是市场预警信号。通过竣工面积与空置面积交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年已经有所下降，市场需求走向稳定。东莞中心城区房地产状况中心城区概述根据已经获得广东省人民政府批准东莞市城市总体规划显示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村行政用地，总面积平方公里。近年来，东莞市进行了大规模城市基础建设。东莞城区内交通路网发达，莞太路东莞大道莞长路莞樟路莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广深高速等将城区与城区城区与各镇区城区与广深之间形成了紧密联系。城区行政区域面积平方公里万江区平方公里莞城区平方公里东城区平方公里南城区平方公里中心城区规划城市总体布局贯彻新城靠山旧城依水指导思想，东南方向为城市主要发展方向。规划中心城区包括大片区即新城中心区旧城区东城北片区东城南片区南城片区和万江片区。设市级城市中心区级城市中心和居住区级中心。市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城万江设区中心。工业工业进园和居住区集中成片布局，形成中心突出放射发展整体布局。中心城区功能布局分析东莞城区分为四个行政区，规划中城区是东莞市进行城市化建设重要步骤，最终将会成为体现东莞特色现代化名城。其中莞城区是旧行政和经济中心，在只有平方公里土地上，进行了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣区域。随着新城市规划出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模城市基础建设，东莞大道中心广场会展中心等公共设施相继投入使用，个暂新现代化城市不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市经济行政文化中心。东城作为城区重要组成部分，是行政区域面积最大个区行政区域面积平方公里，已完成了发达交通路网建设，御景湾五星级酒店旗峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘开发，已将东城区建设成为最适宜居住区域。东城区是未来年重点规划建设区域，从东城区市政规划来看，东城区城市化建设将更趋完善，商业第三产业将交更加旺盛，东城范围内离市中心较远区域生活配套也将更加齐备，人民生活质量将进步提高，整个区域将更适合居住。万江区位于东莞市西北部，与莞城区仅河之隔。在四个城区中经济相对较差，但新城市规划中对万江区进行了重新定位。中心城区各区商品房发展状况莞城区地产开发以旧城改造为主莞城区受本身土地面积限制，加上长期发展积累，土地使用情况已趋于饱和，片区土地供极少，目前莞城区共有亩土地进入储备中心，房地产开发主要以旧城改造为主。目前房地产项目主要集中在金牛路和人民公园带，预计东江大道附近将会出现批高档住宅项目,东江沿岸也将成为东莞高档住住宅商业和商务区。总体上房地产发展速度比较缓慢，但不排除局布产生热点可能。东城区作为传统商业和高尚居住中心开发建设逐步走向稳定东城区面积较大，分为几个片区靠近莞城花园新村片区商业繁荣，地产开发也相对较早，土地供应较少旗峰公园和虎英公园片区，依托优越自然环境资源，开发大批高档住宅项目，如新世界花园愉景花园金月湾花园等，作为个高档住宅片区已经成形处于东城中心地带东城大道和东纵大道商圈，从发展趋势看，将作为东莞城区核心商圈存在，处于商圈内大型商业项目是目前东城房地产热点。从近期来看，商业项目在东城房地产中比例较大东城区东部及南部区域，因地理位置和交通劣势，直作为工业区存在，房地产开发极少。东城区房地产前期项目销售剩余面积达万左右，年内将新增供应约为万左右。住宅供应量逐步放缓。根据东莞市土地储备中心提供数据，东城区近期土地储备约余亩。东城区住宅开发水平得到了很大提高，产品结构形式开始得以丰富，从以往做大转变为做精，如星河传说蔚蓝星湖丽阳时代等大批精品楼盘相继进入市场。在东城区现阶段和未来房地产开发中，商业占了非常大比例，当前总供应量达万左右，占全市总商业地产供应量左右，商业地产慢慢成为片区房地产开发主流。从片区开发量和产品供应所占全市比例变化，可看出房地产开发重点发生了转移。东城城市建设脚步正逐渐放缓，但在较长段时间内，东城作为人们习惯性认同经济高尚生活中心地位还将继续维持。南城在中心区政策以及规划前提下面临全面加速南城区可为两个片区，莞太路区域和东莞大道区域莞太路区域开发较早期，目前土地供给越来越少，房地产以旧城改造为主。东莞大道开通后，东莞大道区域成为开发热点区域，围绕东莞大道和中心区有大量楼盘开发。土地供应量最大南城是规划中新城市中心，因此从年开始，南城片区成为房地产开发热点区域，近几年东莞市土地供应中，南城区土地交易直是量最多区域。年南城区土地成交量开始有所下降,年南城区交易土地面积为万平方米，占东莞市交易土地比例为，低于年。但是由于南城区土地热点开发,成交价格上升较快,南城区土地已成交单价为元。二级房地产市场开发火热经过统计分析，目前南城区在售楼盘总存量约为万。预计今后两年潜在供应量达到万，从南城目前在售楼盘存量和潜在供应量看，开发供应量远远高于市区其它区域，未来市场面临供过于求风险，可以预见市场竞争将异常激烈。因为此区域供应楼盘多为中档楼盘，面对社会中间阶层，随着此部分购买群体状大，需求量也在急速增加。万江区整体开发态势逐步趋热万江区多年以来经济发展都以工业为主，因地理位置与莞城区只有河之隔，东莞市新城市规划出台之后，万江作为莞城后花园和物流新区定位更加明确。万江区房地产市场长期落后于其它市区发展，拥有楼盘项目不多，东莞城市化进程和万江政府城市运营给该区域房地产市场发展契机，年之后，土地供应量和开发量逐渐加大，新项目陆续进入市场，其中华南理想等大盘。是万江板块代表项目。万江作为个开发落后区域，给房地产发展造就大量空间，同时万江区委区政府亦宣布启动城市运营，明确表示将以房地产为切入口,万江区房地产开发呈火热局势并将持续升温。东莞房地产市场发展趋势分析东莞发展阶段判断东莞人均及恩格尔系数反映东莞户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国中属于较高水平。东莞城镇居民人均居住面积大，而居住支出却处于相当低水准。主要原因是东莞居民拥有是大量私房房改房，与深圳广州相比居民拥有是大量商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低，在需求上仍有潜力可挖。从整体来讲，东莞房地产跟广州和深圳样是追求质量和数量并举阶段,但从发展轨迹看，滞后于广州深圳等中心城市，正处于个从起步阶段进入到发展阶段，未来伴随城市升级转型，将可能面临个加速提升阶段。东莞住宅市场化判断东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房比例非常高。但是这对于商品房市场带来很大冲击。东莞房价收入比处于个相对比较合理范围，房地产价格没有脱离居民承受能力。从整体来看，东莞与深圳和广州来比，房地产市场化有定距离，主要原因是住房商品化程度太低。二区域市场分析东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接待开发空地，南至世博广场，东面为东城中路，西面是即将撤出电子厂厂区。该地块属于东城区东纵板块。东城区区域经济基础分析东城区概况东城区位于东莞市中部，是市区四个区之，地理位置优越，水陆交通方便。东距广九铁路石龙站约公里，南去深圳市公里，西距太平港码头公里，北距广州市公里东莞运河自东向西在区内流经莞龙莞长莞樟等省道市道及市区几条环市城市道路在区内纵横交错，交通网络四通八达。全区面积约平方公里，辖个居民区原个村全部改制为居民区和个国营林场，有常住人口万多，外来人口万。商业繁荣区内形成两个大型商业圈，花园新村商业圈及东纵大道商业圈。花园新村从特色食街发展成了现在集合超市百货服饰精品餐饮娱乐综合性商业旺地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。东纵商圈是目前东莞规模最大大型商业最集中中心商圈，这里云集了地王广场威尼斯广场君豪广场世博广场金月湾商业街世纪广场等大型商业广场，百佳国美沃尔玛顺电天虹好又多万佳天和也纷纷在此立足，这里必将发展成为商业中心。工业发达全区拥有企业家，其中外资企业家，有东城市郊区工业园东城科技工业园东城外经工业园等大型工业园，同香港台湾日本南韩美国新加坡等多个国家和地区建立了经济技术合作关系。东城区强大经济小投资潜力本项目及片区未来升值潜力物业管理成熟专业物业管理公司介入可以提升物业形象即促进物业增值发展商知名度发展商社会认同度。以上是判断住宅物业价值个项目基本要素，但不容忽视是，整体市场供求状况竞争楼盘建设和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化，都是影响住宅物业价值实现重要前提要素。考虑到项目实际情况，有些比较因素因为项目施工进度影响，特征无法表现，我们从中筛选些因素作为本项目比较因素。项目周边在售同类楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注丽阳时代地段户型配套较好建筑密度大，舒适性较差元小高层主力户型房二房套带装修元芳桂园地段般，内部环境有待改善，配套齐全建筑密度大，建筑风格和用材欠佳元小高层主力户型二三房约套蔚蓝星湖地段较偏，绿化环境较好，配套齐周边环境及形象不佳地段不受关注元小高层主力户型二三房约套本地块地段较好，配套优势明显，具备客户地缘优势在售同类住宅楼盘少用地和规模小，环境配套难上档次临城市主干道，受噪音影响大居住氛围欠缺创新小户型产品价格初步定价建议充分考虑以上价格实现影响因素，经过对周边在售同类楼盘调查分析，结合项目实情对比分析，按般情况预测项目价格定位具户型创新小高层小户型住宅，总价控制在万元之间，按照保守估算，平均单价控制在元左右带约元装修销售单价约为元按照乐观售价进行估算，为保守售价倍，为元。商业价格定位影响商业物业价值实现因素以及其比较分析根据商业物业普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次商业物业实际情况，对影响商业物业价值实现若干要素进行归纳总结。地段成熟及投资潜力项目所处商业区位以及周边商业环境片区商业未来升值潜力，这是投资经营商铺重要选择因素交通可达性与交通主干道间距，可选择交通工具多元性，客流出入快捷度，昭示性展示价值程度项目规模项目建筑面积占地面积，所具备市场影响力和商品品种齐全和集中度周边商业配套包括银行及其它业态互补商业设施间隔开间和进深能否满足投资经营需要层高能否满足投资经营需要，最大化实现商铺使用价值实用率体现项目商铺价值可比性和使用价值经营管理专业商业管理公司介入可以提升商业物业形象，促进物业增值是否具备积极引导消费人流措施和推广投资回报率片区商业租金和售价关系是否体现高投资回报，如何协调租金和售价关系以及租售关系人流导向系统是否具备积极人流导向措施，能够协调各铺位之间商业价值其它商业硬件承载力排烟通风隔音管线系统防潮防水广告位人流通道卸货区存储仓库等。以上是判断商业物业价值个项目基本要素，但不容忽视是，整体商业市场供求状况竞争楼盘建设和推广策略政府有关政策制定国家以及地区经济发展水平变化城市发展趋势，都是影响价值实现重