区移民发展生产及基础设备技术培训等项目。这些优惠措施实施必将有力带动市范围内经济新增长，推动地区发展。市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业要求，在定程度上加大了房地产企业操作难度，导致部分资金欠缺房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显，市很多资金实力较小房地产企业出现集体退市现象。但这对于那些有实力开发商而言，同样也意味着将会有更大市场空间被让出。第三节区经济环境及行业发展状况分析作为三峡库区中心城市，具有地理交通资源等优势。年地区生产总值同比增长，地方财政收入增长全社会固定资产投资增长社会消费品零售总额增长外贸出口增长城市居民人均可支配收入增长农村居民人均纯收入增长新增城镇就业岗位万个，新转移农村劳动力万人。随着西部大开发深入推进，可望获得更有力支持东部沿海发达地区资本产业加速向西部转移，具有承东启西区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接同时，市委市政府把加快及三峡库区生态经济区发展，使其成为库区经济中心，最具特色发展地区，列为十五规划工作重心。综合经济实力增强，将为城市建设提供强大源动力。国民生产总值在最近十年来直保持快速发展态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了十五期间年均增长达到了，高于同期全国增长幅度，显示了区健康良性经济发展局面。通过对最近年来区国民经济研究，我们可以发现，区虽然受到了三峡移民工程影响，但其经济并没有受到多大干扰，这主要归功于区自身拥有比较良性经济结构年区第第二第三产业比重为。三峡移民工程虽然影响了农业经济，但对第二产业和第三产业影响较小。在十五期间，区国内经济保持高速发展态势。年，区完成国民生产总值元，同比增长，分别比全国市高和个百分点，年均增长。地方财政收入亿元，同口径比较，年均增长。全社会固定资产投资累计完成亿元，年均增长。完成城市建设面积平方公里，比上年增加平方公里。城镇化率，比上年提高个百分点。十五期间，共完成房地产开发投资亿元，为全区固定资产投资总额，实现增加值亿元。房地产业主要税费出让金入库亿元，占同期财政收入。竣工商品房万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房万平方米，写字楼万平方米。专业物业管理面积万平方米，城镇居民人均居住建筑面积平方米。其中年完成房地产开发投资亿元，为全区同期固定资产投资总额，实现增加值亿元。房地产业主要税费出让金入库亿占同期财政收入，竣工商品房万平方米。年季度完成房地产开发投资万元，实现增加值万元。年地区社会消费品零售总额达到亿元，同比增长。批发和零售业总额为亿元，同比增长餐饮业为亿元，同比增长。全年接待海内外游客万人次，同比增长，实现海内外旅游收入亿元，同比增长。据统计局资料显示年上半年，区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了。产业结构方面十五期间立足优势资源和优势产业，全区工业经济再创新高。年实现工业增加值亿元，同比增长，其中规模以上工业企业实现工业增加值亿元，同比增长工业产品产销率达到。全年实现工业品出口交货值亿元，同比下降。全年完成新产品产值亿元，同比增长，占全区规模以上企业。从产业比重来看，年区第第二第三产业比重为，较全国三产比重更为合理，显示了区较为良性产业发展格局。从走势来看，区经济发展呈现更为合理发展趋向，第产业农业所占比重持续走低，而第二第三产业比重持续攀高，产业比重进步得到优化。二人口和就业情况万州国民生产总值比较亿元年上半年规划十五规划万州国民生产总值增长率第产业第二产业第三产业年末全区户籍人口为万人，其中城区人口万人全年人口出生率，死亡率为，人口自然增长率，人口平均密度为每平方公里人。人口中至岁人口数量为万人，占总人口，这些人口都将是房地产市场潜在消费者。就业人口为万人，其中从事第二产业劳动人口为万人，从事第三产业劳动人口为万人。目前，区外来人口有万多人，新增人口预计万人年左右，具有劳动能力有余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。三住房情况从人均住房面积来看，区城镇居民人均住房面积为平方米移民占有定比例，这个数字大于市平方米和全国平方米数字。受移民住房政策影响，部分城市居民通过优惠购房政策取得了住房，是人均住房面积增长主要原因。区城镇居民已经从过去解决基本住房问题向改善住房质量转化，他们再次购房时必然对房屋综合素质和性价比产生更高要求。现有住宅质量较低，具有改善住房条件内在动因。区整体住房质量仍然处在非常低层面，低档次移民房占据很大比例，市区早期住房也存在建筑密度高缺乏绿化舒适度差等劣势，这些居民具有改善自己住房条件外在动因。房地产市场表现也在定程度上印证了居民改善住房条件旺盛需求。房地产市场最近二年商品房市场呈现较为明显增长态势，元平方米以上商品房年均销售量达到万平方米，说明居民不仅具有改善住房条件要求，更有改善住房条件经济实力。从居民构成来看，年代前后人口高峰期出生居民，目前正好处于购房结婚生育高峰期，必然导致房地产需求升温，将形成股购房热潮。统计局调查数据显示，区户均人口呈现逐年缩小趋势年户均人口人，比年减少了人，这说明家庭呈现小型化发展倾向，从而导致对住宅需求增加。全国重庆市万州区人均住房面积比较四区城市居民可支配收入消费能力消费潜力呈快速增长据统计，区年城市居民人均可支配性收入为元，对于每个家庭来说，其余额流向分为两部分，是子女教育经费，二是家庭大项开支，如购买房产等。按照国际上通行衡量房价高低标准收入房价比，即居民户均年收入与在当地套住宅平均总价之比收入房价比在∶以下是比较合理空间，在∶至∶之间时，居民便会感觉到购房压力而达到∶时就大大超出合理空间。那么就区目前居民可支配性收入情况来说，房价还在可接受范围内，还有较大成长空间。随着移民迁建扫尾，大面积集资建房减少，房地产市场经过了段调整期后，目前正在由特殊市场向般市场过渡，开始走向良性发展轨道。根据房屋产权登记机构统计，年，商品房交易创历史新高，销售面积万平方米，成交金额亿元，同比增长和。住宅交易面积万平方米，金额亿元，销售面积和金额分别同比增长和。批新楼盘预售呈现热销局面，特别是位置好环境好能看江电梯江景房更是出现供不应求现象。城市居民人均可支配收入元社会消费品零售总额亿元五国家宏观调控政策对房地产市场影响住房供应结构国家从年起连续出台了很多政策，从央行调息，到国八条新八条七部委八条，以及后来些财税和金融政策，在这些政策作用下，市场上曾经出现了很长时间观望，但观望之后房价依然没有得到抑制，主要城市房价上窜迹象明显。建设部以及政府都认为前期些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。因此，新六条应运而生。政策链接国务院规定，自月日起，凡新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方以下住房含经济适用房面积所占比重，必须达到开发建筑总面积以上。月日，国家建设部号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见平方米是指套型建筑面积，而比例要求则是针对各城市年度新审批新开工商品住房总面积。月日，重庆市规划委网站发布相关文件规定，住宅建筑标准层高超过米，房屋面积将按底层面积倍算。月日，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展实施意见禁止以各种名义集资建房，要求全面停止各级党政机关群众团体事业单位以各种名义投资建购住房，凡正在筹备应立即停止，未开工不得再动工，重庆市监察部门将对违规行为进行查处。每年建万平方米普通商品房，为确保中小套型中低价位普通商品住房供应，解决中低收入家庭住房困难，意见对此作了量化规定。拆迁项目要提供便宜房，建设单位在申请建设项目拆迁许可时，必须提供定数量便宜安置房源。闲置地按出让金建设年限开工面积万竣工面积万投资规模备注金额万元比例筹备期部分土地费及前期费用元期第年含部分土地费二期第年付清土地费三期第年第年第年合计年年资金盈缺资金回笼和资金需求差额即为资金盈缺量，项目资金盈缺量计算如下万元摘要筹备期建设期合计备注第年第年第年第年第年销售回笼资金投入应交税各年盈缺累计盈缺投资利润未含车库价值资金筹措本项目总投资约为万元，拟采用以下方式筹措资金项目建设单位自有资金万元。项目滚动开发筹集资金万元，即通过商品房预售回笼资金用于项目建设。六利润及利润率收益率测算税费营业税及附加费销售总收入适用税率亿元万元土地增值税销售总收入适用税率亿元万元开发利润及利润率税前利润销售总收入开发总成本应交税金万元万元净利润税前利润所得税率万元利润率净利润销售总收入投资收益项目资本年平均投资额资金需求计划表和资金盈缺计算表表明筹备期个月，需投入资本金万元第个建设年虽然资金盈余万元，但由于销售回笼资金主要在下半年后期，上半年完善项目配套设施建设和启动期住宅工程建设需再投入资本金约万元，全年平均总资本金占用量约为万元第二个建设年全年平均总资本金占用量约为万元第三个建设年上半年可全部收回项目投入资本金。资本金年平均投资额万元年万元年万元年万元年年万元投资周期年投资收益率万元万元年年第六章项目实施风险评估与控制第节项目实施主要风险因素分析市场风险评估本项目市场风险来自三个方面是市场供需情况与预测值发生偏离二是项目产品市场竞争力发生重大变化三是项目销售价格与预测值发生较大偏差。区目前还没有较好品质住宅小区，而本项目具有江景资源南山公园资源巴渝文化景观园林资源，将在江南新区建设出品质与品位均好首席低密度人文生态城，具有较强竞争力。因此市场风险不大。二经济环境风险评估根据目前经济发展状况和市及区十五规划可知，区宏观经济在较长时间内都将保持强劲增长势头，十五期间年均增长达，城市居民人均可支配收入年均增长达，高于市和全国平均水平。良好地方经济条件为项目开发实施创造了较好市场经济环境，项目实施宏观经济环境风险很低。但是，项目所在地区江南新区，是规划新建城市组团目前主要以农村人口为主，几乎没有城市常住人口经济基础较差，几乎没有规模性经营企业，规划拟建项目较多，但在短期内难以见效，产业对新区建设支持力度较低。本区域商品房购买力非常弱，在短期内，项目商品房消化只能依赖市区及周边区域市民消化，对项目销售工作带来了较大难度。区域微观经济环境风险较高。项目实施应采取差异化营销策略，挖掘项目优势，提高项目对整体市场辐射力和渗透力，充分利用好宏观经济环境有利因素，降低微观经济环境不利条件对项目影响。三新城建设情况对项目影响风险评估房地产开发与城市建设密不可分，特别是新兴城市区域房地产开发与其城市建设休戚相关，新城建设水平和力度直接影响到其区域内房地产开发项目实施进度和成败。江南新城自启动实施以来，政府已投入大量建设资金，目前区内城市路网已基本形成，但各项配套设施尚在规划和建设中，城市居民生活所需基本设施条件尚未形成。其建设情况是制约本项目实施关键因素。随着区政府搬迁，江南新区城市建设将快速推进，但由于本区域原为农业地块