浇防水层面，住宅和商场均为全框架结构，抗震设防烈度为度以上，符合成都市现行规定标准。四项目实施进度龙舟大厦项目经成都市计委号批准立项并列入投资计划，同时该项目分别取得以下开工所需资料证书及批复。成都市成规选字第号建设项目选址意见书。中华人民共和国成规国用字第号国有土地使用证。成都市成规用地号，建设用地规划许可证。成都市成规建筑号，建筑工程规划许可证。成都市建委，建筑工程施工许可证，编号。成都市建委，成清办发号，项目更名手续通知书。成都市建委，成清办发号，项目免缓交费报告书。该项目工程预计总工期个月。年月开工，年月竣工。施工进度见下表年月项目年年主体框改动主体墙改动防水内装饰水电安装设备安装竣工五项目建设条件该项目建设所需建筑材料按照合同采购，施工所用钢材拟为大厂钢材，结构部分拟使用峨嵋大厂水泥。外墙涂料由甲方在广东地区够进。该项目施工用水，用电均由城市干管线接入。项目建成后，供水取自市自来水公司标准生活用水，能达到升人日，采用环状管网供水系统，排水体系采用雨污分流制。项目电力供应从，市电力局锦江区供电局变电站输出专线接线，形成双回路布线，配电网进入项目。项目住宅用气，由成都市煤气公司供给，毫米中压管供气压力。该项目为民用建筑，无工业废水及有害气体和粉尘排放。其主要污染源为生活污水设备噪音和生活垃圾。针对以下问题，采用以下措施进行防治生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。生活垃圾进入环卫垃圾处理站，由物业公司处理。各种设备采用低噪音标准。六设计单位简介该项目工设计单位，成都市建筑设计研究院，有资深设计人员人以上。设计单位等级资质甲级，有成熟建筑设计经验。多次获得设计金奖银奖和荣誉证书。七施工单位简介该项目施工单位是成都市第六建筑工程公司，公司成立年，法人代表金友平，注册资金万元，有工程技术人员人。各类施工机器余台套，资质等级为工业与民用建筑工程施工级企业荣获天府杯金奖鲁班奖，巴蜀建筑施工企业综合百强前名等称号。公司曾完成骄子大厦，地质大厦托普大厦托普工业园软件园中银大厦农资大厦滨江花苑住宅小区等建设项目。第五章市场评估市场供求状况及其发展趋势房地产开发潜力巨大房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展个新增长点，是国家大力开拓国内消费突破口。随着住房分配货币化事实，从根本上调动个人买房积极性，同时国家采取积极财政货币政策，实行下调银行存贷款利率开放住房二级交易市场提供银行按揭等措施，为住房新制度全面建立奠定了坚实基础，从而使成都房地产业进入了新轮发展时期。市场发展趋势从而对成都市目前商品房积压原因进行分析，我们可以看出，是适销不对路，消费群体定位不准另个原因就是商品房本身位置与规划设计没有达到很好匹配，无特色卖点。随着人们对生活水平日益提高，消费意识和消费要求不断变化，商品住宅逐渐向套型设计优秀居住环境舒适安全物业管理先进科学高效率层次过度购房者对商品房位置环境要求越来越高。近年来随着交通条件大力改善，我国房市热点城市北京上海广州等，消费者已将眼光投向绿化环境好套型结构合理配套设施完备大规模化高档住宅。龙舟公寓大厦项目正适合当前房地产潮流。二项目市场竞争能力项目自身竞争条件方面影响居住用房销售价格主要因素有区域面积建筑结构装修情况设施与设备状况工程质量朝向地段环境等。根据本项目自身情况，比较同类型房地产开发项目，主要特点有地段该项目位于成都市九眼桥宏济路口，紧临府南河，临环路街面余米。大楼车辆进出方便，内环境较安静。土地面积龙舟大厦总用地面积为亩，紧靠九眼桥头，大致呈南向北多边形，便于规划设计市政配套路网。基础设施公共配套设施状况由成都市政府完成上下水电气光纤通讯等管线均已到位，与之配套路网也施工完毕。该区域内有近年新开发和在建中高档住宅小区。区域内府南河绕行，政府沿河配套绿化，环境优美。区域内基础设施公共配套设施完善。二同类建设项目方面该项目定位为按小户型智能化中高档标准修建改造，以低于成都市区同等标准中低档价格销售。主要销售对象为成都市中小型企业者大集团金融国家机关企事业单位职员以及中高收入人士。龙舟大厦项目环境较好，配套设施较为完善，小户型规划设计较合理，内居住环境较好，性价比较能满足消费群心理，该企业有成功开发房地产经验明显物业管理优势以及当地政府大力支持将有助于其销售实现。三售价预测预测数据选定该项目中预期售价确定，采用房地产成本估价法进行测算。成本估价法是在求取估价对象房地产价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格种方法。采用成本估价法估价求得价格，成为积算价格。由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似楼盘，所以可以采用成本比较法。工程总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费用销售费用财务费用预备费用其他费用投调税综合费用。该工程总投资预计估算为万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润万元，成本利润率。龙舟大厦总投资万元，住房商铺销售预计收入万元。销售预测表序号项目名称建筑面积元单位售价元销售金额万元备注住宅户商场车库个合计以上销售预测表按住宅平均单位为元均价，商业铺面为元均价，车库按万元个进行测算。本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。龙舟大厦项目开发建设有利于改善成都市居住环境，实现成都市九五及年发展规划中提出九五末期人均居住面积目标，促进城市总体规划实施。龙舟大厦套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格，能享受地方定税费减免，项目具有定市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。龙舟大厦项目定位是面向广大普通收入水平者，每套住房消费额在万元左右。公司准备采取住房装修汽车组合按揭和公积金组合贷款方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入。第六章成本估算投资估算估算依据和方法龙舟大厦项目工程估算是依据工程已拟报建资料和方案国有土地使用证及出让合同项目可行性研究报告等，参考成都地区同类建设项目经济标准，并结合项目自身实际情况进行测算。二项目总投资构成该项目规划用地面积亩，总建筑面积商业用房。总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费销售费财务费用预备费用和其他费用。经测算，项目总投资万元。投资估算明细见下表投资估算明细表用地面积建筑面积序号费用名称投资额万元单位技术经济指标占总投资备注负荷或工程量单位指标合计土地费用平方米国有土地使用证二前期工程费规划勘测设计费平方米可行性研究费平方米三同平费平方米三房屋开发费建安工程费平方米住宅平方米框架商业用房平方米框架车库平方米框架二室外工程费附属工程费电梯平方米道路绿化平方米四管理费用万元按销售收入五销售费用万元按收入六财务费用万元货币利率七预备费用基本预备费万元涨价预备费万元八综合税费万元按收入三投资估算说明土地费用以企业取得国有土地使用证缴款单据和土地出让合同为依据，确定项目用地综合单价为元，其中含土地出让金拆迁安置补偿费等共计万元。前期工程费用按照企业实支付金额，确定项目规划勘测设计费可行性研究费。同时根据成都地区同业建筑技术标准和预计土方回填数量土方量万元测算，三通平费共计万元。房屋开发费建安下取得国有土地使用证所支出费用万元。企业年在土建工程已投入万元。以上自筹资金合计万元，占总投资。三项目投资计划评价依据企业已拟报建资料和方案，考虑房地产业普遍资金运作流程和工程建设进程，该项目年月以前为筹备开工期，年月年月为建设期，年投资额为万元，主要是土地费前期工程费支出和房屋开发费用年投资金额约万元，主要是房屋开发期间费用支出。四有关说明本章投资估算和资金筹备措施评价基于以下前提条件建设期间不发生大不可抗拒灾害及影响工程进度其它因素设计方案无大调整，建筑面积无大变化建设期间国家利率和三材价格无明显变动国家税费无大调整。第七章偿债能力项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力，据以判别项目财务可行性。预测数据选定本次项目预测建设期为年月年月，销售期为年月年月经营期总收入测算祥见第四章市场评估，在充分考虑项目工程进度以及项目特点基础上，评估确定各年销售计划为年，年。收入情况见项目销售计划及销售收入测算表。经营期成本及费用预测由于建设项目主要用于销售，根据第五章结果按销售比例接转开发成本。营业税金及附加预测营业税按收入提取，城市维护建设税按营业税提取，教育附加费按营业税提取，土地增值税按当地惯例未考虑，所得税按计提。销售费用销售费用按年销售收入计算已计入开发费。管理费用各年预测数据按年销售收入计算已计入开发费用。财务费用根据贷款期限，贷款利率按年息计算，并考虑上浮已计入开发费用二静态效益指标经测算，项目建设经营期利润总额税后利润销售利润率分别为静态效益经指标表指标名称指标数值备注利润总额净利润所得税后经营净利润率二项目财务先进流量分析动态经过评估测算，该项目各项盈利能力指标测算结果如下祥见评估主表项目财务现金流量表内部投资收益率按全部投资计为财务净现值还原利率按全部投资计为万元。由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算内经济上可行，财务评价可以接受。但由于该项目建设期及销售期短，各动态指标意义不大，应侧重于静态指标三资金来源与运用分析该项目建设资金由三部分构成企业自筹资金万元，银行贷款万元，年预售收入余万元。从资金来源与运用表可以看出，资金来源能满足资金运用要求。年销售收入回笼后，公司还贷款有充分保证。四项目偿债能力评估项目还债资金来源为销售商品房而引起现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力较强。指标如下表借款偿还预测简单位万元序号项目年年年上年还贷资金结余本年还贷资金来源年初借款额本年还款额年末本金欠款五项目敏感性分析盈亏平衡分析因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计盈亏平衡点工程总投资盈亏平衡点销售收入销售费管理费销售税金通过计算当销售收入达到即万元时就可收回投资。由于住宅销售策划房屋销售较好，对商业用房会产生品牌效应，可以认为项目有定抗风险能力。二单因素敏感性分析本次项目评估单因素敏感性分析，是在假定各项目间相互情况下，每次只考察个项目变化而其它项目保持不变时，对评估结果影响程度。从评估主表七项目敏感性分析表可以看出，销售价格开发成本是龙舟大厦开发项目敏感因素，其中销售价格为其主要经济效益指标影响因素，其每提高或降低，净现值将减少或增加，因此贷款企业应特别注意销售价格变化，并严格控制开发成本。六相关说明本章销售收入及部分成本来源于市场和投资章节中预测，税费标准按照企业及当地实际情况考虑。建议企业尽快开工和提前办理预售许可证，实现销售资金回笼，降低费用成本，确保利润实现。第八章对外借款风险分析贷款风险评价经评估测算，本项目在