云都商务中心项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

改善市容环境面貌城市形象是人们对个城市种共同心理感受，是公众对个城市内在实力整体活力精神面貌和发展前景等综合评价总体印象，个城市形象，如同个国家个地区个企业文化形象样，都有其深刻内涵。

个城市文化形象至少应具备以下特征城市建筑布局融科技含量与文化内涵为体设计，展示现代化城市风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。

现代化写字楼是人们生活水平和道德文明窗口，干净整洁高标准设计菜市场不但能满足人们购物需求，更将成为城市建设亮点，与周围城市建筑相配套，达到提升城市面貌功能。

云都商务中心建设后，设计良好基础设施将避免出现对周边区域环境负面影响，改善市容面貌。

场址选择场址现状地点与地理位臵云溪区地处岳阳市城区东北部长江中游南岸，位于东经至北纬至之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。

总面积平方公里。

场地土地权属类别与占地面积云都商务中心位于岳阳市云溪区根据合同编号号国有建设用地使用权出让合同，对所购得物权在所购宗地上按约定条款进行拆旧建新，新建云都商务中心。

现有场址利用情况建设场地现为陈旧建筑和空地。

场址建设条件自然条件气象云溪区属北亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。

全年无霜期为天。

气候特点是温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。

气温月平均气温约‴，七月平均气温约‴年平均气温‴，无霜期天。

日照年日照时数为至小时，年太阳辐射总量为至千卡平方厘米，是湖南日照时数最多地区之。

降水年降雨日天，年平均降雨量毫米，年平均相对湿度为。

灾害性天气年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降低温风暴干旱暴雨寒潮大雪等。

地形地貌云溪区属幕阜山余脉向江汉平原过渡地带，境内群峰起伏，矮丘遍布，河港纵横，湖泊众多，整个地势由东南至西北呈阶梯状向长江倾斜。

境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔米最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔米。

般海拔在米之间。

云都商务中心建设场地位于云溪城中，属丘陵地区。

区域内分布多为住宅和公共设施，本项目建设主要受周围微地貌条件影响。

建设场地地形呈规则四边形，地势平坦，与周围邻地无高差，交通通达度高，符合建造要求。

地质地表组成物质为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河湖沉积物为主。

第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林果茶等作物开发。

第四纪全新河湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻瓜菜等作物种植。

水文云溪区水域宽广，有河有湖，水运优势十分突出，除道仁矶汽车轮渡码头沙窝石油和铜鼓山矿石两个吨级专用码头外，另有擂鼓台象骨港滨江新巷儒溪等个简易码头有待开发升级。

区境内西南角还有国家对外贸易港口之城陵矶港和正在兴建永济乡新港。

社会经济条件岳阳市云溪区地处湖南省东北部，长江中游南岸，是岳阳市工业区，中南地区最大石化基地火电基地和纸材基地。

全区总面积平方公里。

全区总人口万人气候属亚热带季风性气候，年平均气温‴，平均相对湿度，主导风向为东南风和西北风。

近年来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市国家历史文化名城中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市在全国最适宜发展物流城市排行榜居中部地区第位被国家商务部评为十五期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。

并被福布斯杂志评为中国内地最适宜开设工厂个城市之。

湖南城陵矶临港产业新区是湖南省十五重点工程，区内城陵矶港是长江八大深水良港之，首批获准开放海峡两岸直航港口，国家对外贸易类开放港口，湖南省长江干线上唯口岸。

新区已纳入长株潭城市群两型社会建设滨湖示范区规划范围，总规划面积平方公里，总体规划结构为五个功能区，即公共配套服务区港口航运物流区港口配套加工区建材化工产业区精细化工产业区，是港口航运和综合物流石油炼化和精细化工出口加工和先进机械制造电力造纸和新型建材等大运量产业聚集地和理想居住地。

目前，码头期工程个吨级国际集装箱专用泊位和个散货泊位已建成运行，年吞吐量万标箱，散货万吨全部三期建成后年吞吐量万标箱，散杂货万吨，整体通过能力达万吨。

产业定位重点引进机械加工物流家电汽车等产业。

年月，为进步对接大厂石化产业链，承接沿海产业转移，经湖南省人民政府批准，建立了云溪工业园，并被纳入到省级开发区行列，以对接石化基地承接沿海产业打造工业洼地为办园宗旨，年月，省科技厅确定云溪工业园为湖南省精细化工特色产业基地。

近年来，通过多种融资手段，园区配套完善了供水供电消防污水处理天然气工业气通讯有线电视等基础设施。

现已引进入园企业多家，年，湖南省人民政府将云溪工业园纳入首批循环经济试点园区行列。

年，被省人民政府纳入全省重点培育十家千亿园区之列。

在湖南经济版图上，云溪工业园正成为岳阳乃至全省推进新型工业化亮点。

产业定位重点引进工业催化新材料高分子材料加工生物医药化工环保溶剂中间体产业和炼厂气体加工六条产业链上项目。

为做好中石化万吨炼化技改扩能项目对接与服务，解决长岭炼化公司改制企业延伸拓展产业空间需要，年月，云溪区委区政府正式启动了长炼工业园开发建设，总规划控制面积平方公里，首期启动平方公里开发建设。

该分园地处云溪区文桥镇，紧邻长岭炼化公司，可共享长岭炼化公司供电新鲜水循环水工业风氮气污水处理等公用工程。

产业定位重点对接万吨大炼油可形成各类化工新材料产业。

交通条件云溪交通便捷，区位优势突出，属两省五县区通衢之地。

京珠高速随岳高速岳潭高速岳常高速岳汝高速国道以及京广铁路武广客运专线岳九铁路荆岳铁路等多元交汇于此，长江黄金水道环绕西北。

临港产业新区已启动建设，以港区为龙头沿江物流走廊正在逐步形成。

云溪区沿铁路南距长沙公里，北离武汉公里，沿公路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到小时车程，沿水路东距九江公里，南京公里，上海公里，西距重庆公里。

公用设施条件给水云溪城区主要由云溪自来水公司供水，区内供水管网与城市管网连通，可供铁山水库双花水库优质水，另外还可以利用长江水作为生产用水。

水源主要为铁山水库双花水库清溪水库和长江，水资源丰富。

排水云溪城区现状排水体制主体为雨污分流制，部分老城区采取截流式合流制。

污水经市政污水管网收集后排至污水处理厂，雨水经排水沟渠等排入河道。

云溪区污水处理厂及收集管网工程已正式启动建设，可与企业内部管网相连接，日处理能力达万吨，企业在初步进行预处理后，通常在标准时排入污水收集管网，统处理。

云溪中心城区污水处理厂正在扩建之中，污水处理能力将进步提升。

供电云溪区内有变电站座，具有万千瓦日供电能力。

正在新建座变电站，可实现双回路供电不间断供电，电力能源充裕。

通讯区内全面铺设开通了宽带通讯光缆，为全区各行各业进入信息高速公路提供了条件。

电信网络规模技术层次综合服务能力和各项电信经营指标有了质飞跃。

水生活污水及地面雨水。

对有害污水必须进行净化处理，达到环境保护要求后才能排放。

对生活污水部分，应与城市或临近单位排水系统共用，以节省建设投资及维护费用。

对云都商务中心排水系统采用雨污分流制，即将污水废水与雨水分别纳入两套排水系统。

雨水排放系统雨水排放原则。

采用就近排放原则，尽量保留现有沟渠，减少泵站建设，提高经济效益。

仓库等建筑按照有关排放要求直接排入城市排水系统，其余建筑则由道路旁雨水管收集，统排入附近城市排水管道。

防洪排涝规划。

云都商务中心所处位臵属于云溪区城市防洪规划区，地势较低，是防洪排涝规划重点区域，其防洪排涝工程必须与城市防洪规划致。

中心内防洪规划应与附近排涝站位臵和容量相结合，依据高水自排，低水机排原则，合理铺设排涝设施，确保规划用地安全。

云都商务中心防洪排涝相关标准各项标准标准内容防洪标准年遇，采用设计洪水位米城陵矶标高。

排涝标准采用年遇最大小时降雨，雨量毫米。

城市排水标准采用暴雨重现期取年遇。

工程标准护岸式堤防顶高程为米。

污水排放系统污水排放原则。

污水经污水管道收集后排入污水处理中心进行处理，处理达标后才能排放。

污水来源。

物流中心主要污水来源为加工区加工产生废水污水和综合服务区生活污水。

污水量估算。

污水量按其用水量计，污水总量为立方米日。

污水处理。

岳阳佳安贸易有限公司云溪综合物流中心工业污水与生活污水排入中心外污水管道，经处理后流入城市排水设施系统。

污水管网规划。

云都商务中心内部污水管道沿道路敷设，收集各功能区排水。

污水管道管径均为。

安全消防供配电系统规划供配电设计原则。

满足用电设备对供电可靠性要求和对供电质量要求。

系统主接线方式简单，操作安全可靠，运行灵活，检修方便。

投资少，运行费用低。

负荷组成。

生产起重设备装卸机械充电设备照明堆场道路库房导航等设施辅助生产食堂员工宿舍机械库维修车间水泵房管理用房等。

商业商务中心交易市场住宿餐饮等。

其它消防控制中心计算机房电信机房安防监控室等。

负荷分级。

从生产安全经济损失社会影响各方面综合考虑，物流中心负荷等级不低于二级负荷，其中对于部分特别重要负荷，可用消防设备用电负荷级归类。

用电负荷统计。

根据城市电力规划规范，岳阳佳安贸易有限公司云溪综合物流中心平均用电负荷密度类工业用地近期为千瓦平方千米，远期千瓦平方千米二类工业用地近期为千瓦平方千米，远期为千瓦平方千米仓储用地近期为千瓦平方千米，远期为千瓦平方千米市政公用设施用地为千瓦平方千米，远期为千瓦平方千米。

同时使用率取，预测云都商务中心用电负荷为千瓦。

供电来源。

云都商务中心供电来源为溧阳市供电所，物流中心建有自用变电所，将会根据需要扩增容量，因此物流中心用电能够保障。

配线线路。

导线选择应该适合中心内具体环境。

按环境条件选择导线类型。

按导线允许载流量或电流密度选择导线截面。

检验线路电压差。

线路敷设方法和线路规划。

消防系统规划云都商务中心发生火灾时由岳阳市公安局云溪消防大队负责扑救。

云溪消防大队位于物流中心西北约公里云溪工业园内。

云都商务中心内部内设消防站进行消防灭火。

整个云都商务中心各建筑间距均满足有关消防规范要求，交通组织设计满足环形消防通道要求，各建筑物进行防火分区以满足规范化消防要求。

火灾自动报警控制系统。

火灾自动报警控制系统旨在综合运用数据库技术图形显示技术，实现火灾自动报警控制系统信息管理。

具体包括火警和故障信息管理工作人员管理和消防设备管理。

当火灾发生后，系统做出火灾警报，并向云溪消防控制中心报警，并启动管道泵，由消防控制中心确认火灾后，启动消火栓泵，同时泵工作情况即时反馈至消防中心。

消防供水。

根据物流中心各区域火灾预防特点，设臵物流中心同时间火灾次数为次，次火灾灭火用水量为升秒。

中心内消防给水管道主干道均为环状，危险性小灭火用水量小地段，消防给水管布臵成枝状。

建筑耐火等级。

物流中心内建筑以二级耐火等级为主，控制三级，严格限制建造四级耐火等级建筑。

消防设施配备。

消防栓用水由设于消防泵房消火栓系统加压泵供给，在各区建筑物底层和顶层成环状分布