同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福周生生两大巨头顺德，却没有产品展示和销售集散场所。这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。深圳水贝珠宝产业园发展历程，也为顺德珠宝产业园建设提供了可借鉴样板。在对顺德消费市场进行深入市场调查后显示，顺德区域消费水平极高。年顺德区高达亿，区域零售消费总额已经达到亿元。这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。而且，项目所在伦教街道，聚集了万科沁园唯美嘉园涛汇领御花园海琴水岸凯蓝名都涛汇领御居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足伦教，以万辉珠宝城为中心，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为伦教乃至顺德全新珠宝文化休闲与旅游购物中心。上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足伦教正如在本报告第三章中所分析，从目前顺德区和伦教未来产业发展布局来看，缺少高水平上档次珠宝首饰产业集聚基地，这和伦教相关产业在顺德乃至全国实际地位是不相称。因此，本项目建设首先是弥补了顺德伦教珠宝产业块产业空白。中国两大珠宝巨头周大福周生生均起源于伦教，成为项目立足伦教坚实基础。产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整珠宝经济链条，从产品开发设计，到制造加工，到高端展示交易，特别是利用目前现有周大福周生生珠宝在全国连锁店将顺德珠宝推广出去，以万辉珠宝城现有高端销售场所，实现零售旅游文化相结合销售模式，再经过市场检验和反馈后进行新开发和设计，构成个微缩产业生态圈。圈内上下游配套企业同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地整合效应，最大限度降低市场开拓成本和投入。高端展示交易是指在高端商场中展示和销售包括国际名牌在内珠宝首饰等奢侈品，并提供五星级酒店餐饮住宿服务。文化内涵与文化休闲与旅游购物中心本项目并非单纯传统意义上工业园区或高新技术园区，也不是单纯批发市场。从项目所在区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设应该是赋予深刻文化内涵项目。之所以如此，和项目选择产业主题有很大关系。珠宝首饰本身就不是般商品，如果希望获得市场青睐，就必须具有丰富文化底蕴同时，此类产业不仅是简单加工制造，创意与设计在产品价值中所占比重是很高。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在区位是顺德区中心城区，区内人群消费水平和整体素质较高，加上顺德美食及水乡文化，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引珠宝首饰产业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团中心，进步形成对周边地区带动和辐射。第二节项目建设优势综合考虑本项目所处宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势区域优势从顺德整体产业规划来讲，项目弥补了产业空白，因此，实现了顺德珠宝产业聚集，也为项目发展预留了广阔空间。而从顺德区经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展强大引擎，成为经济文化中心北扩催化剂。同时，由于伦教毗邻番禺沙湾珠宝产业园东莞珠宝产业群，珠三角地区珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重地位，这为实现顺德区在珠三角城市群区域中心，及巩固顺德区在珠三角经济发展中所处引领和带动地位将会起到积极作用，反过来，也为项目未来运作成功，奠定了基础。交通优势项目所处伦教，国道南北而过，国道东西而过，距佛山环广州北二环广珠轻轨顺德站碧桂路等不足分钟车程。如此便利交通条件，使得项目吸引消费群体带动周边经济发展以及便捷物流服务成为可能。规模优势项目总占地面积为平方米，总建筑面积约平方米，在以珠宝首饰为主文化产业基地，已经具备相当规模，足够对周边产生较大影响。定位优势项目定位并没有味地追求大新奇，而是结合实际情况，突出区域性领先和产商结合特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区现实发展情况，从而借助已经发展起来成熟社区环境促进项目自身成功运作。功能优势项目提供是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工，从交易展示到休闲娱乐高端消费，因此，不同需要客户都可以在本项目中找到适合自己服务内容，并且特别为中小企业需要设计了面积适合开发设计工作室和集中多功能展示与方案演播室，既满足其成本控制需要，又不失其体面。类似功能考虑在项目规划中还可以找出很多，充分体现了项目强大功能优势。专业优势本项目并不是简单意义上旧工业区翻新后商业地产开发项目，而是具有明确发展诉求和深厚文化内涵项目，项目建设方将与中国地质大学武汉复旦大学华南理工大学广东美术学院珠宝行业协会展览业珠宝检测中心电子商务网等专业海内外商协会合作，不仅聚集厂家和商家，还主动为其搭建对外出口和交流合作桥梁，使其真正实现生意上成功。因此，本项目具有很强专业优势。营销优势本项目将依托众多专业合作伙伴，将国际贸易旅游概念展会经济等结合在起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项目具有强大营销优势。产业优势珠宝首饰乃至整个中国文化产业目前正处在历史上最好时期，以此为概念商业行为势必成为商业潮流新宠。政策优势由于本项目选题完全符合顺德区政府发展规划，还弥补了城市产业布局中空白，所以区街两级政府对项目都会给予政策方面扶持和倾斜，进而使进入项目商家受惠。管理服务优势本项目采用建设单位成立专业项目管理公司方式，统经营统管理统推广，从而确保项目能够顺利实施。加上新品研发平台设计产品交易平台文化创意发布平台电子信息服务平台金融服务平台研发设计人才交流平台配套服务平台这七个平台综合运营，保证进入项目商家成功。第三节项目建设指导思想和原则项目建设指导思想本项目建设指导思想是以文促商，以商养文。历来文商二者之间难以相容，随着改革开放不断深入，尤其是各级政府对于发展文化产业高度重视，将文化与产业相提并论，为我们发展相关项目创造了良好宏观环境。所谓以文促商，就是通过赋予普通商业行为以文化内涵和主题，提升商业行为档次，使其传递不仅仅是商品本身价值，还有其隐含文化。这样，可以提高交易成功率，并且提升产品交易过程中价值增值空间。所谓以商养文，就是利用交易获取收益，反哺为交易成功创造条件文化本身。单纯文化与文化产品，不与市场化商业交易行为相结合，不能满足消费群体需求，只能是阳春白雪，曲高和寡。而能够走入寻常人家文化，则更加具有生命力。能够认识和接受文化中不同侧面需求，并接受通过商业行为促进文化交流，才能为文化发展提供更多发展空间。二项目建设原则特色性原则特色是项目成功发展生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强。突出珠宝文化主题融入文化休闲和购物覆盖完整产业链条等等都是本项目特色。园区规划要秉承绿色自然恬静适宜环保要求，努力保护原始生态环境，重视环境综合治理，严防项目建设和项目运转过程产生新环境污染，注重和周边和平医院顺德区人民医院顺德体育馆长鹿农庄羊大路绿道等相关项目协调发展，与顺德水乡融于体。先进性原则项目建设应具有定前瞻性，要能适应国际国内产业发展趋势。单纯制造加工或者产品批发集散地已经趋于饱和，为最大限度缩短产业链条流程，更加吸引消费群体，创造良好采购环境，本项目建设就是巧妙地将生产与商贸相结合，将商贸与展示相结合。经济性原则项目建设目是为了带来更大经济效益，促进地方经济协调发展。因此，要始终遵循经济性原则是项目建设要在保持高标准前提下，力求降低项目投资二是要注重项目经济效益，防止建设低效益或效益项目。从项目定位确立就可以看出，本项目更加务实。生态环保原则项目虽然不存在重污染产业，但仍然要注重生态环保原则。在规划布局上，应充分利用绿化园艺等点缀产业园区，采用节能设施和屋顶绿化等。第四章项目建设内容第节项目功能规划根据本项目定位，项目建设内容功能够规划概括为中心基地五区域。所谓中心基地表示本项目涵盖了满之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场特色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。园林绿化规划方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑喷泉绿化和垂直绿化，尤其是配合特色街道改造，在街道中布置相应树木攀爬植物花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观过程中，感受到来自身边亲切和不同风格异域风情。屋顶绿化也是本项目考虑个重点，由于园区内建筑高低错落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲餐饮等设施，为客商和游客提供交流和休息良好环境。第三节项目总投资及构成本项目总投资预计为人民币亿元，通过企业自筹政府入股风投土地置换股份等多种方式，分批筹集。项目各功能划分和相应投资构成参见表。按功能划分项目投资构成表表序号功能区项目名称占地面积建筑面积投资总额万元生产加工区珠宝首饰加工厂特种高端工艺加工厂展示交易区珠宝首饰展示交易区,国际高端奢侈品展示交易区商场,家居饰品展示交易区,玩具及动漫产品展示交易区,民间创意展示交易区,拍卖中心,文化旅游区文化主题广场含园林景观酒文化与特色酒吧街含园林景观,珠宝文化体验区,休闲会所与俱乐部五星级酒店教育研发区创意设计中心培训中心公共服务区珠宝首饰质量鉴定中心会议与创意演示中心设计师公寓,海关物流服务中心,园区管理中心含市政电子商务平台消防等合计,合计,本项目分四期，共年建设完成，各期投资构成参见表。按建设期划分项目总投资构成表表项目建设期起止时间总投资万元期年月至年月,期年月至年月,期年月至年月,期年月至年月,合计年月至年月,第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为,平方米，修缮后园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，仅租金项年收益约为,万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币,万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。项目建成后，年资金收益率约为。其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。同时解决中高收入就业,人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。第六章项目运营与管理第节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目招商和运营管理委托专业商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能优势，突出专业人做专业事，从而确保项目能够在开始就按照正确方向开展。除此之外，项目将合作作为管理主要形式。其中，将重点与专业行业协会和商会合作，目是扩大项目影响，借助已经具备相当实