地产市场发展方向。美兰区市场处于高速运转期，供求平衡。二项目所在区域市场分析美兰区房地产市场特征分析美兰区房地产市场辐射范围广，主要新盘都集中在海甸岛以及滨江板块，区域发展基本饱和。文明东板块基本属于旧城改造区，房地产发展空间较大。区域竞争楼盘及价格水平分析项目所在区域属于旧城改造区，周边均是部分中档楼盘，主要竞争楼盘为以下项目名称项目地址起价元均价元折扣占地面积建筑面积文锦阁海口市文联路二房三房暂无折扣白龙新城海口市白龙北暂无折扣亩蓝水湾期江海汇海口市滨江路等奖终身免物业二等奖元装修三等级送雪弗兰轿车联发名宇海口市文明东路次性折春江号海口市美祥路次性按揭折龙景商业城海口市白龙北按揭折青青雅舍海口市文明路全款折从以上信息可以看出，最高是蓝水湾二期江海汇起价元平方米，均价在元平方米左右，还推出购房送大奖活动，分别以抽奖形式送出，等奖终身免物业，二等奖元平方米精装修标准，三等奖送雪佛兰轿车辆。蓝水湾二期江海汇规划面积大，园林景观优美，吸引众多新老客户再次置业。最低属于文景阁，项目折后二房起价元平方米三房元平方米。位于白龙南路上白龙新城与龙景商业城分别为起价元元，均价元和元不相上下。从以上可以分析，龙景商业城白龙新城蓝水湾二期江海汇等项目价格较高，这些项目均分布在白龙片区，项目不仅规模较大，如龙景商业城白龙新城等均有临街商铺，并享受周边海鲜广场武警医院第四中学南北货运市场美舍河带状公园等配套设施，所以价格较偏高。青青雅舍文景阁联发名宇等项目价格较为偏低，地理位置较偏，项目规模较小，配套等设施并不十分完善。综合以上信息，我们分析得出，本项目周边楼盘均价在元左右，这区域客户群主要来自于附近白领阶层外地在本地工作硬性需求人群。第四部分项目分析项目分析项目优势区位本项目处于海口旧城改造区，项目近市场药店，基础设施较完善，交通便利，地理位置优越。景观资源项目享受周边三公里范围内城市配套景观规模项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米价格优势相对于周边项目，中汉大厦价格较为实惠，项目元平方米带元平方米精装修。配套优势项目地处海口市老城区，周边范围公里内医院学校市场酒店等多项配套齐全，交通便利，公交线路覆盖全市，项目享受城市成熟配套设施。投资优势区域与项目投资前景广阔，项目北面为三亚街老民宅区，处于海口市城中村改造范围内，区域升值空间巨大项目西面南面为海口市著名服装批发集散地，中小户型租赁需求较高，符合本项目户型设计。项目劣势分析本区域地处老城区中心，白天周边较为脏乱杂，交通拥堵，车辆出行较为不便本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目配套设施与地理位置本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主需求本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大项目规模小，容积率高。项目机会项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定客户群美兰区以及其他区域年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化能够被引导项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。项目威胁本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观配套方面。项目地处脏乱差地区，项目销售将会有定影响本项目除商铺地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来定销售影响。二定位分析价格定位消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研究市场基础上，通过对自身产品品质提升完全能促进销售价格提升。通过以上市场分析，根据海口市房地产发展趋势，结合项目所在美兰老城区住宅目前市场均价元平方米，同时考虑项目市场定位档次和产品及对海口市美兰区未来房地产市场预期，我们预计项目未来可实现销售均价为元平方米。另方面，通过对商业市场调查和地下车位销售情况调研，我们最终确定本项目销售价格和预计销售率如下产品类型预计销售单价元平方米预计销售率高层住宅注地下车库可按车位销售或出租。目标客户定位通过海口市各阶层客户访谈，我们最终确定我们客户定位为核心客户来源美兰区项目周边工作人群职业私营业主，旧城区本土居民目改善居住环境收入家庭年收入万元以上重要客户来源海口市区职业般生意人，企业中高层目改善居住环境投资收入家庭年收入万游离客户来源美兰区琼山区龙华区秀英区职业白领企业单位普通工薪族目改善居住环境收入家庭年收入万元以上第五部分投资预算合作条件价格中汉大厦项目价格为起价元平方米，均价元平方米含元装修标准，在区域市场来看，本项目价格偏低。特价房项目推出套特价房，共平方米，价格在元平方米左右，并且含元精装修标准，在此基础上还可以再调整价格。销售任务量春节前，项目销售回款万元任务量。代理佣金项目约平方米可售，总代理佣金费用为。二项目投资估算根据项目现阶段可售面积及其对项目现阶段情况预测，从中汉大厦项目开始销售到销售完成，我们将总投入万元，这以预测投入费用，体现在项目按照计划完成销售任务前提下。具体投入项目详见下表序号名称资金万元备注保证金，代理保证金广告费，媒体广告电视户外人工费，人员工资日常支出不可预计费用,不可预计费用合计，总投资费用预算分析说明广告费用售楼部装修已完成，物料基本齐全，进场后只需重新设计印刷单页，投放报纸分类广告，派单，广播电台广告，推广项目设计组织等所有工作外包，前期广告费用预计万元左右。包括项目设计项目广告费用保证金代理保证金费用约为万元左右。人工费用根据预算分析，项目人工费用支出及其员工工资支出费用大概在万元左右。不可预计费用项目不可预见费为万元左右，其中包括项目后期广告推广费用以及其他不可预计费用投入。第六部分销售及经营收入测定项目销售收入估算项目总销售收入测算销售收入根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目销售收入为元。项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅特价房合计注项目剩余可销售住宅面积平方米，及地下车库可于测算期外出租，另特价房可根据市场价格上调。年前销售收入预算以销售任务量回款万元，价格以元平方米计算，年前只需销售套即可完成销售量。附表项目预算套数户型面积销售单价元销售率销售收入万元住宅套合计套以回款任务万平均户型平方特价计算，特价房部分只需销售套即可完成销售任务，而特价房升值空间巨大，且套目标较容易完成。附表项目预算套数户型面积销售收入万元以上重要客户来源海口市区职业般生意人，企业中高层目改善居住环境投资收入家庭年收入万游离客户来源美兰区琼山区龙华区秀英区职业白领企业单位普通工薪族目改善居住环境收入家庭年收入万元以上第五部分投资预算合作条件价格中汉大厦项目价格为起价元平方米，均价元平方米含元装修标准，在区域市场来看，本项目价格偏低。特价房项目推出套特价房，共平方米，价格在元平方米左右，并且含元精装修标准，在此基础上还可以再调整价格。销售任务量春节前，项目销售回款万元任务量。代理佣金项目约平方米可售，总代理佣金费用为。二项目投资估算根据项目现阶段可售面积及其对项目现阶段情况预测，从中汉大厦项目开始销售到销售完成，我们将总投入万元，这以预测投入费用，体现在项目按照计划完成销售任务前提下。具体投入项目详见下表序号名称资金万元备注保证金，代理保证金广告费，媒体广告电视户外人工费，人员工资日常支出不可预计费用,不可预计费用合计，总投资费用预算分析说明广告费用售楼部装修已完成，物料基本齐全，进场后只需重新设计印刷单页，投放报纸分类广告，派单，广播电台广告，推广项目设计组织等所有工作外包，前期广告费用预计万元左右。包括项目设计项目广告费用保证金代理保证金费用约为万元左右。人工费用根据预算分析，项目人工费用支出及其员工工资支出费用大概在万元左右。不可预计费用项目不可预见费为万元左右，其中包括项目后期广告推广费用以及其他不可预计费用投入。第六部分销售及经营收入测定项目销售收入估算项目总销售收入测算销售收入根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目销售收入为元。项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅特价房合计注项目剩余可销售住宅面积平方米，及地下车库可于测算期外出租，另特价房可根据市场价格上调。年前销售收入预算以销售任务量回款万元，价格以元平方米计算，年前只需销售套即可完成销售量。附表项目预算套数户型面积销售单价元销售率销售收入万元住宅套合计套以回款任务万平均户型平方特价计算，特价房部分只需销售套即可完成销售任务，而特价房升值空间巨大，且套目标较容易完成。附表项目预算套数户型面积销售单价元销售率销售收入万元住宅套特价合计套特价二销售利润分析按照中汉大厦现在剩余可售面积平方米，销售基础上，共计销售收入为万元整。即销售总收入万元平方米平方米元平方米特价房平方米元平方米代理中汉大厦项目纯利润详见下表分析序号项目计算公式金额万元销售收入代理佣金提成费用税费日常员工工资分销代理广告费用不可预计费总投入纯利润根据预测综合得出，中汉大厦代理销售投入万元，即可盈利元纯利润仅在于项目按照预期销售周期内完成销售任务。第七部分财务与敏感性分析盈利能力分析经测算，总投资为万元，预计销售周期为周，税后纯利润为万元，属于房地产代理项目正常水平范围内，项目赢利能力较为乐观。二项目不确定分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。现根据中汉大厦项目投入及其回收盈利部分做以下分析项目预定周期内销售在项目代理成本及销售价格等其它条件不变情况下，由静态测算可知，当本项目住宅销售率达到，项目销售利润较为乐观。项目预定周期内销售假定本项目代理费用成本及销售率不变，按照预定销售周期周内完成全部销售任务，那么，根据市场及项目定位分析，项目代理盈利较大，风险不大。项目销售价格调整价格下调若本项目根据市场情况而不得不下调项目价格，那么，根据本项目定位及其投入费用计算，项目代理盈利风险较大。价格上调若本项目根据市场情况，从而重新定位市场，将上调项目销售价格，那么，项目住宅销售至，项目代理盈利颇为乐观，但，现房地产市场行情不容客观，所以上调可能性不高。销售停滞假定市场行情不容客观，项目销售停滞，那么将会造成不可预计其他费用，销售周期将会延长，延长时间不可预计，故此，盈利风险较大。第八部分可行性研究结论与建议可行性研究结论根据市场调查以及对项目投资环境区域市场分析，我们给出结论，中汉大厦代理销售方案可行，具体分析如下价格有空间根据我们对项目周边市场摸底调查，得出项目区域均价在元左右，而中汉大厦项目除元精装修外，项目价格约为元平方米，同比周边地区，本项目在价格方面具有较强优势。户型符合市场需求中汉大厦以中小户型为主，我们将客户群定位在本地首次置业者白领阶层，可以满足他们刚性需求人群。区域优势项目地处旧城改造区域，项目对面是著名服装批发市场，这将会给我们带来定客源，对项目销售起到有利作用。投资风险低项目价格在区域房地产市场上较偏低，销售压力将会减小。另外，年前若以万元回款销售任务量，则需销售套房屋即可完成任务，并且根据项目投资估算