五星级老年颐养中心项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

发挥我们专业所长，我们所瞄准是最高端老年居住产品消费市场，通过市场细分锁定这部分小众高端群体，提供五星级老年全套生活解决方案。

二杭州地区包括长三角等经济发达地区以杭州市区为例等老年人口及老年住宅产品市场分析杭州市区老龄化现状及发展趋势目前浙江省老年人口为万，是全国第二个进入老龄化社会省份。

而杭州市人口老龄化现象更为明显，截至年底，杭州市老年人岁以上人口数为万，占全市人口。

年末全市岁以上老年人口已达万人，其中岁以上占四分之三。

年老年人口数量万人老年人口比重及老少比岁以上占全市人口老少比岁以上占全市人口年年年年老年人口增加对社会物质和精神文化生活提出了更高要求。

随着人口老龄化进程不断加快，老年人口数量进步增加，必然要求社会提供与之相适应居住消费服务运动保健休闲旅游和安全保障等公共环境，也要求社会形成善待老人使之安享晚年和谐氛围。

这对整个社会消费结构劳动力相关就业社会保障以及社会道德水准等都面临巨大变化和挑战。

同时庞大老年人口消费群体消费需求，也必将促进与老年人消费相关产业发展，促进包括老年医院敬老院老年公寓老年专用系列产品等领域行业发展。

市场需求分析由於中國特殊國情快速發展人口老齡化和四二家庭結構即對夫婦，要照顧四個老人，還有個獨生子女必將使老人生活照料成為個普遍社會問題。

老人對社會化服務需求偏高，不是子女不願照顧老人，而是很有可能沒有能力親自照顧老人。

尤其是杭州上海北京這樣大城市，較早進入老齡化社會，上述問題已經開始顯露出來。

在这样形势下，要缓解人口老龄化带来冲击，并提高老年人晚年生活质量，在政府大力支持下，倡导老年人积极居住生活观发展老年人周边产品无疑会有较大市场潜力，对整个社也具有十分积极现实意义。

中国经济发达地区老龄化速度惊人现状，养老模式相对滞后性和局限性，迫使全社会共同来关注和研究这个课题。

我们在研究中发现，杭州现有养老模式与国际上成熟模式相比明显滞后，像居家养老出现空巢现象，很多老人觉得孤独，引发了系列不安全因素而像养老院等机构养老，方式则过于单调，因为现在很多周岁以上老人仍旧需要交流学习等，希望自己能发挥余热，融入社会，才是他们所向往晚年生活。

目前杭州養老機構類型大致分為三類福利性質養老院政府和社會合辦敬老院以及民營養老院。

近年来杭州养老机构已从单福利院，发展到生活设施完善老年公寓等多种模式，养老机构呈细分化趋势。

政府開辦養老院適合些經濟不太寬裕需要政府幫助老人。

在那裏，通常三位老人共住間房間，但是價格低廉。

在这众多養老機構还是以此類福利性質養老院居多，多家机构床位全部爆满。

而将富裕老人定為目標人群高端老年住宅产品及服务机构市场存在很大空白点。

不少文化层次高有相对丰厚养老资金老人对养老机构提出了更高要求，他们需要更高层次养老产品及服务。

在长三角等经济发达地区，確存在部分有經濟實力老人或其子女願意支付高昂養老費用老年群體存在。

高端老年住宅产品机会点夕阳红，是人们对美好晚年生活寓意。

老年群体尤其是高端老年群体对衣食住行医疗和娱乐等，都有着独特需求。

而目前杭州地区老年住宅产品普遍存在档次不高服务体系滞后问题。

现有老年公寓多为政府投资，由房地产开发商共同参与开发营运很少。

在纯福利政府贴补型老年住宅产品并不能完全这各个层次老年居住服务需求情况下，如何借助市场外力政府福利扶持更好地来打造这造福利事业创造更多社会效益，是我们迫在眉睫需要解决问明。

多年房地产市场已证明，杭州房地产产品消费辐射范围通常可扩大到浙江全省及更大范围。

同样杭州地区老年住宅产品也是样，合适区位产品开发其需求外延并不仅仅局限于杭州本地，这就为我们在杭州地区开发相关产品提供了个很好契机。

机会点老年住宅产品市场总体需求巨大，并且不断壮大，能满足较高层次老年住宅产品需求产品提供商很少。

机会点二高端老年住宅产品消费能力已具备定规模，在杭州等富裕地区已具备先行条件，而且其消费辐射范围很大。

机会点三按定标准模式成功后类似奥体住宅产品可在较大范围连锁复制推广，规模大了，就能形成条从打造老年人居住产品到带动相关培训就业机会相关专业产品研发制造代理销售系统产业。

三我们提供产品市场区隔与特质目前市场上出现了几类市场化操作老年住宅产品，经分析研究我们认为以上各种模式或许是市场前沿者对如何打造老年房地产商品探究老年房地产消费种尝试，也可能是因为房地产项目体量过大区域消化能力有限而不得不去打造这样种营销主题，而并非是原创性去设计打造这样满足极端细分高端市场产品。

考虑到中国传统居住观念影响，我们目标客户主要针对三类老人收入高思想也比较开化老人儿女均不在国内老人儿来中国工作或学习外籍人士父母。

我们所推广是种全新退休生活规划，居住只是实现规划个载体，提倡是以服务为核心，为退休人士提供更全面配套服务和更完善管理体系，让他们在退休后更能体会种全新积极向上生活模式。

居住模式根据老人不同情况可采取分套独居，同套合居模式相结合居住模式。

具体经营模式针对以上细分市场，我们根据目前及目前长三角大城市经济发展和老年市场消费观，提出前瞻性老年住宅产品运行模式都市五星级老年群体全套生活解决方案居住环境交往群体医疗呵护专用消费品精神文化全套解决方案旨在打造市场最高端金字塔尖小众群体五星级多功能老年别墅生活小区或者老年大学城居住生活学习体化。

考虑到有老人睡觉就认自己那张床，有老人要练书画必须是自己用惯那张桌子，我们甚至允许老人把平时用家具生活用品带来。

老人可以把喜欢家具搬进养老院，在专业剧场里观看自己喜欢节目，并得到医护人员悉心看护„„这是我们所设计颐养中心诸多特色之缩影。

五星级颐养中心具有以下核心特点五星级老年住宅产品经营模式以长期租赁为主，通过类似分时度假全国连锁交换复合模式实现投资人使用权利益最大化。

转让使用权方式出售公寓只供老人自身居住，中途不得转让出租出售，老人寿终必须退房，退房时根据使用年限返回房款，收取定高级会员费享受易地交换渡假生活权利并按月收取租金及服务费出售后按年期及定比例回购等五星级颐养中心租赁对象岁以上身体健康具有相当经济条件高端老年群体，入住老年人可根据身体状况选择自理型父母。

我们所推广是种全新退休生活规划，居住只是实现规划个载体，提倡是以服务为核心，为退休人士提供更全面配套服务和更完善管理体系，让他们在退休后更能体会种全新积极向上生活模式。

居住模式根据老人不同情况可采取分套独居，同套合居模式相结合居住模式。

具体经营模式针对以上细分市场，我们根据目前及目前长三角大城市经济发展和老年市场消费观，提出前瞻性老年住宅产品运行模式都市五星级老年群体全套生活解决方案居住环境交往群体医疗呵护专用消费品精神文化全套解决方案旨在打造市场最高端金字塔尖小众群体五星级多功能老年别墅生活小区或者老年大学城居住生活学习体化。

考虑到有老人睡觉就认自己那张床，有老人要练书画必须是自己用惯那张桌子，我们甚至允许老人把平时用家具生活用品带来。

老人可以把喜欢家具搬进养老院，在专业剧场里观看自己喜欢节目，并得到医护人员悉心看护„„这是我们所设计颐养中心诸多特色之缩影。

五星级颐养中心具有以下核心特点五星级老年住宅产品经营模式以长期租赁为主，通过类似分时度假全国连锁交换复合模式实现投资人使用权利益最大化。

转让使用权方式出售公寓只供老人自身居住，中途不得转让出租出售，老人寿终必须退房，退房时根据使用年限返回房款，收取定高级会员费享受易地交换渡假生活权利并按月收取租金及服务费出售后按年期及定比例回购等五星级颐养中心租赁对象岁以上身体健康具有相当经济条件高端老年群体，入住老年人可根据身体状况选择自理型基本陪护型不同服务等级五星级颐养中心选址和规模中心选址随着居民生活水平提高，老年人对居住要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式田园生活，颐养天年。

项目以老年人住宅为主，集休闲娱乐度假会务为体。

根据老年人生理和心理需求，我们分析认为作为老年人养身养心养性养情地方应满足以下几个方面要求交通便捷与市中心小时车程范围内环境优美具在较好自然条件，如靠近水系大型绿地主题公园等地块，中间或周边应该具有山地丘陵水域等。

良好生态环境能使老年人心情舒畅，更加符合健康养生要求。

区域内有较高起点规划及较为完善生活配套设施近郊卫星城镇土地面积地块面积在亩为宜，较大社区规模可利用大体量优势摊薄产品相对较高建设及配套设备设施成本。

五星级颐养中心适宜建筑形态住宅产品建筑形态双拼联排别墅每套别墅分上下两层，可设有四间标准房，共享套内客厅厨房花园露台为主，辅以可单独成户公寓，以满足不同层次目标客户。

别墅内设有单人房双人房和多人房等多种房型，房间内空调电视机应急呼叫系统等生活用品应俱全，。

装潢考究底层大厅可供老人自由活动，接待访客。

五星级颐养中心专业服务会所为了确保居住环境安静，具有五星级装修硬件及专业性服务标准专业会所应与别墅居住区分离集中设置，会所功能包括夕阳红养生会馆音乐画廊咖吧三味书屋传统茶道品茗馆书画创作及棋牌交流馆花房培育室及工作坊钓鱼台遛鸟园老年堂交流馆室内外运动健身场医疗保健专家工作站其它生活配套设施等针对老年人最为关注健康养生我们特别提供夕阳红养生会馆太极养生气功温水游泳理疗推拿专业食谱指导建议等以及建立由特级医学专家教授组成巡回服务体系，定期接受咨询检查及诊疗。

地块能达到上述标准面积话，即可将医疗保健专家工作站升级为集专业化及特色化具有相当规模老年特需医疗保健中心，除对社区及连锁社区老人提供服务外，同时对外接待高端老年体检医疗服务，并可提供试住服务，同时也可弥补专业化医疗体系中高端老人专立医院较少空缺。

五星级颐养中心服务人员服务人员定位为具有护士营养师执业资格并经过专业化培训知识全面老年护伴行政管理人员具有酒店管理水准行政管理人员各类专业服务人员，指导老人培养及发展各自专长爱好五星级颐养中心衍生服务产品专业化产品服务通过国际化日用消费品供应渠道提供高端提供针对老年人特质专业生产制作食品日用品保健品生态绿色农产品如可提供根据老人体质喜好对制定健康食谱不仅要搭配营养，还要兼顾预防各种疾病，建立专用绿色蔬菜瓜果肉产品供应基地还可作为老年农家乐体验基地。

提供国际化老人专供营养品保健品日日用品如专用手机等等旅游度假疗养服务每年定期四次组织旅游度假疗养利用各地连锁五星级老年住宅产品做类似分时渡假异地交换平台如冬季海南兴隆温泉理疗游三亚亚龙湾避寒游夏季青岛大连避暑游春秋季苏杭天目湖生态以及境外游等，并针对性地根据老年人特质安排旅游线路项目，每次出行可要据情况设定较长异地停留时间，穿插交流互动活动。

文化艺术交流服务在此居住老年人多有较为丰富人生阅历较高艺术品位和欣赏养生要求，我们与国内著名大学艺术文化创业科技园中心联姻，开办老年交流堂，定