席位商铺偏好。因此在本项目规划设计中方面要充分考虑不同建材家居产品特点将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合达到有效利用空间和提高市场档次目另方面通过功能分区形式将不同产品类型进行区分。商业街商铺单层商业街商铺多层商业街商铺其中多层商业街商铺层层层层以上在对商业街商铺具体形式调查中大部分被调查者选择多层商业街商铺其中在选择多层商业街商铺被调查者中对于低于层多层商业街商铺更为青睐判归档资料。未经允许请勿外传,国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定通知计价格号陕西省发改委编制陕西省建设工程其他费用定额类似工程相关造价费用水平。项目投资估算所得到数据其他与项目可行性研究相关资料和数据。项目实施进度安排在充分考虑市场环境结合类似工程实际情况同时考虑开发商资金压力情况采取保守态度充分考虑各种不确定因素最终综合确定本项目计划分两期开发建设第期进行地块南部村庄拆迁安臵及商品住宅开发建设第二期进行地块北部村庄拆迁安臵及商铺开发。本项目建设期总共计划为年。其中期需建设年二期需建设年两期建设过程存在搭接利用期工程销售收入再投入滚动开发二期工程从而减少开发商资金压力。主要技术经济指标结合项目情况本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析西安市商业物业市场分析商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心小寨高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展局面。但是明确是西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈发展水平。西安居民向心消费习惯也决定了西安商业发展特点。西安商圈分布图二典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工康复路商圈土门商圈形成时间世纪年代末世纪年代世纪年代初业态范围商超服装餐饮小商品批零服装商超专卖店辐射半径大城南周边省市市区城西区域主力消费群特征中低收入年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟发展缓慢规模巨大发展迅猛地域限制前景较小小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周遍高校林立庞大年轻消费人群成为了小寨商圈基础消费群体区域以小寨十字为中心辐射长安路及小寨东西路波延到电子城等处集文化商贸流行服饰餐饮娱乐及现代服务业于体综合休闲购物区。轻工康复路商圈康复路批发市场从最初集市到现在店铺格局已形成了个家喻户晓繁华商业区。目前康复路商业区影响力已辐射至全国个省市自治区成为西北地区物贸交流集散地。康复路商业区内商户均以批零兼营业务为主。土门商圈土门商圈主要由以经营家电产品国美以经营百货土门民生商厦以及家务等服务。家世界家居装饰建材中心家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段号是依托天津家世界集团统经营管理在西安经营最早规模最大家居建材超市市场环境整洁种类齐全形象统管理先进渠道可靠价格合理退货有保证年销售额超过两亿元。太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处是西安第二大建材市场。拥有商户余家经营品牌全面管理制度规范交通便利。由于地处市区使市场未来发展必将受到城市建设规划影响。三森国际家居汇展中心陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村是西安市政府重点招商引资项目被列归档资料。未经允许请勿外传,国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定通知计价格号陕西省发改委编制陕西省建设工程其他费用定额类似工程相关造价费用水平。项目投资估算所得到数据其他与项目可行性研究相关资料和数据。项目实施进度安排在充分考虑市场环境结合类似工程实际情况同时考虑开发商资金压力情况采取保守态度充分考虑各种不确定因素最终综合确定本项目计划分两期开发建设第期进行地块南部村庄拆迁安臵及商品住宅开发建设第二期进行地块北部村庄拆迁安臵及商铺开发。本项目建设期总共计划为年。其中期需建设年二期需建设年两期建设过程存在搭接利用期工程销售收入再投入滚动开发二期工程从而减少开发商资金压力。主要技术经济指标结合项目情况本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析西安市商业物业市场分析商业概况目前西安商业发展已经形成钟楼商圈为核心小寨高新和康复路商圈围绕在城市副中心多级发展局面。但是明确是西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈发展水平。西安居民向心消费习惯也决定了西安商业发展特点。西安商圈分布图二典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工康复路商圈土门商圈形成时间世纪年代末世纪年代世纪年代初业态范围商超服装餐饮小商品批零服装商超专卖店辐射半径大城南周边省市市区城西区域主力消费群特征中低收入年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟发展缓慢规模巨大发展迅猛地域限制前景较小小结趋向全市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周遍高校林立庞大年轻消费人群成为了小寨商圈基础消费群体区域以小寨十字为中心辐射长安路及小寨东西路波延到电子城等处集文化商贸流行服饰餐饮娱乐及现代服务业于体综合休闲购物区。轻工康复路商圈康复路批发市场从最初集市到现在店铺格局已形成了个家喻户晓繁华商业区。目前康复路商业区影响力已辐射至全国个省市自治区成为西北地区物贸交流集散地。康复路商业区内商户均以批零兼营业务为主。土门商圈土门商圈主要由以经营家电产品国美以经营百货土门民生商厦以及家在超市中就显示不出其自身档次因此家居建材城将会成为高端消费人群理想之所在定时期内它仍然占据市场最高分额。而摊位式低端市场会因为经营分散性管理不规范产品质量问题多售后服务弱等诸多弊端而最终被市场淘汰。建材超市和家居卖场各有各优势只是面对目标消费群体不同。短期看来家居卖场还是会占据更多市场份额。但是大正规建材市场入驻终将兼并或者是淘汰小不规范建材市场优胜劣汰是市场经济发展趋势因此具备相当规模相当档次大型建材市场在西安市建材市场是具备定市场竞争力。陕西省政府常务会议第次会议审议通过了唐大明宫遗址保护总体规划这标志着唐大明宫遗址保护总体规划正式启动大明宫遗址覆盖太华路周边平方公里四至为南起自强东路北至玄武路东自太华路西达铁村建华西路。也就是说太华路西侧大部分区域均属遗址规划范围同时太华路东边部分地段米范围内也属于遗址规划范围遗址面积覆盖太华路带平方公里范围。大明宫遗址公园改造是国家重点项目根据西安市政府安排北郊大明宫建材市场及大明宫地区多个专业建材市场将面临拆迁。目前在未央区太华路延伸段两侧兴建建筑面积万平方米大明宫建材家居批发市场整合大明宫遗址周边多家专业建材批发市场资源实施整体搬迁项目能够极大带动区域发展。项目所在区域商业物业市场分析市场需求分析为了了解市场需求现状工作小组成员进行了近两周市场调查本次市场调查对象主要针对现大明宫建材家居市场内商户北郊大学城教职员工和附近商户意图了解目标客户购买意向和购买能力从而确定该项目市场定位。调查内容有客户购买商铺意愿商铺类型需求面积需求单价及总价期望配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内商户为主采用问卷调查与面谈调查相配合形式进行抽样调查。通过市场调研得到成果汇总了份有效调查问卷得出了以下市场调研结论商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺底商商铺商场内席位商铺社区商铺商业街商铺由于商业街形式具有良好产品昭示性建材家居经营者多青睐于商业街商铺也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺偏好。因此在本项目规划设计中方面要充分考虑不同建材家居产品特点将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合达到有效利用空间和提高市场档次目另方面通过功能分区形式将不同产品类型进行区分。商业街商铺单层商业街商铺多层商业街商铺其中多层商业街商铺层层层层以上在对商业街商铺具体形式调查中大部分被调查者选择多层商业街商铺其中在选择多层商业街商铺被调查者中对于低于层多层商业街商铺更为青睐判归档资料。未经允许请勿外传,国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定通知计价格号陕西省发改委编制陕西省建设工程其他费用定额类似工程相关造价费用水平。项目投资估算所得到数据其他与项目可行性研究相关资料和数据。项目实施进度安排在充分考虑市场环境结合类似工程实际情况同时考虑开发商资金压力情况采取保守态度充分考虑各种不确定因素最终综合确定本项目计划分两期开发建设第期进行地块南部村庄拆迁安臵及商品住宅开发建设第二期进行地块北部村庄拆迁安臵及商铺开发。本项目建设期总共计划为年。其中期需建设年二期需建设年两期建设过程存在搭接利用期工程销售收入再投入滚动开发二期工程从而减少开发商资金压力。主要技术经济指标结合项目情况本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析西安市商业物业市场分析商业概况目