3000亩土地收储开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

公司抓住这契机，拟在通辽市经济技术开发区整理自有平方公里土地，通过基础设施投入，使土地增值，按照统规划，实现土地收益最大化二项目区产业化经营发展现状本地区土质肥沃，水草丰美。

既是国家重要商品粮基地，素有内蒙古粮仓美称，粮食年总产达亿斤。

也是国家重要畜牧业生产基地，粮食年总产达亿斤。

也是国家重要畜牧业生产基地，牧业年度牲畜存栏万头只，实誉为黄牛之乡。

境内矿产资源物产繁多，境内已探明煤炭石油硅砂等矿产种，矿床和矿点多处。

全市煤炭总储量亿吨。

铸造玻璃使用天然硅砂储量居全国第，功能神奇中华麦饭石蜚声通辽市场前景十分看好，吸引了国内大牌企业国外资本大鳄纷纷抢滩。

大量资本迅速涌入，大批加工厂相继开工或投产，然而，作为城市基础设施建设却相对滞后。

本项目依靠通辽城市建设总体发展规划，有利于本地区建设。

作为市区基础设施建设投融资和土地级开发主体，主要职能是整合各种有效资源为城市基础设施服务，力求实现城市基础设施建设快速高效节约。

符合国家重点鼓励推荐发展产业，符合产业政策。

将会得到国家和省市有关部门有关优惠政策支持。

三项目建设目及意义是实现经济超常规跨越式发展需要。

通辽市未来经济社会发展指导思想是抢抓国家西部大开发和振兴东北老工业基地机遇，进步深化改革，扩大开放，坚持以工业为主导，打绿色品牌，走城市化道路经济发展新思路。

土地是城镇空间功能载体，是重要城市资源，也是经营城市重要资产。

要提高全市经济发展速度，利用好土地资源尤为重要。

是充分发挥政府宏观调控作用，优化城市土地资源配置需要。

目前，政府在土地层面上宏观调控作用，主要是通过土地规划权土地用途管制农地转用和农地征用审批权土地市场游戏规则制定以及制定土地税费政策等手段来实现。

本土地整理项目实施，可以使政府用地宏观调控作用得以张扬。

项目整理土地直接进入城市土地整理库或经过开发后进入城市土地整理库，然后按照城市土地年度供应计划并运用市场机制出让和出租这些整理城市土地。

有助于规范土地市场运行，消除灰色土地市场，防止国有土地收益流失。

可以确保经营性用地通过挂牌交易或招标拍卖方式，以市场机制有效配置城市土地资源，避免城市土地协议出让中寻租行为，从而保障城市土地市场交易公开公正与公平。

另外，项目实施后，使城市政府既能垄断土地级市场，又直接掌握着定量整理土地，因而将大大提升政府对土地市场调控能力。

通过对土地基金运作和城市土地存量调控，可以强化政府运用市场机制调节土地供求关系功能。

通过运用收购储备出让城市土地储备运行机制，有助于优化城市土地资产化经营，显化土地资产价值，从而保证了国家对国有土地资产合法收益。

另外，政府还可以运用直接控制整理土地，平抑城市土地市场波动，调控城市地价合理水平，以促进城市土地市场可持续地健康发展。

是增加财政收入，筹集城市建设基金需要。

项目通过合理运作土地基金，实行土地统收购和垄断供应，可以有效杜绝土地隐型市场和灰色交易，防止国有土地收益流失。

政府通过出让熟地，还可以获得土地前期开发实现增值收益，实现以地聚财以地生财目。

城投公司抓住这契机，在政府规定范围内将收购平方公里土地进行整理，具有及高升值潜力与成长预期，可为城投公司带来丰厚利润回报。

四整理土地开发设想高档住宅区周围自然环境优美，是不可多得居住家园。

利用整理平方公里土地，开发高档住宅小区。

销售策略和营销模式远景法则任何家企业，不论目前规模如何，在行业中处于什么样地位，都应该有个切实可行长远目标规划，并根据这个长远规划展开市场活动，而不能完全陷入盲目追求眼前利益泥潭之中。

没有个长远计划即使你能勉强熬过今天，明天你还是会被填饱肚子问题所困扰，你精力都会销蚀在找食物甚至消化以前吞下那些没营养又难以消化东西上个好长远规划有利于我们更好求生存，更早过上好日子。

领袖法则成为第胜过做得更好。

生产出比竞争对手更好产品，提供比竞争对手更好服务，以借此超过竞争对手，这是许多乳业企业直在努力追求。

这样做真有效吗这是最好方法吗其实，率先在人们心中留下印象，比让人们相信你产品优于该领域首创品牌要容易得多，城投公司要充分发挥经营城市优势。

第三章市场分析与拟建规模市场分析为加快全市经济发展和社会进步，在反复研究论证基础上，通辽市确立了以工业为主导，打绿色牌，走城市化路，创建绿色工业城市城市定位和发展战略，并提出新世纪新通辽产业化城市化。

为实现上述目标，加速城市化进程，突出城市建设这重点，把城市基础设施建设摆在经济工作。

城市发展不仅是城市基础设施发展，更重要是产业发展经济繁荣和群众物质文化生活水平提高。

几年来，通辽市充分发挥城市集聚和辐射作用，通过建设城市完善城市功能，为产业化工业化提供有效载体，促进了两个文明建设协调发展。

是城市建设与发展增强了城市集聚带动作用。

首先，城市建设为经济社会发展建立了支撑体系，构筑了二三产业发展主要载体，使城镇成为农村剩余劳动力向非农产业转移通道。

全市城镇建设年均直接和间接拉动国内生产总值增长个百分点，带动了建筑建材运输商贸信息旅游社区服务等相关产业快速发展，同时，创造了就业机会，每年新提供就业岗位万多个，九五以来，全市有近万农牧民转移到城镇，城市化水平提高了个百分点。

其次，通过建设城市，完善城市功能，大大改善了对外开放环境，加速了四流聚合。

大批国内外有实力企业来通辽市投资兴业，为全市经济发展注入了生机与活力。

二是城市建设与发展推动了产业化工业化进程。

城市发展，改善了招商引资硬环境，拓宽了产业发展空间，推动了经济结构战略性调整。

为加快工业化产业化城市化进程，通辽市在确立今后个时期经济和社会发展战略和总体思路时，把提高城镇化率实现城乡结构转变作为项主要任务提出来。

到年自治区成立周年，实现两个五目标，即全市年均增长，达到亿元，财政收入年均增长，达到亿元以上，城乡居民人均收入增速超过全区平均水平，再经过三年努力，实现两个八，即全市达到亿元，财政收入达到亿元，第二产业占比重超过，城镇化率达到以上。

城乡居民人均收入达到全区平均水平，实现经济结构和城乡结构转型。

综合分析通辽市城市和工业经济发展情况，建设大通辽，发展大产业，突出中心城区提质扩容，构建河两区西移北扩发展格局，在辽河对岸再建个工业新区既是城市发展需求，同时也是可能实现现实目标。

是基本完成了城市现阶段发展水平相适应基础设施建设，条主街道建设与改造基本完成，人均拥有道路面积平方米，每年以万平方米建筑面积在加速房地产开发。

二是主城区具备了城市人口数量产业规模和经济实力，形成了现代化城市扩展城区基本框架，大批新企业，新兴产业座落于河两区，形成了新型产业支撑能力。

在在新城区规划区范围内储备亩土地项目市场条件有保障。

二拟建规模辽河北大堤以北，建国北路以西，二道河以南，大连路以东。

在新城区规划区范围内整理公顷平方公里土地。

三项目总投资极其构成每平方公里土地整理成本大约万元，总投资亿元。

其中直接费包括土地基础设施机动车道人力车道雨水污水大热路灯绿化。

其他直接费包括土地出让金抵减工程建设其他费。

间接费包括建设期贷款利息。

四此次整理土地共需资金亿元，其中万元申请信托贷款，其余万元配套资金由公司整理土地出让所得自有资金解决。

第四章建设条件与场址区位优势优越地理位置通辽市位于内蒙古自治区东部，松辽平原西端，科尔沁草原腹地。

属东北经济区和环渤海经济区，为国家西部大开发区域。

全市行政区辖五旗市二区县，总面积平方公里，总人口万人，其中农业人口万人，蒙古族人口万人，是全国蒙古族人口最集中地区。

通辽市地处东北交通要塞，东与吉林省相连，南与辽宁省接壤。

程共计修建条路，总长米，红线内占地面积万平方米。

其中机动车道万平方米人行道万平方米绿地万平方米广场万平方米。

雨水管道米污水管道米电力电缆米胜利北路原秦皇岛路长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

叫来河大街长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

青龙山大街长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

阿古拉大街长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

号路叫来河大街河北路长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

号路霍林郭勒胜利路北长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

号路霍林郭勒胜利路北偏西长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

河北路胜利路北路霍林郭勒路长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

奈曼路霍林郭勒路号路长米，红线宽度米，占地万平方米，路面宽度米，面积，平方米绿化树木株路灯盏雨水管道米污水管道米，。

二供水管网工程平方公里供水管网，总长度千米，管材规格为。

总造价万元。

三供热工程本项目编制范围包括供热首站供热主干线支干线及二次换热站万元。

四供电部分地埋电缆铺设及环网柜配电设施等总价万元。

第六章项目组织与管理土地整理是项综合系统工程，必须得到规划计划建设财政土地管理等城市政府各职能部门支持和配合。

部门之间配合互动状况，直接关系到城市土地整理运作成本。

由于项目关系到通辽经济技术开发区及规划新城区发展，牵涉到失地农民安置问题，在项目建设中，拟成立由市政府开发区国土资源局等部门组成项目领导小组。

项目土地收购整理转让是政府行为，但又不同于政府对土地管理职能。

项目以企业化运作方式来实现国有土地整理委托经营。

通辽市城市投资经营有限责任公司方面严格执行市政府土地收购整理和转让计划，另方面借助市场来实现土地整理计划，以促进城市土地市场健康高效运作，实施统土地收购与转让计划，进行整理土地开发与管理，实现所整理土地资产经营增值。

在项目运作中，严格实施中华人民共和国土地管理法，合理确定土地征收补偿标准，切实保护土地所有者和使用者合法权益。

征地范围内农民全部转为城市市民，由开发区管委会负责安排符合条件农民在开发区企业就业。

市政府及开发区做好失地农民养老保险医疗保险最低生活保障等方面社会保障工作，农民建房可通过建设农民新村建回迁楼等办法解决。

第七章项目实施进度计划项目实施安排项目实施分为三个阶段前期准备阶段，项目实施，项目完成阶段。

前期准备阶段包括项目建议书可行性研究可研批准立项项目实施阶段从委托设计开始施工安装。

项目完成阶段竣工验收。

二项目整理进度实施项目可行性研究报告批准后，项目实施工作即可全面铺开，如订购进行实质性商务谈判，