五盖山生态经济圈泛旅游产业集群开发项目可行性投资论证建议报告word文档（32页）

郴州政府应积极支持有先进商业模式本项目战略投资商，规划融入上述产品。

枢纽模式。

郴州和本项目可以发散性地部分借鉴。

用商业化理念让旅游城市经营与旅游产业经营同步郴州已启动并还必须加大运营财政公建土地国资四套马车力度深度广度高度，把资源与政策重点向人才集中模式先进资本通畅战略发展商大力倾斜如对本项目投资与发展商专门支持。

从对本泛旅游产业项目规划上积极宽松地考量如下五类产品情形是旅游景点物业主要指在本项目地度假区内为游客旅游活动建造各种观光休闲娱乐性质非住宿型建筑物及关联空间二是旅游商务物业主要指在本项目度假区内或进入生态圈广场立体提供度假旅游服务商店餐馆娱乐城公寓等建筑物及关联空间三是旅游度假物业主要指本项目为游客或度假者提供直接用于旅游休闲度假居住各种度假型建筑物及关联空间，如豪华生态酒店奢适型度假别墅酒店公寓以及用于分时度假时权酒店等等四是旅游住宅物业主要指本项目与生态圈高度关联各类住宅建筑物及关联空间。

五是旅游居住物业产业链延伸主要指本项目在泛旅游居住物业开发同时，五盖山生态经济圈环境和地貌特征，在限定区域进行和度假旅游产业相关联产业延伸如观光农业特色农业矿物山泉水商品化开发见策划报告总附件等产业，带动区域生态平衡，创造郴州资源品牌价值。

政府服务管理推动导向要催生种生活态度城市精神，据统计，全世界在过去年时间内，有万个家庭和个人购买了旅游度假物业或物业权益。

随着中国高速增长及人均收入和生活水平迅速提高，预计在未来年，中国将有越来越多家庭或个人接受旅游度假房产或权益。

人们享受生活态度越来越个性化，现阶段房地产开发将越来越细分，随着生活半径扩大，泛旅游地产正成为种潮流。

颐和地产集团副总裁赵永爽如此说。

我们对郴州目标人士专访与多年对郴州理解中，提出些对于当前郴州泛旅游产业市场含本项目出路建设性看法。

保护和享受生态是种健康生活方式，好旅游产业开发并不会破坏生态。

生态并不只是说社区有多少绿化面积，种了多少树，而是强调种太极原理顺其而为风尚向上。

不刻意地修剪树枝，不刻意地设计如对称修剪过花花草草，原本自然景观即任其如何，无需刻意砍伐栽种。

郴州市及其本项目生态地产另层意思应是社区居民生活方式生态，要培养出种健康生活氛围，设想个文化文明畸形低级守旧甚至违法犯罪行为盛行城市，生活在其中居民生活是不阳光，城市是肮脏此需要郴州反思。

郴州整体旅游产业和本项目均要追求特色和创新。

无知发展商才会说追求规模最大化和效益最大化，结果从来没有达到最大化。

要真正最大化必须要倚着高起点好定位和特色模式来创新发展。

如星河湾，其最大特色是建筑内部细节差异化创新，而金地集团旅游房产品其特色就在于建筑现代感和小资定位。

而我们，则要凸现东南亚特色和复合非纯湘南文化多元素糅合。

梳理郴州及项目泛旅游产业开发条件政策对旅游产业发展支持为了落实把湖南省建设成旅游大省文化强省生态先进目标，郴州市委市政府已把郴州旅游业列入了继能源工业后全市又大战略工程，使旅游业真正成为郴州经济新经济增长点和第三产业支柱产业之。

市委市政府提出把郴州市建设成为湖南最开放城市湘粤赣省际区域中心城市，郴州建设步伐更进步加快。

十五计划末，使全市基本达到与湖南点线重点发展区域相均衡经济实力，形成与广东相对应与世界接轨外向型经济格局，构筑起积聚力和辐射力明显提高城镇体系。

研究利用历年来本地区旅游数据并作为发展支撑十五期间，全市共接待国内外游客万人次，年均递增旅游综合收入亿元，年均递增。

郴州市先后被授予中国优秀旅游城市中国温泉之乡等称号，旅游业直接从业人员逾万人。

年，全市接待各类游客超过万人次，旅游综合收入突破亿元，均位居全省前列。

全市基本形成了生态休闲漂流探险寿地福城温泉健身红色摇篮为主要特色旅游产品。

预计到年，全市年接待游客万人次，其中入境游万人次以上，旅游总收入亿元，成为全市重要支柱产业。

细分旅游资源为发展旅游产业奠定良好规划基础郴州作为湖南省南大门，地理位臵优越，交通网络健全，旅游资源丰富，原始次森林区覆盖面大，可利用旅游资源较多。

但由于五盖山生态经济圈开发较晚，在总体规划产品设计基础设施建设及市场营销等方面都存在较多薄弱环节和不可避免许多问题，依据政府构思郴州市旅游产业发展方向，必须加大市场导向权重，调整旅游项目开发战略，弱化空穴来风式唯文化而文化，满足不同层次国际游客国内旅客达到提高五盖山王仙岭旅游业综合竞争力。

郴州乃至湖南全省都没有个泛旅游产业开发好个案湖南旅游资源丰富。

张家界闻名中外中国最美丽小镇凤凰古城，中国十大风景名胜区国家级旅游区南岳衡山红色旅游线路遍布全省等等，为湖南旅游发展带来勃勃生机，但由于以上旅游产品都属于纯景区开发，主要以门票和景观浏览作为主要盈利模式，为流动游客如何保证游客旅游持续性滞留关联性回头客源性。

消费长期性建设高品质度假休闲胜地是郴州旅游产品开发所面临关键性问题。

在这种环境下，泛旅游产业开发模式和国际惯例运营技术资本技术营销技术等有效地解决这问题。

比如国内泛旅游地产开发较为突出成都重庆等地近郊远郊生态圈泛房地产，政府超强支持，借助天然资源优势，旅游地产产品经上市即受到海内外市场追捧，投资旅游三居所度假相结合，完全达到了效果。

在这种大市场方向下，郴州乃至湖南直缺乏个能带动旅游产业走向另个高度泛旅游项目产品，结合五盖山生态圈旅游资源和地理条件，市场大好政策利好，开发泛旅游产业链万事具备，只欠东风了。

郴州泛旅游产业开发突破口及出路森林旅游资源利用程度低，许多可利用资源未得到有效开发郴州生态旅游资源除五盖山狩猎场动态旅游项目外，度假旅游尚未起步，丰富旅游资源未得到充分利用，这是泛旅游地产开发必要但非充分条件。

政府对郴州整体旅游规划定位可以考虑进行区别化调整依据市政府对郴州市旅游产业定位，十五期间，需坚定不移地把旅游文化产业培育成郴州支柱产业和服务业龙头，拉动消费，实现产业转型升级。

分析国内旅游市场，传统单旅游景区化已渐渐不能满足当今市场尤其高端客群需求，复合型泛旅游度假会所产品才能提升更大附加值，促进产业联动，调整旅游产业规划结构，有效与国际接轨，才是郴州真正旅游产业发展出路。

改变传统旅游开发模式并非只是当今社会，立足之本从来就在于创新。

旅游行业传统景区开发模式已趋于饱和，游客不再是简单游玩，吃住行游购娱信息环境度假休闲等构成了目前旅游发展趋势，符合上述旅游要素就需在规划设计上形成旅游和房地产开发相结合物业形态才能满足需求，市场需求变化使得不同时期价值在不同要素中转移，产生着对旅游新产品开发和产品提升改造需求。

郴州旅游业发展初期观光产品价值大如苏仙岭。

随着游客选择广度和深度蔓延，价值逐步由观光产品向深度度假休闲产品或主题产品转移，大规模泛旅游地产开发对于郴州已经不能回避了。

强调总体规划分步实施，先做基础旅居同步原则泛旅游产业项目开发应强调高起点大手笔跨越式。

只能是聘请实力雄厚资质流国际知名景观规划设计公司进行精心设计和规划，做到规划步到位，实施分步进行。

建设原则上应先做基础配套设施与旅游项目可以同步。

因此，项目首期中应包括主要旅游项目，以投资加旅游双层面人气带动区域价值和资本要素提升旅游项目建设与经营要不求盈利，只求精品，并可增强政府领导项目公信力和目标市场号召力，为后续开发顺利实施奠定基础。

由于本项目规模巨大，开发期长，资金密集，因此，定要短线开发与长线运作结合。

定要适当先行部分房地产，以增加现金流。

也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资开发风险。

政府需加强对旅游产业开发宣传和招商力度并付诸行动泛旅游产业开发，不仅仅是企业行为，社会经济环境规划生态宣传政策等等无不切切相关，政府搭台企业唱戏营销贯穿才能达到多赢而非简单双赢效果在旅游产业开发全部环节中，政府支持将起主导作用。

本项目正在前期筹划之中，建议争取由市长牵头成立项目建设领导小组，对政府各职能部门协调和对外宣传招商工作，扩大项目知名度与影响力，以便于中后期招商运营，使项目快速发展。

需五项目分析及对策根据分析方法，泛旅游产业开发模式选择过程就是综合衡量内部条件和外部环境，选出最适合发展模式见下部分内容专述。

在对内部条件和外部环境进行综合分析基础上形成四种可供选择战略模式见下图分解。

本项目将采取那种模式作为开发形态，借助分析法，对项目自身进行全面剖析后，将会得出结论。

优势分析地理区位优势五盖山生态经济圈项目地之于世界可与法国依云小镇瑞士达沃斯山庄小城在地理地貌环境上媲美之于历史与早期状况恰似云南香格里拉重庆武隆仙女山之于郴州位于四大旅游发展规划之首郴资桂生态旅游区核心位臵，紧邻郴州主城区，为总规划郴州城市南延东进后泛新城市中心轴线见下图，从理论上看未来前景优于依云香格里拉，属于中国城市个层次，围绕欢乐度假忘我休闲主题，形成笨项目林地旅游产品开发，林中旅游产品开发，空中森林旅游产品开发立体式结构，从而构建游乐性参与性浪漫性较强主题丛林生活旅游产品体验体系。

以中国生态休闲大本营品牌和稀有顶级高端弱碱性山泉水，抢占全国旅游中生态休闲核心地位，形成全球知名城市生态陪都和地理标志性认同感，并以此升级郴州森林旅游，重建非仅仅国际狩猎场世界五盖山森林吸引核。

林地漫步。

于森林氧吧内依托森林生态系统和森林生态多样性景观，以石材和木材为主，对现有游步道设施进行改扩建，使之与景观优美处森林氧吧外部具有更为便捷交通联系。

森林负离子浴。

优良空气质量对旅游者也具有较强吸引力。

景区森林环境中负离子含量较高，应开辟专门森林负离子呼吸区，融入定养生保健内涵，实现丛林生活康体养生功能。

山野营地。

设计在林中很受欢迎游憩方式之。

人们喜欢和朋友或家人起在树下空地上野营休息，住帐篷睡吊床树底下纳凉草地上野餐，山野营地通过这些野外活动让人们了解到野外生存基本技能和乐趣，充分体验与大自然零距离接触感受。

游憩驿站。

舒适温馨游憩小站完全溶入森林自然环境之中，就像在林地里自己生长出来建筑。

森林趣苑。

林地娱乐也是充满了森林气息，体现了林间风情。

这些游乐项目都溶进了树林大背景中，具有森林游乐独特品位。

丛林野战。

茂密森林植被提供了较好遮掩性功能，结合现代时尚射击体验类项目，于丛林内开展具有军事休闲体验功能实战游乐活动，使游客获得在丛林中进行虚拟野战全新体验。

野牛园。

引入模式，开展中式斗牛表演和安全防护互动体验。

氧吧特色美食苑。

考虑到护林防火和保护生态环境需要，美食以特色冷餐为主，将具有地方特色冷餐美食提供给在林中游憩游客。

杜鹃红叶情人谷。

改造林相让项目特有杜鹃花展开，围合因势天成杜鹃青年情人谷种植彩叶红叶树种，并充分利用红桦枫树等红叶树种具有浪漫色彩，依托山谷山坡地形特征，建设中年红叶情人谷。

浪漫满屋。

结合现有浪漫时尚婚庆蜜月旅游，依托红叶林形成独特景观，建设具有浪漫风格木屋，开展婚庆摄影情侣度假等活动。

浪漫满屋充分考虑其私密性，使之具有红红火火天