五星级酒店、会议中心及酒店式公寓项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

南北向沿湖长约公里。

南接长寿湖镇区，北至与高丰岛相接西岸最北端半岛，沿湖以海拔米为低界，西端大致以海拔米等高线附近可用地为高界。

规划总用地约为公顷，其中建设用地公顷。

规划区人口规模约为万人。

三项目建设必要性是开发和利用长寿湖景区资源，完善旅游配套设施需要为积极开发长寿湖西岸片区旅游景观资源，强化长寿区作为重庆近郊休闲度假旅游基地功能，同时为改善长寿湖西岸片区内服务配套生态环境等条件，长寿区政府对长寿湖西岸片区进行了整体性规划，依托良好自然山水景观资源，并与长寿湖生态环境保护历史传统文化有机地结合起来，将其打造成以旅游服务和开发为产业导向，集休闲度假游览观光水上运动会议会展于体国际休闲旅游度假区。

酒店含会议中心是长寿湖景区内唯五星级度假酒店，是风景区旅游配套设施重要组成部分，它建成将改善长寿湖旅游区内高端度假酒店空白局面，同时，将极大提升风景名胜区内休闲度假会议会务等功能，带动整体区域旅游经济发展。

二是解决库区移民及下岗再就业需要旅游业是以满足旅游者吃住行游购娱等各项活动需求综合性产业，高端酒店建设可以极大促进当地旅游业发展，通过迅速发展旅游业可以带动其关联产业提供大量间接就业岗位安臵移民及下岗工人。

旅游关联产业包括交通餐饮商业贸易邮电通信等直接关联产业和农业制造业水电气暖供应业及咨询教育科技公共安全医疗卫生服务政府管理等间接关联产业。

关联产业所提供就业岗位数，取决于关联产业与旅游业发展相互作用程度，关联作用程度低，提供就业岗位就少，相反则多。

世界旅游组织在全球调查显示，旅游业直接安臵名就业人员，其关联产业可安臵名间接就业人员。

根据长寿湖风景区旅游发展规划资料，到年，可直接解决从业人数人，间接解决从业人数人。

三是促进长寿产业结构转型加速城镇化步伐需要长寿湖景区常住人口约两万余人，其中农业人口多人，城镇人口约多人，主要分布于长寿湖镇及周边地区。

以前，长寿湖景区经济结构主要以渔业和特色水果生产为主，渔业是传统主导产业，近年来，由于旅游业繁荣和蓬勃发展，旅游业已成为景区新兴主导产业。

随着景区外围道路工程以及市政配套工程逐步建设，解决了交通和市政条件不足瓶颈，为景区大力开发铺平了道路，随着高端酒店开发建设，将进步吸引旅游人群进驻景区内部，提升长寿湖区域整体价值，从而促进了招商引资土地开发，进步改善长寿区现有产业结构，加快长寿区城镇化进展步伐。

四是提升长寿湖景区窗口形象增强景区竞争力需要长寿湖旅游资源类型齐全，资源单体数量较多。

景区内自然旅游资源以岛屿湖泊山体及野生动植物等见长，可谓山岛湖景观三位体，优美俊秀人文旅游资源则以史迹寺观古城址古建筑特色物产等取胜。

长寿湖特色物产丰富，地方气息浓郁，是镶嵌在重庆市中心位臵上颗璀璨明珠。

长寿湖周边过去几年服务功能主要集中在宾馆招待所旅行社和家庭旅馆等各类低端接待服务设施上，总体上说，长寿湖景区旅游开发还处于起步阶段。

高端酒店项目将极大改善这状况，其对整体区域带动性对提升景区窗口形象，增强景区旅游竞争力具有重要现实意义。

综上分析，本项目选择当下机遇进行建设是非常必要。

第三章旅游市场分析全国旅游市场分析国内旅游业发展现状旅游业是个最具发展活力和潜力产业，从发展趋势看，旅游业这朝阳产业还将因为全球经济从金融危机泥潭中走出及中国旅游市场需求而日益旺盛，年国庆假期因为和传统佳节中秋节叠加，因此长达天，被称为史上最长黄金周。

据全国假日旅游部际协调会议办公室统计今年十黄金周中国国内旅游人数预计将超过亿人次，同比增长旅游收入超过亿元人民币，同比增长。

不仅仅是今年黄金周，近年来中国旅游业直都是持续快速发展，下面有这样几组数字可供大家参考从年年过境旅游人数从万人次将增长到万人次，年均增长，高于全球平均增长率个百分点。

旅游外汇收入从亿美元将增长到亿美元，年均增长，高于全球平均增长率两个百分点。

国内旅游人数从亿人次将增长到亿人次，年均增长。

国内旅游收入从亿元将增长到亿元，年均增长。

旅游总收入从亿元将增长到万亿元，年均增长，中国公民处境旅游目地国家和地区从个增加到个，处境旅游人数从万人次将增长到万人次，年均增长。

从数据中可以看出中国已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第大处境旅游国，并且据联合国世界旅游组织预测，到年中国将成为世界上第大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。

中国已经实现了从亚洲旅游大国到世界旅游大国转变，开始迈入建设世界旅游强国进程，中国旅游业发展前景十分广阔。

随着中国经济进步发展，中国人均收入将达到中等发达国家水平，到时候，旅游将会成为中国人生活中部分，旅游消费需求将大幅提升，这是旅游业持续兴旺发展动力，中国旅游业将继续保持高速增长。

二全国旅游业发展走势步入新世纪以后，中国旅游业进入了个快速发展机遇期。

准确把握旅游业发展走势，对于制定区域发展战略，调整产业结构，策划制作符合市场需求旅游产品显得尤为重要，当今中国旅游发展将呈现出以下走势旅游业产业地位将会得到全面确立。

旅游业以其综合性强关联度高特点，带动相关产业快速发展已被各国实践所证明，旅游业乘数效应越来越被各级领导所认知，些国家或地区把旅游业作为支柱产业来拉动第三产业乃至国民经济发展，些资源大省大市大县则以旅游强省旅游兴市旅游立县来确立旅游业产业地位，来实现旅游倍增计划。

跨入新世纪，中国旅游业进入新战略机遇期，作为旅游资源大国，实现资源优势向产品优势再到产业优势攀升将成为旅游业发展必然趋势，旅游业在国民经济发展中作用与地位将会迅速提高。

而目前担当领导旅游工作县区长旅游局长不懂旅游现象非常普遍。

些旅游企业特别是旅游景区从事领导工作同志也是半路出家多。

旅游业产业规模将会迅速扩大。

随着我国加入和改革开放不断深入，各级政府对旅游业投入越来越大些外资民资及其他社会资金也不断向旅游业注入，旅游基础设施和基本设施建设步伐将显著加快些地区通过建立旅游联合体共同体，增强产业积聚效应信息时代催生旅游业发展新平台，特别是时代到来，些大型网络公司依靠雄厚资金实力和自己成熟市场运作模式向传统公司模式渗透，大型旅游企业也同样借助网络平台向高端商务平台渗透，给中国旅游企业带来更多机遇些传统旅游企业通过改制或改组，增强企业经营实力，实行集团化集约化规模化经营势头将越来越猛等等。

传统旅游管理人才难以满足形势发展需要，旅游信息旅游网络营销人才需求将会急剧增加。

旅游业运行质量将会显著提高。

随着经济国际化步伐加快，市场经济体制建立和完善，我国旅游业融入世界各地先进旅游业发展模式经验和法制化管理手段，经营将更加规范。

在科教兴国战略指引下，先进科学技术和高水平人才也将不断向旅游产业流入，管理水平不断提高。

在科学发展观思想指导下，旅游行业正在坚持可持续发展原则，集聚各方优势，加快旅游业发展步伐，必将实现经济效益社会效益和环境效益有机统，实现政府旅游者和旅游经营者利益最大化。

对培养网络营销绿色营销服务营销文化营销关系营销以及新型国际化旅游人才将提出了新更高需求。

旅游业文化载体地位将会得到巩固。

文化是旅游灵魂，旅游是文化重要载体。

加强旅游文化建设是旅游发展时代要求。

旅游业中传统文化在新世纪要放射出光芒，些现代文化也要进入旅游业以提高其品味。

旅游业吃住行游购娱六大要素中，无不承载着文化内涵无不张扬着文化个性无不演奏着文化乐曲。

体验经济鲜明特点要有主题性，具有较高文化素养旅游人才诸如旅游策划景点设计高级导游外语导游等也将受到欢迎。

旅游业生活功能将会显著体现。

旅游是现代生活种方式。

在我国全面建设小康社会进程中，经济和社会也将进入可持续发展期，人们可支配收入和余暇时间将会大幅增加旅游欲望也会明显增强，为提高生活质量提供了保证，也为旅游业发展奠定坚实基础。

在发达国家，旅游是高质量生活体现。

二十世纪中国是充满希望中国，生产力得到发展综合国力得到加强人民生活水平极大提高，旅游自然成为生活项重要内容，成为生活质量提高重要标志，这是社会经济发展必然趋势，也是中国旅游走向大众化必然趋势。

迎合体验业发展要求，个性化旅游特括建设期年，运营期年四偿债能力分析偿债能力分析主要考查项目借款偿债能力，本项目考虑银行贷款总额为万元，在项目计算期年开始贷款，逐年偿还利息和本金，借款偿还期年。

根据上述基础数据，计算偿债能力各项指标如下偿债备付率还本付息资金当期应还本付息金额偿债备付率表示可用于还本付息资金偿还借款本息保证倍率，该项目平均偿债备付率为均，表示可用于还本付息资金足以偿还当期债务。

本项目贷款于项目建成后年内还清。

详见附表贷款偿还计划表五敏感性分析本项目针对建设投资经营成本营业收入三个因素进行敏感性分析，详见下表敏感性分析表序号不确定性因素变化率项目内部收益率净现值项目税后静态投资回收期基本方案年建设投资年年营业收入年年经营成本年年由上表分析可知，建设投资和经营成本两个因素对项目收益影响较小，在变化率范围内，均能达到行业基准收益率要求，净现值大于零而营业收入变动对本项目收益影响较大，由于酒店经营投资回收周期相对较长，资金回收主要依靠酒店运营及相关会议餐饮等收入，因而在运营中要注意营业收入异常波动。

综合评价本项目有较好抗风险能力。

六财务评价结论通过以上财务评价分析表明本项目可以为业主带来定经济效益，项目全部投资税后财务内部收益率为，税后财务净现值为万元，在酒店类项目投资中本项目投资效果较好，有定经济效益，经敏感性分析，本项目有较强抗风险能力。

纵上所述，本项目在财务上是可行。

第十四章风险分析项目主要风险因素识别根据本项目具体情况，影响项目收益主要风险因素有技术风险本项目工程及地质情况较为复杂，项目设计和施工采用技术先进性可靠性适用性都将直接影响项目投资与建成后运行效果。

二工程风险主要为工程地质条件水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加投资增加，工期延长。

三资金风险主要为资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止利率发生变化导致融资成本升高。

四外部协作条件风险主要为交通运输供电供水等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。

二项目抗风险措施根据项目风险分析主要应从以下方面采取措施设计施工在设计施工中从技术和经济相结合角度采用多方案比较选用技术先进投资合理工期较短设计施工方案，严格控制建设投资二在施工前应提前预计到各种外部及内部不利因素，合理安排建设工期三按施工计划合理安排投资，保证资金按计划即时到位。

第十五章社会评价社会影响分析本项目实施对于完善当地旅游基础设施实现长寿湖镇总体规划，加速长寿区经济发展提高人民生活水平促进重庆市市建设社会主义新农村和全面建设小康社会等方面具有较大促进和推动作用，有明显积极社会影响。

在社会评价中，本着以人为本原则出发，经考察，项目社会影响主要表现在如下几个方面项目社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响直接影响较大收入增加对居民就业影响有较大正面影响增加少量就业机会对弱势群体农民影响具有定