亚运村天马大厦项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿）

北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨年下半年，仍处于增长趋势，而且环比同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源稀缺性支持了这些地块上涨。

土地市场变化供应量大幅增加，居住用地居主导据北京市国土局年度土地供应计划，年京城土地供应量大幅增加，比年增加了公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划，限价房占计划用地，普通商品房仅有。

随着这些地块逐步开发，北京住宅供应结构将进步得到调整，以满足人们居住需求限价房经济适用房廉租房比重增加，将步抑制商品房有效需求。

交易场面趋冷，月成交量下降进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地速度，但推出地块交易情况仍不尽如人意。

与去年多家地产商疯抢块土地情形相比，今年土地出让行情大异从前，多数地块停留在流标边缘地带，仅家企业或家企业参与竞标。

整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布数据显示，居住及商住用地地块年上半年楼面地价达元平方米，成交金额达亿元，规划建筑总面积万平方米。

但二季度与季度相比有所下降。

价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降从土地购置价款来看，持续增长地价水平和较高成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链日益吃紧，以及土地价格居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二需求分析亚奥区域支持在已经过去十几年里，亚奥区域早已由当年竞技场迅速发展成为京城首屈指富人区，其繁华程度和聚集大商业能力略有体现。

年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。

北京启用亿元加强基础设施建设，其中有亿元用于高速公路城市快速路和轨道交通建设，以提速城市交通。

在这十几条交通干道中，约有半都集中在亚奥地区。

国家专项奥运投资使亚奥区域内基础设施建设有了个质飞跃。

而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新世界级配套设施。

不仅如此，奥运因素更让亚奥区域商务环境更为人性生态北环水系改造工程京城最大公园氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区环境治理。

根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑五大重点任务等态势。

需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房开发建设，减缓户籍人口增长过快势头以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。

年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。

该区域仍将延续过去富人区聚集效应，同时奥运所带来休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目需求是真实旺盛。

需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在定难度三区域市场分析表亚运村周边项目销售情况表项目名称位置类型价格元平米规模平米装修销售情况远洋万和城北四环东路号地，望和桥西北角公寓均价精装修年月日开盘保利香摈花园朝阳区小营路东侧住宅均价毛坯年月日准许销售面积已签约保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价毛坯年月日准许销售面积已签约亚奥观典国际公寓朝阳区慧忠路号，北辰购物中心东米路北公寓期二期精装修期已售完，二期近期开盘世奥国际中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东米酒店式公寓均价待定精装修年月日准许销售面积已签约美伦堡朝阳区科荟西路国家森林公园以西公寓均价精装修年月日准许销售面积已签约凯旋城朝阳区北苑路号商住楼公寓写字楼精装修二手房主场朝阳区亚运村大屯路号公寓均价毛坯二手房嘉铭桐城朝阳区西北苑路号普通住宅公寓均价毛坯二手房光大名筑亚运村北苑路号住宅均价毛坯二手房芝麻街亚运村北辰购物中心向东米商铺层二层北京朝阳区安慧里北苑路号写字楼二手售价租元平米天洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北米写字楼元平米天由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在定竞争性。

第三部分市场定位客户定位目标客户来源北四环沿线大企业技术术开发管理人员。

小营附近对外经贸大学北京联大等高校中青年教职工。

亚奥区域公司企业中中层骨干人员。

高科技企业外资企业等企业中白领。

目标客户特征以投资客户为主客群职业分类比较清晰区域选择性较强亚奥区域收入稳定，大部分家庭年收入万三居客户，万两居客户文化层次较高，对居住环境舒适性交通便利程度比较看重对价格敏感度不高需求特点住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用交通便利车程在分钟之内，公交条件好，最好有地铁户型实用适度舒适，两居在平米以内，三居平米以内环境对于园林景观要求比较高，追求原生状态，对人工雕琢味较浓东西不感兴趣二价格定位区域当前价格根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得元平方米销售单价，写字楼部分可以取得元平米售价，若自持可取得元平米天租金水平。

第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体作为紧靠地铁号线商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。

完善配套设计必要办公配套商业与地铁公交站点与街区商业有机结合。

原生态大型景观社区充分利用地块北侧已建成城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静感觉。

原有户型需要做改动原以投资客户为主客群职业分类比较清晰区域选择性较强亚奥区域收入稳定，大部分家庭年收入万三居客户，万两居客户文化层次较高，对居住环境舒适性交通便利程度比较看重对价格敏感度不高需求特点住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用交通便利车程在分钟之内，公交条件好，最好有地铁户型实用适度舒适，两居在平米以内，三居平米以内环境对于园林景观要求比较高，追求原生状态，对人工雕琢味较浓东西不感兴趣二价格定位区域当前价格根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得元平方米销售单价，写字楼部分可以取得元平米售价，若自持可取得元平米天租金水平。

第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体作为紧靠地铁号线商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。

完善配套设计必要办公配套商业与地铁公交站点与街区商业有机结合。

原生态大型景观社区充分利用地块北侧已建成城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静感觉。

原有户型需要做改动原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。

第五部分项目开发及销售计划指导思想在保证项目总体收益前提下，优化安排现金流，控制风险。

二项目转让资产过户，预计个月内完成月份达成初步意向，着手设计转让实施方案月筹措亿转让资金月达成债权人协议，付首期款月开始办理资产清理交接过户月办理相关变更手续，付二期款月完成项目相关规划报建变更手续三项目开发进程附件开发进程表月开始进驻项目，接收资产资料月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修公寓内装修方案，地下车库开始施工设计月内外装修及地库施工招标定标，施工进场月全面开工建设年月装修完成月竣工验收月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续月配套绿化等工程完成月交房四项目销售计划月办理公寓预售证，月办理公寓及办公楼预售证，月办理综合楼预售证，月办理车库预售证。

号公寓月开盘，开盘价元平米，均价元平米，争取在年月底销售完毕。

号公寓月开盘，起价元平米，居价元平米，争取在年月销售完毕。

办公楼整层销售，均价元平米。

车位万个。

五资金筹措计划首期股东借款亿元，用于支付定金万，支付收购保证金万元包括银行土地施工方等合计亿元，计划使用时间月份。

第二期股东借款万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间月份。

项目抵押贷款，评估亿，贷款亿，归还股东借款亿元。

计划到帐时间月份。

第六部分投资收益评价项目销售测算按亚奥区域目前平均报价及调研分析。

并参考未来价格走向，并结合亚奥区域目前发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格三个方案即谨慎般乐观。

谨慎方案般方案乐观方案项目价格元平米项目价格元平米项目价格元平米公寓公寓公寓写子楼写子楼写子楼车位万个车位万个车位万个测算结果附件销售收入测算表谨慎方案销售总收入万元般方案销售总收入万元乐观方案销售总收入万元二项目总成本单位成本计算成本测算表项目转让总金额为亿元。

该亿元包含原项目涉及所有债务罚款滞纳金等。

加上后期装修费配套费管理费等，总投资成本万元，每平方米可售面积单位成本为元平米。

三项目收益指标项目全投资现金流量表谨慎方案般方案乐观方案项目项目项目税后利润率税后利润率税后利润率内部收益率内部收益率内部收益率净现值万元净现值万元净现值万元从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转让方进步让步，则此项目具有更大运作价值。

四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态现金流正常现金流前期资金压力大改善现金流运作方案转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。

改善现金流运作方案二写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。

第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调影响年各线城市均出现市场调整迹象，特别是向号称房价堡垒北京也出现了房价打折松动下降迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下局面。

随着后市观望气氛依然，可以预见房价下降调整可能性还是很大，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大限度缩短销售周期。

债务风险该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题能否顺利解决，还有待进步研究。

工程问题该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目交房时间遗留违章建筑该项目北侧遗留栋约平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按元平米价格多付出万，还将就违章建筑规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。

建议采取买下来，规划成商业经营。

第八部分结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。

该项目优越地理位置优势决定其