。惠州在产业发展上，将保持加工制造业优势，并大力培育临港基础产业，积极发展以电子信息为主高新技术产业，重点发展以金融商贸会展和旅游为主第三产业，全面提高生态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力现代制造基地和生产服务中心。西西岸岸都都市市区区东东岸岸都都市市区区中中部部都都市市区区惠州惠州市城市总体规划布局规划布局惠州市市区范围包括惠城区惠阳区和大亚湾经济技术开发区，总面积为平方公里。按照惠州市规划区范围市区范围内城市建成区空间形态城镇分布和地区发展水平差异性，以及自然空间要素分割所形成多中心聚集发展空间形态，在规划区范围内，用市区概念难以解释清晰规划区内城市镇发展特征。为明晰概念，从市域角度识别，本次总体规划将整个规划区范围界定为都市区将都市区范围内集中成片三个规划建成区惠城陈江仲恺惠阳大亚湾称为中心城区。基于现状已经形成惠城陈江仲恺惠阳大亚湾三个集中发展城市地区特征，新规划将以三个集中发展城市地区为核心，划分为四个次区域，分别是惠城次区域陈江仲恺次区域惠阳大亚湾次区域和北部山区次区域。组团功能定位在新规划中，惠州主导产业将是机电电子器石油化工钢铁冶金产业城市，并形成了大功能产业中心惠城区以商贸电子电器纺织服装为主大亚湾以石油化工为主惠东以钢铁冶金为主。最大石化产品加工中心拥有次性投资最大项目壳牌石化，可以延伸产业链，带动个行业发展，吸引上游产业行业个以上，因而，又是个创业中心。到年，初步将惠州建成珠三角东部现代化经济强市广东省现代石化数码产业名城规划范围是城市总体规划确定惠城惠阳大亚湾仲恺陈江大组团核心区，规划面积约平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实施城三片功能互动体化实质性空间整合。在这城三片主题框架结构下，预计到年，初步建设成现代石化数码产业名城。其三大组团总体规划面积达平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现功能互动区体化实质性空间整合。其三大组团功能定为分别为惠城组团地区性主中心，作为珠三角地区增长级和门户，其将成为以高新技术教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能城市地区。惠阳大亚湾组团地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。陈江仲恺组团加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强惠城组团惠阳大亚湾组团仲恺陈江组团产业升级和空间整合。未来年重点发展个地区未来年惠州市建设重点，主要是基础设施公共服务社会管理以及重大基础产业等领域，具体落实重化工业电子信息技术创新能源保障综合交通公共服务生态环保水利基础设施和安全保障等大工程建设任务。在该规划中，重点发展地区有个大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。是惠州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力增长点，重点发展年产万吨乙烯和中国海油万吨炼油项目惠菱化成项目万吨芳烃项目及其中下游项目。惠州港区近期重点加快东马港荃湾港碧甲港大港区建设，全面提升码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达万吨以上。大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期重点发展汽车零部件新东风客车生产和电子加工制造产业等。仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流业等。建设重点工程技术研究中心重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子信息产业基地高新技术产品出口基地。数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业同时，应严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准发展思路。两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程建设，深入挖掘两江四岸历史文化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美充满活力并具有浓郁历史文化气息新兴旅游区。二房地产市场状况总体发展概况年，惠州全社会固定资产投资完成亿元，继续保持在亿元以上规模。三大类投资分流向看工业亿元，占比第三产业亿元，占比。房地产开发投资亿元，占第三产业投资比重，比上年提高个百分点。房地产业进步占据第三产业发展主导地位，也标志着城市现代化进程显著加快。年，惠州房地产业进步掀起发展新热潮，房地产开发投资亿元，增长商品房销售面积突破万，达万，增长商品房销售额亿元，增长，这三项指标增幅高居珠三角各市首位。全年商品房销售均价为元，比上年均价元提高元，增长。年末，全市商品房空臵面积万，下降。年，全市商品房在建面积万。其中，惠城区万，占比惠阳区突破万，达万，占比。各县区在建商品房面积增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。以上显示，惠城区仍然是全市房地产开发核心区，但个县域房地产业发展显著加快，龙门县尤为迅猛。惠阳区和大亚湾区楼盘以优越区位优势，相对低廉价格，受到深圳臵业者青睐，从月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，工作在龙岗，居住在淡澳大势渐显。深圳消费群体强大购买能力，使淡澳地区房地产开发规模迅速扩大。年，全市商品房个季度销售量分别为万万万万，显示下半年商品房销售量大幅增加，主导因素就是半岛号润园合生国际新城东方威尼斯奥林匹克花园等批面积数十万高端楼盘密集推出，这些临江临湖依山而建优质楼盘，更主要是体现了房地产企业抢占稀缺资源战略布局，同时也受到市内外许多买家追捧。从这些大盘相继入市，可以预测到惠州大盘时代到来。年数据与历年数据对比分析房地产投资占固定资产比例分析年年年年年年固定资产投资亿元投资增长速度房地产开发投资亿元房地产开发投资速度房地产开发占固定资产比例固定资产投资亿元房地产开发投资亿元房地产开发投资占固定资产比例由图表分析从年到年固定资产投资额每年都以以上速度增长，年增长速度高达，发展势头十分强劲，而年主要是受上年壳牌项目投资基数影响，全年固定资产投资下降，其中工业投资下降。若剔除壳牌因素，则全市投资和工业投资分别增长从年到年房地产开发投资都处在个上升趋势，保持在以上增长，年增长速度高达，说明惠州房地产发展还处于个复苏期，市场将会持续这良好势头历年房地产开发比例占固定资产投资比例保持在以上，年房地产比例更高达，这方面是受固定资产投资额下降影响从而提升了开发比例，另方面也说明房地产开发势头强劲，房地产开发始终占据这固定资产投资重要地位。年施工面积分析,惠城区惠阳区其他地区由图表分析年，全市商品房施工面积为万。其中，惠城区万,占比惠阳区突破万,达万,占比。各县区在建商品房面积增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县从施工面积集中区域来看，惠城区与惠阳区共占总施工面积，说明年主要房地产开发集中在惠城区与惠阳区，以惠城区居多，主要是由于这两个区有较完善配套，相对于大亚湾新区而言有相对优势从在建商品房面积增长来看，惠东博罗龙门惠阳增长较快，大亚湾发展速度较慢，主要是由于惠东博罗龙门惠阳在人口配套交通上占据定优势，而目前又是房地产复苏时期，较大亚湾新区而言较有优势，但随着万科珠江投资合生创展等品牌开发进驻，大亚湾后期发展也不可小视惠阳区在施工面积及增长速度上都处于领先地位，主要是惠阳区以淡水镇为主进行了大量投资开发，年在淡水镇市政广场附近就投资开发了半岛号锦江国际尚城世家丽江花园广场明珠都市广场隆基天地广场等楼盘，在秋长镇同时推出了占地万平米别墅大盘东方新城，从而增加了惠阳区总体施工面积。房地产施工销售竣工面积比较分析万年年年年年年施工面积速度销售面积速度竣工面积速度年年年年年年施工面积销售面积竣工面积由图表分析从年到年房地产施工面积销售面积竣工面积总体上都处于上升阶段，从年开始施工面积以高于速度增长，销售面积以高于速度增长，主要原因是由于受年代地产泡沫影响，后阶段房地产有段停滞期甚至是后退期，从年惠州行贷款和销售回款等。结合该项目特点及房地产运作惯例，开发商自有资金应占总投资，另需向银行贷款万元，其余资金依靠工程垫款和销售回款解决。由附表项目投资计划与资金筹措估算表和附表资金来源与运用表可以看出，资金来源各渠道对于本项目建设顺利进行均有充分保障，其中各期金额和比例安排合理，再加上开发公司良好信誉和雄厚实力，资金筹措方案可操作性较强。项目筹资方案本项目开发投资资金来源有三个渠道是自有资金，二是银行贷款，三是销售收入用于投资，本项目总投入万元。开发商投入总投资自有资金作为启动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分由销售收入和工程垫款补充。详见详细投资计划与资金筹措表自有资金本项目开发商自筹资金资本金为万元取整，已基本具备由信贷资金解决部分投资所需条件，项目销售以后所有投资都能由销售回款解决。银行贷款本项目银行贷款总额为万元以十万位数取整，预计年借贷，于年还清本息，历时年，银行贷款利率按计取，共计利息为年万元年万元年万元利息合计万元销售回款本项目预计销售回款共计可达万元，因此，投资资金不足部分万元拟由预售收入解决。资金来源结构图表筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例总投资额自有资金银行贷款销售收入再投入投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划规范性以及便于后面投资与风险分析而作出安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排以现有土地使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。若将土地抵押，可先行贷款万元。项目立项报批手续办妥后，即可以项目抵押获得银行贷款支持。工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。随着工程动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。投资使用计划投资使用计划本项目投资总额为万元，各期详细投资计划见项目投资计划与资金筹措估算表。由项目投资计划与资金筹措估算表可看出，本项目投资使用计划编制，针对项目中各项投资款项付款特点开发建设进度和资金来源渠道等方面进行综合考虑，各期投资使用计划安排合理，对于本项目建设顺利进行有充分保障。借款偿还计划本项目预计需银行贷款总额万元，贷款期年，年向银行贷款，贷款年利息率为。项目还本付息来源主要为销售回款，项目借款偿还计划为年和年偿还当年利息，分别为万元和万元，年偿还本金和当年利息万元。三年利息和本金总计为万元。由以上分析可看出，本项目负债结构和还贷方式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。三销售及经营收入测定销售收入估算销售价格制定依据项目土地购臵成本建造成本以及项目本身所打造产品质素和规划设计理念消费群体对江北片区发展潜力及发展价值认可度惠州市区及江北片区部分楼盘参照对比惠州市房地产市场价格走势类比量化定价法。项目销售收入估算根据前面论证价格定位，获知本项目整体实现销售价格取整为元，项目总建筑面积为，则项目总体销售额万元项目销售回款估算按照本项目开发方案和营销计划策