五爱村灾后重建集中安置项目可行性投资论证建议报告word文档（存档）

距成都市区公里，联系相对方便。

五爱村全村幅员面积平方公里，辖个组户人，是清泉镇丘陵山区村中人口最多个村镇，五爱村属于传统农业生产村落，目前，五爱村有耕地亩，封山育林地亩，残次林地亩。

全村发展蚕桑亩，西瓜亩，枇杷脐橙李子等四季水果亩，核桃大枣等坚果余亩。

五爱村已实现村内通电，村内共有公里通往各组道路，全村生活用水仍是采用地表水敞开水井供水方式，其污水也是采取直接排放方式，年，五爱村完成了三改建工程，建设沼气池口，解决了部分村民燃料使用问题，村内大部分农民燃料仍然是以蜂窝煤为主，材禾为辅。

五爱村与花园村距离很近，年花园村利用多亩桃林资源优势成功举办了桃花节，花园村还有眼温泉，出口温度达摄氏度，目前，花园村旅游发展已经形成定规模，五爱村与花园村在温泉旅游可形成个温泉集群，带来规模效应，最终形成个温泉度假现代观光农业基地湿地公园高档疗养院大型农家乐等为体乡村度假休闲天堂。

二项目区域规划土地整理规划思路五爱村通过用住宅基地换住房方式，将全村土地进行流转，既可以解决受灾农民建房困难，又壮大了村镇集体经济组织。

将现有种植作物结构进行调整，更加合理利用土地。

选择种植些经济价值高，适宜在山区生长作物，提高单位土地经济价值。

大规模种植经济作物既可以提供土地经济价值，同时也可开展农业观光。

保护现耕地，促进五爱村经济可持续发展。

社区总体规划五爱村社区命名为五爱家园，五爱家园项目北临朴分路，西临环山路，东临郭家堰塘，南临郭家石盘山，规划五花大道与五爱家园相连。

五爱家园社区性质定位农业观光山野休闲温泉旅游后勤基地，集餐饮娱乐休闲为体五爱村集中居住区。

总体布局五爱家园社区占地约亩，共安置农户户，安置房及配套社区商业用房管理用房垃圾收集点等规划总建筑面积。

社区总体布局规划如下利用乡村村通道路围合形成。

通过路网景观轴线延续，建筑风格统，消弱道路带来分割效果，将东西两个片区融为体，临环山路村分路设小区入口，入口处设入口广场及休闲广场。

社区结构规划功能定位居住旅游商贸空间结构以广场为圆心扇形结构，围绕广场分布社区服务设施。

社区服务设施规划劳动保障站建筑面积警务室建筑面积卫生防御站建筑面积人口计生服务站建筑面积综合文化活动室建筑面积农贸市场建筑面积幼儿园建筑面积垃圾转运站建筑面积公厕个建筑面积日用品零售店建筑面积农资放心店建筑面积全民健身活动中心个，占地面积建日处理能力为吨污水处理厂座。

第三章项目业主项目业主简介单位名称成都地大盛农投资有限公司单位地址成都市武侯区长益街号附号注册资金万元人民币法定代表人张珍经营范围项目投资环保科技开发农业技术开发推广及服务农业观光旅游项目开发国内商务信息咨询服务土木工程施工土地整理。

以上经营范围国家法规规定限制除外，需许可证凭许可证在有效期内经营。

公司简介成都地大盛农投资有限公司成立于年月日，公司注册资本万元。

由张珍和薛建生个自然人股东构成，其中张珍投入货币资金万元，占公司注册资本，薛建生投入货币资金万元，占公司注册资本，公司注册号。

公司办公设备先进，技术力量雄厚，组织机构健全。

公司现有员工人，其中专业技术人员均具有土地管理土地规划农田水利地质工程等专业本科以上学历。

公司努力实践诚信严谨务实创新企业精神，以专业设计理念有力技术支撑规范操作流程健全服务体系，努力为客户提供优质专业服务。

二公司经营管理水平主要管理者公司法人代表张珍，女，现年岁，年毕业于西南财经大学财务管理专业，从年起，先后在四川渝江企业集团内江市地方税务局四川信言律师事务所呼噜噜酒店等企业担任管理工作，具有丰富企业管理经验。

公司总经理曾刚，男，现年岁，年毕业于四川大学经济管理系，年取得四川工商管理学院颁发工商管理硕士文凭，从年起，先后在四川省内江煤矿机械厂重庆金莎实业公司华西证卷有限公司重庆东源产业股份有限公司四川国润土地整理开发有限公司等企业担任管理工作，具有丰富企业管理经验和土地整理经营经验。

公司财务总监张震中，男，现年岁，年毕业于四川大学会计专业，从年起，先后在中国建筑西南勘察研究院岳华会计师事务所四川华立会计师事务所四川电信科研规划设计有限公司等企业从事财务管理工作，年月至今任成都地大盛农投资有限公司财务总监。

公司组织机构公司根据公司法和其他相关法律法规制定了公司章程，公司设立股东会，股东会由全体股东组成，为公司权力机构。

公司设董事会，其成员由股东会选举。

公司设有行政人事部财务部工程部发展部金土地规划设计中心等部门。

公司产权明晰，组织机构健全，能满足经营管理需要。

公司相关业绩自年开始，公司团队成功地参与了成都市蒲江县复兴乡土地整理项目。

该项目为四川省和成都市社会资金参与土地整理示范项目，也是省市占补平衡示范性项目，总投资万元，新增耕地亩。

该项目实施，得到了省市领导密切关注和支持，在四川省引起了极大轰动，被四川省国土资源厅作为土地整理典范向全川推广。

公司还成功参与了甘溪镇万元土地整理项目丹棱县双桥镇仁美镇万元土地整理项目投资咨询实施咨询。

拥有了丰富土地整理政策水平和实践经验，在行业中享有了很高声誉，并得到了国土部门积极认可。

三公司发展战略依托土地管理法赋予各级政府法定义务，运用良好土地整治支持政策，结合公司丰富土地整理经验及人才贮备，立足于土地资源前端环节土地进入级市场前环节，在服务地方同时，追求更好效益。

由于政府土地征用采用双指标管理，即同时具备新增耕地指标和用地指标，公司在为政府解决新增耕地指标同时，大力开拓解决政府用地指标业务，遵循谨慎原则，在取得新增耕地指标和用地指标后尽快转让，不予留存，以实现稳定投资回报。

四财务状况分析根据公司提供审计报告，截止年月，公司总资产万元，其中流动资产万元，固定资产万元，公司总负责万元，全部为流动负责，所有者权益万元，其中项目注册资本万元，项目资本公积万元，未分配利润万元。

公司截止年月经营情况主营业务收入万元，主营业务成本万元，税金及附加万元，主要业务利润万元，营业利润万元，营业外收入万元，利润总额万元，净利润万元。

截止年月，公司总资产万元，其中流动资产万元，固定资产万元，公司总负责万元，全部为流动负责，所有者权益万元，其中项目注册资本万元，项目资本公积万元，未分配利润万元。

公司年经营情况主营业务收入万元，主营业务成本万元，税金及附加万元，主要业务利润万元，营业利润万元，营业外收入万元，利润总额万元，净利润万元。

综上所述，公司主要依靠股东投入进行开发建设，负债率处于较低水平，随着建设投入进行和筹资方式变化，指标可能发生较大变化。

经营尚未开始，未取得经营收入，盈利能力无从体现。

公司信用状况截止目前，公司无银行借款，无对外担保和诉讼等信息。

五公司清泉镇项目概括公司为支持成都市灾后重建工作，发挥公司土地资源整治经验，在服务地方实现效益思想指导下，于年月选定在青白江区清泉镇五爱村进行土地综合整治。

与青白江清泉镇五爱村成都兴树农业发展有限公司签订了土地承包经营权流转合同书。

公司租赁承包经营成都市青白江区清泉镇五爱村土地约万亩，计划用于投资开发，土地租赁期限暂定年。

与青白江区清泉镇人民政府清泉镇五爱村村委会兴树公司签订了合作建设协议书及灾后重建合作协议，由公司投入建设资金，以农户宅基地换住房形式，建设农户安置房。

以灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目立项，以取得部分宅基地指标置换至清泉镇商业土地，最终取得清泉镇商业开发用地，以提升项目附加值。

第四章项目建设可行性和必要性项目提出本项目属于成都市青白江区清泉镇目资金为万元，占总投资，其中公司自有资金万元，占总投资，政府匹配灾后重建资金万元，占总投资，公司拟向银行借款万元，占总投资，项目尚差资金缺口万元占总投资由公司现有股东在今后陆续投入解决。

对策由于该项目属于灾后重建集中安置项目，符合国家贷款政策规定，且企业已到位资金达到项目总投资，同时本项目不需要面向市场销售，不存在投资风险，按国家现有政策本项目完全符合银行贷款条件，项目贷款风险较小。

第十四章社会评价随着成都市城市发展规划步伐不断加快，城市化进程不断提高。

本项目主要是为解决年大地震，造成五爱村部分村民无房居住而涉及灾后重建集中安置问题，加快区域城市化进程，推动城乡统筹体化重要建设工程。

本项目社会评价采用快速社会评价法，以定性分析为主。

社会评价基本因素识别项目利益主体根据对项目初步评估，本项目基本利益主体有三个，即投资业主五爱村村委会拆迁安置农民。

主要社会风险因素灾后重建集中安置集约用地项目中新型社区建设用地和实施方案是本项目主要社会风险因素。

本项目涉及新型社区建设用地和实施方案已经取得五爱村村民代表大会表决通过。

成都市青白江区清泉镇五爱村三组灾后重建集中安置建设项目立项报告已获批复，项目前期工作已启动。

二社会影响分析项目对安置农民生活水平和生活质量影响本项目实施将完全改变拆迁群众居住低矮破旧民房住房条件差现象，并提供适量商贸活动场所。

项目能够促进片区发展，加快城市化进程，对区域居民收入水平及结构生活方式思想观念人口素质有正面影响，能够推动区域配套和其它配套设施完善，提高所在地居民生活水平和生活质量。

项目对地区不同利益群体影响项目建设主要利益相关者为项目区域内村民。

整体而言，项目对于区域内村民具有明显正面影响。

由于该片区改造，项目建成后可以彻底改善未来该片区居民生活环境以及配套基础设施改善，增加就业机会，将使未来当地居民直接享受到本项目带来便利。

项目对当地基础设施社会服务容量和城市化进程影响项目建设使得五爱村群众居住差现状得到根本改善，项目建成后将改变区域状况，促进区域开发力度和其它服务网点建设，有力推动区域经济发展。

项目实施将更大范围更深程度地影响城市开发建设进程，促进区域内文化教育和卫生等公共服务设施配套建设，这对该区域发展具有深远影响。

项目对提升区域土地价值影响本项目属于灾后重建集中安置项目，项目规划建成必然会改变片区原来脏乱差环境，改善片区居住环境和生态环境，从而带动区域土地增值，有利于加速区域开发建设。

三负面影响与对策负面影响本项目负面影响主要是项目施工期间环境保护问题。

本项目施工期间必然会带来定环境污染。

减少负面影响对策严格按照有关规范进行施工作业，文明施工科学施工。

详见本报告环境保护章节。

四项目互适性分析本项目建设必然离不开社会支持系统强力保障，特别是各级政府大力支持通力协助和当地群众支持。

本互适性分析将主要阐述各级政府组织及安置群众对本项目态度。

各级政府组织态度成都市青白江区人民政府及相关部门批复同意本项目建设。

安置群众态度本项目作为五爱村灾后重建集中安置这民生工程，项目组织者从策划设计建设以至于以后管理都高度重视。

五爱村村委会在吾爱家园新型社区建设用地和实施方案广泛征求了村民意见，并取得村民代表大会表决通过，加之项目建成后将极大地改善当地村民长久以来环境脏乱差，住房条件差，配套设施不齐全现象，大大地改善区域民众生活水平。

本项目建设将是项民心工程并得到