地产事业提供了更加灵活发展空间。三房地产作为种投资手段正在被越来越多人接受房地产作为种投资手段被人接受内在原因随着社会经济持续发展，房地产已经由原来单纯满足人们居住需求向着其他需求演变。对部分投资者而言，房地产是个不错投资领域。导致这现象原因在于，房地产行业在我国发展了这么多年，市场环境正在越来越成熟。住宅需求已由集团购买逐渐转向个人，购买由少数富裕阶层购买转向中产阶层购买，中产阶层潜在消费需求旺盛，消费品质和价位等呈现出多样化特征。消费者观念日趋成熟，其住房消费以及投资趋向也开始向中高档转移，特别是些注入环境生态概念地产项目得到了越来越多消费者。于是房地产作为个投资项目，风险正在减弱，利润回收周期不长，利润也可观。房地产作为种投资手段市场前景房地产作为种投资手段前景直被有识之士所看好。随着国家政策进步完善，房地产市场进步规范化，会有更多资本投入这项目之中。特别是现在已经入世，预计将有更多国外资本投入房地产开发之中。这情况会让房地产开发资金得到更好保证。综上所述，随着我国国民经济进步发展，随着世界贸易组织大门徐徐打开，以及西部大开发进行，成都房地产已经成为发展潜力巨大产业，它需求量将随着中产阶层增加而变大。同时，它相关带动效应强，对国家经济增长具有直接推动作用。而启动住宅市场，更是国家大力开拓国内消费需求突破口。有关专家分析到，我国宏观经济形势好转对我国房地产行业产生深远影响。随着住房制度进步改革，房地产市场正在酝酿着无穷无尽生机活力。国家新降税降息，将是新轮房地产高潮到来前先兆。仍何个有眼光和有抱负房地产开发商都不会错过这个千栽难逢好机遇。第二章成都房地产市场形式分析现阶段成都房地产市场情况和特点成都房地产市场有着独特个性，通过对成都市中高档住宅市场基本状况调查，可以对本市房地产市场特点做以下总结用于开发地块面积普遍偏小，规模大小区不多，容积率偏高，建筑密度大。由于大多数开发商利用所处区域位于市区，各种配套齐备特点来减少小区公建设施，以降低成本。房地产已经进入了概念地产运作阶段，概念地产最大特点就是引导消费激活市场，开发商在开发过程中尽可能地释放各自楼盘能量，展示与众不同个性，以此赢得更多消费者。房地产开发商普遍对小区房屋外观比较注重，大多选择利用瓷砖外墙铝合金窗防盗门使小区规划建设得整洁美观明快，同时还普遍利用沿街商业铺面获得巨额利润。随着西部大开发进行和中国加入世界贸易组织，房地产竞争在成都日趋激烈。外地开发商纷纷入主成都进行规模化开发，对本地开发商构成了巨大压力。同时，可供开发地块正在减少，特别是环路以内更是少之又少。二成都市房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出如下成都市房地产市场需求状况特点消费者对住宅需求状况，对位置考虑居多，占，对价格考虑占，对交通考虑占，对小区环境优美占，对户型考虑占，房屋质量好坏考虑占。通过数据分析可以发现，消费者对于价格敏感度已经减弱，而更多追求是对住宅地理环境和交通环境等综合因素考虑。这方面证明成都房地产市场已经成熟，消费者对商品放经济承受力有所提高。另方面也显示了现代住房条件正向国际化标准靠拢。我市商品房价格趋向成熟和稳定，而且中档价格商品房正在占据主流。从数据显示结果来看，中档住宅每套价格在万到万，高档住宅价格在万到万。通过调查，样本倾向于选择跃层式房屋，愿意选择庭院式别墅，愿意选择普通多层住宅，还有调查样本愿意选择高层电梯公寓，愿意选择复式房屋。这些数据说明，我市市民对不同户型住宅爱好和接受比较平均，这种情况对很多房地产开发商发展带来了空间，可以延缓开发商在户型上激烈竞争，避免盲目投资。在整个中档价格户型中，跃层式是目前比较受欢迎种样式。如表格所示不同收入阶层对房屋结构期望选择偏好比较房屋结构平均个人月收入元平均家庭月收入元普通多层单元房复层高层电梯公寓庭院式别墅跃层式其他调查显示另外个结果就是，被访者希望选择三室二厅户型，愿意选择四室二厅，三室厅选择率为，三种户型期望选择绿总计达左右。这些结果表明，传统二室厅二室二厅户型正在被抛弃，消费者更希望在更为广阔和相对空间生活与学习。不同收入阶层对房屋户型期望选择偏好比较房屋结构平均个人月收入元家权平均家庭月收入元二室厅二室二厅三室二厅三室厅四室厅四室二厅被访者对配套功能需求，人希望有个大阳台，需要双卫生间，需要书房，对电脑网络布线提及率为，车库为，屋顶花园电梯和工作提及率只占左右。这些数据表明，人们在对住房要求中，对私人空间更加讲究。不同收入阶层对住宅配套功能期望选择偏好比较房屋结构平均个人月收入元平均家庭月收入元双卫生间书房工作室大阳台电梯屋顶花园车库电脑网络布线在装修要求上，人愿意清水房自己装修，有愿意由房地产公司同装修，有愿意由房地产公司部分装修，其余自己装修，有愿意由房地产公司同装修卫生间和厨房，只有人愿意自己装修卫生间和厨房。这说明在装修问题上我市消费者自主性较强。不同收入阶层对住宅配套功能期望选择偏好比较房屋结构平均个人月收入元平均家庭月收入元清水房全部自己装修全部有房地产公司统装修房地产公司对卫厨统装修卫生间厨房自己装修房地产公司部分装修其他形式对于居住地结构环境和周边环境，最重要是绿化和草坪，对此提出要求占，对周围医疗条件认同占，对教育条件要求占，对超市要求占，对公交车站要求占。这些数据充分说明人们对生态环境和人文居住环境重视程度。不同收入阶层对住宅街区环境期望选择偏好比较房屋结构平均个人月收入平均家庭月收入元元大型百货商场超级市场自由市场好医院好学校或幼儿园流餐馆公园多功能娱乐场馆运动场馆丰富街区小餐馆电影院或书店绿地或草坪公共车站其他三成都市房地产发展趋势分析中国成功入世西部大开发紧密锣鼓地进行国家再次降税降息中产阶层正在逐步增多，所有这些情况都在表明，成都房地产已经迎来了新个良好机遇。可以预见，在未来几年里，成都房地产开发市场将在更广领域，更多对手竞争环境下进步规范化合理化。过去成都房地产发展经历了三个阶段第个阶段从年到年。这年是房地产在全国各地热炒时候，当时位于龙泉驿西部阳光城率先掀起了成都房地产暴炒。它经营理念同当时南方楼盘相似，长于炒作和赚钱，而缺乏实际意义使用。目前已经成为问题楼盘标本。第二阶段从年到年，年东洋集团在我市西郊推出了国际大都会，引出了大量规划配套都不齐全，但价格极其低廉五大花园为标志问题楼盘。这恶果直接拉低了成都房产价格。从年开始，盲从了年之久成都房地产市场终于慢慢地开始步入正规化。它标志是该年银都房地产公司推出银都花园。这时政府也加强了对房地产市场规划监督管理，引导着房地产向健康方向发展，各种配套齐全，定价相对合理，拥有各种概念楼盘相继推出，并被市场所接受。成都房地产发展逐渐步入了概念地产阶段。进入正规化成都房地产在随后得到了快速发展，取得了辉煌成就。在良好政策环境和社会市场环境下，成都房地产将继续保持良好发展态势。因此，只要选择到较为成片土地，形成个小区，土地价格相对合理，针对合适消费群体，抓住目前市场上空白，就能够给企业创造机遇，推出品牌，获取效益。从发展区域来看，成都东门将成为房地产市场新战略地带，这客观上缓解了西门房地产竞争压力。成都三环路修建和竣工，将给成都城市发展带来更多空间，也会留给房地产足够开发土地。而二环路以类可供开发土地已经很少。而市区和二环路内房地产市场已经达到相对饱和状态。可以预见，成都房地产市场争夺将逐步从原来二环路之内转向二环路之外。政府向东发展战略也将会给房地产开发提供更多优惠政策。于是很清晰地判断出未来几年成都房地产竞争最为激烈地段和区域将在东门市郊。西门作为传统房地产黄金市场，同样会因为三环路竣工而向二环路外更为广阔区域延伸。由于西门历来是居家理想之地，这里房地产竞争还是会很激烈。由于政府城市发展战略目标转移，从客观上缓解了西门以便管理更加方便快捷和完善。第八章锦西花园二期项目营销战略和宣传策略房地产宣传和营销是整个房地产开发过程中最为重要工作。如果因为宣传策略失调和营销战略缺陷而导致营销工作停滞，就证明了整个项目失败。因此，宣传策略和营销策略应该作为项目开发核心。对本项目而言，从项目立项计划伊始就应该确立适合于该项目宣传营销整体思路和战略部署。通过对本项目情况和市场情况分析，寻求到销售过程中最佳途径。具体而言，就是要通过营销战略制定将销售主要对象即客户目标划分和确立。要寻找到本项目最佳卖点，根据这些卖点来制造新闻制定媒介宣传策略。营销过程是个综合性复杂过程，包含了广告策划促销以及公关等相关活动。如何调整和这过程中关系，如何让卖点很好地渗透到市场，打动消费者心灵，都应该是营销策略要解决问题。现在我们就结合锦西花园二期实际情况来寻找项目要点，并讨论出适合本项目具体项目营销战略和宣传策略。根据本项目实际情况，做出如下营销和宣传策略建议本项目推广时机建议本项目最佳推广时机应结合工程时间安排，争取在工程进行时实现内部订购和预售，待正式开盘后将销售期推向高峰。二本项目推广整体策略尽管我们从各方面努力，目是要给客户个品质高档生活小区，但本项目推广仍然要走质优价惠路线，从而造成客户定心理差距，促使客户尽快地下定决心，完成购买行为。三整体形象定位我们将本项目定位于低价实惠生活理想家园，针对成都市广大对市西门西郊有特殊情感购买群体，亮丽登场，抓住市场空白，突出本案优势，价格优势，给客户个超值感觉。四项目包装重点现场部分树立形象看板，用以分隔客户和售楼处。增设广告路牌和布幅。工地外围墙景观化。物超所值极具竞争力价格，超值品质是项目另个突出卖点，另外，还要给客户适当升值空间，使客户心理得到极大满足。付款方式提供多种付款方式供客户选择，并进行诱惑性导购方式，因为本项目购买能力相对较弱。配套设施让客户打消入住后顾虑，规避现状中不足之处。物业管理采用先进周密完善物业管理手段让客户不出户也感受到居家便利，解决他们后顾之忧。五广告总体预算及计划控制在销售额以内。六媒体建议在动态广告投放中，各媒体分配比例为报版电视夹报报版以商报为主，结合华西等辅助报纸。版幅以大版幅为主体，结合购房超市栏目注本区域客户经常阅读商报，非常喜爱收看电视。七立体化市场推广建议广告目标市场策略针对项目目标消费群，依据不同生活习惯和工作环境及个性特点等，我们特制定了不同广告诉求点和广告表现形式，力求在目标市场上更全面传递广告信息。无差别市场广告策略强销期导入期即在定时间里向个大目标市场运行多种媒体组合，做同主题广告这样很容易在开盘初期迅速提高知名度树立品牌形象。差别市场广告策略强销期步步为营，逐个击破即在定时间内，针对目标消费群细分，运用接近于该细分市场媒体，做不同主题内容广告。这样很容易在强销期内抓住每个细分市场。集中市场广告策略持续期为避免广告战线拉得太长，力量分散，因此，在这段时期采用把广告宣传重点集中于细分个或几个目标市场上，以求在较小细分市场中占有较大份额。广告策略在广告过程中，结合营销情况和市场情况