锦州中央广场改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（24页）

二层服装。

三层鞋包新玛特购物广场万平方米地下层，地上层层。

扣点服装，化妆品，鞋类，家纺层元天地下层超市。

层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。

二层男装。

三层女装。

四层休闲运动。

层电影院餐饮。

锦华万平方米地上层层元天二层元天三层元天层副食。

二层服装鞋运动装。

三层电子市场英特地上层层元天二层元天三层元天层品牌男装精品店精品间面积平米二层女装精品店平米三层时尚女装精品店平米电子市场广厦电子市场层元天层元天电脑及其他电子产品及配件锦华电子市场元天电子产品及配件超市大润发面积万平方米，地上层外场年签，元天超市，外场零售餐饮新玛特超市面积约平方米地下层超市千盛购物广场超市面积约平方米楼超市，外场零售城市生活广场大商超市面积万平方米地上层，地下层层商铺元天层零售餐饮层超市，外场零售儿童乐园地下层停车场专项店苏宁电器平方米元平米天家用电器小家电国美电器平方米元平米天家用电器小家电专业市场辽西小商品批发市场小百元天，服装元天，古玩元天服装小百古玩等和平路手机条街元天手机及配件锦州市商业市场分析结论根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街两侧。

主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。

这主要由于商场定位及管理体制不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。

电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。

但广厦电子市场现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。

原因主要有以下几个方面辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度不足广厦电子是锦州最早开设专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。

几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高些以批发为主，零售为辅专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。

项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线引力及特点。

结论因此，要建立新商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有定市场竞争优势，在现代集中商业占主导锦州商业市场，会增加定亮点。

锦州市门市分析业态分布情况几个主要商街租金水平分析位置主营业态平均租金元平方米天经营状况中央大街以百货家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰皮鞋箱包等零售占据较大比重经营较好，人流量大，城市商业地位较高解放路以服饰品牌专卖婚纱摄影商务宾馆为主要业态市区最宽主干道，消费环境较好上海路宜昌路大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等大卖场批发市场家具家电日常消费品市场轻纺市场等人民街锦州特色餐饮全国各地餐饮经营较好，尤其晚餐时段，影响力较大士英街足浴和各种休闲会所经营较好，尤其是足浴等影响力较大南京路家居婚纱摄影车行等日常生活业态经营状况般，商业气氛不足结论根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。

根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路段，为锦州租金最高商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成商业区，锦州主要百货商场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。

其他主要商街也均形成自己特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。

四写字楼市场分析锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。

写字楼市场中融国际信息产业大厦天宇商务大厦喜来登酒店层凯旋大厦海锦大厦序号名称现状具体情况喜来登酒店层使用中锦州银行天宇商务大厦使用中三栋分别为平安保险锦州市房管局农业银行三家机构收购中融国际信息产业大厦在建为中国联通代建物业凯旋大厦使用中层为平方米写字楼海锦大厦使用中层为商务办公写字楼租金水平以下为写字楼调研情况办公楼名称建筑面积租金水平楼层位置经营情况天宇商务大厦万元天地上层，地下层，栋凌河区洛阳路中央大街年投入使用，除少量对外出租，主要为锦州市房管局平安保险农业银行三家整体收购。

海锦大厦万元天地上层凌河区洛阳路三段号年建成，被宝地集团整体收购改建成住宅，年售完。

层为门市银行证券教育培训等，层为商务办公，层以上改建为公寓。

凯旋大厦万元天地下层，地上层，栋古塔区解放路，西邻锦华街年建成，年投入使用。

地下层为超市，层为门市房，经营咖啡西餐美发银行等，层为平方米写字楼，层为高档住宅，可办公。

分析结论通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给写字楼较少，预计所有供给写字楼面积约为万平方米依据人均与城市写字楼选取指标情况进行测算，锦州目前需要办公楼面积应为万平方米，因此，办公楼市场供给与实际需求有较大空缺，且锦州市场缺乏高品质标志性办公楼来提升整个锦州办公楼市场。

人均元人城市类型万万万万万地区性金融贸易中心城市般性大中城市锦州金融办公楼分布相对分散，大多集中在市区主干路，不能形成基地效应，通过锦州金融办公特点以及政府有意将本项目地块打造成为金融办公总部基地整体规划，可在本项目内建立定规模办公楼，打造成本项目亮点，成为锦州市场个具有划时代意义地标性建筑。

调研中发现，目前锦州市写字楼市场产品少，市场空白大，摸排准确性差，目前无超高层写字楼产品存在。

结论依据现阶段市场情况本项目办公楼定位情况并考虑未来价格上涨预期，在项目可研测算时，按年涨幅计算，既办公楼测算销售均价定位元。

五市场分析结论根据商业市场环境氛围，建议在商业模式中引入创新性产品形式，建议选择岛式商业，方面岛式商业在锦州市场是个新颖商业模式，能吸引客户进入其中进行购物及休闲等活动，另方面将集团创新概念引入其中，能够重新塑造宝地品牌。

结合市场现有门市销售情况及门市品质需求情况，在除了满足回迁安置门市面积同时，为充分考虑最大限度增加门市可售面积，将岛式商业尽量多规划出临街面，充分使客户感受到自然与购物有效结合。

根据办公用地现阶段供需尚不平衡特点以及锦州市政府将本项目区域打造成锦州金融办公想法，在本项目内有充分条件建立高品质具有锦州标杆性大型办公楼结合本项目基本情况及住宅市场分析情况得出，本项目住宅主要用于回迁安置，因此，本项目应以改善现有住宅居住品质为主，在项目建立上能够保证最大限度满足回迁要求，并留有部分公寓来弥补项目周边无新产品销售空缺。

六初步规划方案及指标方案初步规划及指标方案初步规划为城市综合体，临中央大街侧规划为两栋层超高层金融中心层大型商场，西侧规划层商业内街，上部为栋层住宅和栋层公寓。

方案规划指标占地面积二建筑面积商住面积住宅公寓商业集中商业门市办公二附属面积商业地下车位会所三容积率商住容积率附属容积率方案二初步规划及指标对方案中层金融中心办公楼降至层方案规划指标占地面积二建筑面积商住面积住宅公寓商业集中商业门市办公二附属面积商业地下车位会所三容积率商住容积率附属容积率两方案对比分析方案层超高建筑昭示性强，可商业地下车位会所三容积率商住容积率附属容积率方案二初步规划及指标对方案中层金融中心办公楼降至层方案规划指标占地面积二建筑面积商住面积住宅公寓商业集中商业门市办公二附属面积商业地下车位会所三容积率商住容积率附属容积率两方案对比分析方案层超高建筑昭示性强，可称为中央大街商圈乃至整个锦州市新地标，但是由于目前写字楼市场尚无该产品形式，建筑成本难以测算，风险巨大。

且层办公楼体量较大，锦州产品消化难度大。

方案二层金融中心写字楼，在目前写字楼市场属于同质化产品，建筑成本可以测算，降低风险。

此外层写字楼可为商住两用，供给面积相对较少，后期销售容易操作，确保较快回笼资金。

结论通过对两方案对比分析，方案二风险小，可操作性强，为较优选择。

规划方案效果图七运营关键点动迁关键点由于项目与太阳广场地段均在中央大街核心区域，在动迁政策设定时要参考太阳广场动迁政策最低标准，使得动迁成本相对增加本区域住宅户数较多，住宅回迁量较大项目建宇支行地块层小高层及新华书店均刚刚装修完成，动迁难度也会较大。

预计在动迁时除了要求按正常比例还迁以外，会要求给予补偿费用相对较高项目区域现有办公楼均安置在商场上办公楼里面，这些经营者能否同意也是动迁需要进行协商问题。

二岛式商业可行性论证岛式商业在我国些大城市在近几年逐步兴起，这种商业除了将整个商业体分成多个商业体，还使得项目形成了较多商业步行街，使得商业形式更加灵活多变。

现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多去体验休闲购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置于环境中在与第种岛式商业相同环境前提上，不同商业体均有自己装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。

岛式商业在锦州市场建立机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖商业形态，如采用岛式商业建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升情况下，岛式商业可通过新颖建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大视觉冲击力和购物全新体验，该模式打破了锦州以前固有商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美结合，真正将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整购物环境，自身对客户产生定引力来进行消费。

岛式商业在锦州市场建立风险新尝试必然会带来系列问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态划分及交通动线设置问题对我集团是个新挑战其次由于岛式商业业态分布相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应工作。

岛式商业案例及分析岛式商业案例上海金桥岛式商业案例北京三里屯岛式商业案例分析从以上图片可以看出，岛式商业建立真正将购物休闲娱乐等功能充分完美结合在起，它更多体现是休闲功能，让人们在购物同时，享受着环境清新及生活乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主商业模式，吸引客户来此进行消费，岛式商业之所以能够达到这种效果是由其自身优点所决定。

岛式商业优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大发挥空间，能够通过灵活组合给顾客耳目新感觉室内购物区与室外购物区组合，通过空间转换，可不断刺激消费者视觉感官，引起购物者各阶段兴奋点④型人流路线，便于客户有目性光顾及比较消费，内部交通灵活，不存在浪费客源现象本项目岛式商业可行性结