。

在实际访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑为父母提供个优质晚年生活维护了老人子女双重尊严老年建筑特殊功能能为老人提供居住安全保障老年住宅社区专业服务，能为父母提供更科学细致照顾，解除了子女们后顾之忧④社区活动可以丰富父母生活。

以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足歉疚。

二老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群消费有如下特点老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费性质特征。

绝大多数老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间社会劳动，但相当部分老年人再就业时间不会很长，般在岁前后还是会真正退回到纯消费人口行列之中。

老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长纯消费年数，这是老年消费时限特征。

按照我国劳动制度，人们满岁后方能就业，这样，低龄人口纯消费年限应以年计。

而据年公布资料，我国人口目前平均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。

按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口消费年限。

平均预期寿命是按生命表计算，它概括了总人口中各年龄段死亡概率。

而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到岁以上，这样，作为老龄人口纯消费年限就超出了低龄纯消费人口消费年限。

对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口纯消费年限都要长得多。

老年消费是种自主消费，这是老年消费行为特征。

与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人思考能力依然存在，老年消费意志自主性就不会消失。

再者，少年人口由于尚未进入社会，他们消费实际上是种依赖消费。

而作为纯消费人口老人口，其经济收入应是相对，消费能力是自主。

老年人消费观较为成熟，冲动型热情消费和目不明盲目消费少，这是老年消费思想特征。

当然，这种成熟消费观与新时代消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

老年消费对商品质量和服务质量要求高于般消费，这是老年消费质量特征。

目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。

这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲避消费心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。

这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利。

老年消费中休闲性消费与服小区景观既相对，各成体系，又和小区社区景观脉络相通，脉相承，丰富多彩。

八单体建筑设计建筑结构低层和多层均为框架结构楼层低层为层，多层为层，均配有电梯。

部分底层架空，用作组团小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。

架空层层高不低于米，最好能达到米，提升物业档次。

采用环保地热供暖，分户计费。

分户空调室外机悬挂位置，做到统，保证立面整齐美观。

三线三管入户，即电话线有线宽带和自来水管直饮水管集中供热水管。

隐蔽管线，管道设置在室外凹槽中，室外和外立面都看不到室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及位置。

房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有个阳光花房。

九户型面积控制及户内设施户型多层主要是房和二房，均带厨卫房面积控制在左右，二房面积控制在，房二房占总套数。

低层建大户型，满足两代三代甚至四代同堂需要。

阳光是健康生活不可或缺。

银色港湾所有户型都最大限度地保证采光。

阳光透过大飘窗，洒在房间每个角落，种温暖拥入心房。

中空隔热断桥铝合金保温窗，保持房屋节能通透四季如春。

大起居室宽敞明亮，满足老人交流活动之需要。

房间每个细节都需要求设计师深思熟虑无障碍设计，保证家中老人安全。

长柄门锁，便于使用。

超宽入户门足够两个老人并排搀扶通过。

步入式浴缸防滑扶手，保证老人洗浴安全。

房屋还安装电子安防系统紧急呼叫援助系统等。

十车位商业配套设置在不影响小区道路交通前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米个车位标准设置，方便车辆停放。

道路布置在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

五项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可需要段时间郑州市属于大型中心城市，有万人口，人均收入高于全省乃至全国部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对是新特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

六风险规避与控制措施认真进行项目选址。

老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色载体和必须物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。

本项目土地使用面积亩，总建筑面积万平方米，分期建设，总周期约个月。

因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整协调统个性特色总体规划，项目就具有了健康骨架和活灵魂，就有了量身定做依据和