统农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大原因，因此月份左右是酒店行业传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上高位。月酒店入住率预期将会全面超过去年同期水平。说明年昭通酒店业市场前景向好。三昭通市年酒店整体经济预测及分析进入年，昭通酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，预计五黄金周期间，云南省酒店开房率将高达以上。具体表现如下昭通市政府将要把昭通建设成为个区域性经济性城市，充分利用是中原文化进入云南重要通道，为我国著名南丝绸之路要冲从国内和云南宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于昭通房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益提高，才能保证经济平稳较快增长随着昭通三大电站即将建成，这将大大带动当地经济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大电站。三大电站装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年招商引资位居全省前例，昭通高速发展。四昭通市现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格元年入住率年酒店规模管理公司海益大酒店自持物业层万多发展商自管郑泰大酒店租赁物业层酒店自管水怡大酒店租赁物业栋层酒店自管恒宇大酒店自持物业层约酒店自管浩源大酒店栋层栋层酒店自管销售价格分析在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格入住率分析在年昭通市酒店入住率达以上，淡季与旺季入住率区别不大。酒店规模分析酒店规模在万万方左右。几乎为自持型物业，经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强产权式酒店酒店管理公司分析昭通产权式酒店管理企业分为三种情况发展商自管聘请国内外知名酒店管理公司全权管理聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有昭通市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘请专业国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店逐步发展，酒店管理公司品牌度将直接决定物业档次和投资者购买信心。三区域市场分析昭通处于昆明成都贵阳重庆等中心城市经济社会发展辐射交汇点，位于国家规划攀西六盘水经济开发区腹心地带，是云南北大门和滇川黔三省经济文化交汇重地。随着内昆铁路建成通车，由公路铁路航空水运组成立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带和成渝经济区重要门户，是内地入滇乃至南下东南亚南亚便捷通道，区位优势逐步凸现。第三部分项目分析及评价地块解析项目技术经济指标总用地面积总建筑面积商业建筑面积其中栋栋栋栋栋栋栋地下车库建筑面积建筑密度容积率停车位地下车位地面车位酒店建筑面积客房总数间客房套客房套二交通条件及周边配套分析位于昭通市经济文化中心，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，紧邻昭通市政府地处蒙泉大道，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。三景观价值分析项目景观资源丰富，坐拥昭通中心位置，视野开阔，四周景色秀丽。二项目分析分析优势项目位于昭通区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面发展商是本地开发企业，能给客户以坚定购买信心项目本身已具有定酒店客户资源储备，具有强大潜在客户群基础。劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会政策利好，为投资型物业良性发展奠定基础开发商步伐日益加快，带动整个昭通房地产市场快速发展，区域形象迅速提升产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。威胁投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为新兴房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税开征等给项目经营带来不确定因素。二应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目昭通地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好社会资源优势，对辖区内各本地企业进行重点宣传，促成集团购买。两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用资源优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，认为本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。三项目评价酒店项目在昭通片区目前仍属于独无二房地产产品类型，但在整个云南房地产市场来说，属于中档产权式酒店项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。整体来看，酒店以产权式酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及云南经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。四市场定位及项目评估市场定位昭通作为云南重要城市，直以来在云南经济发展中都占据着非常重要地位。从长期来看仍处在个起步阶段，市场上买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导地区。因缺少品牌发展商介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，楼盘规模较小，可供置业者选择范围较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，昭房地产都是云南房地产市场重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着经济发展，昭通房地产市场有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。二项目评估在整个昭通市场中，酒店作为目前唯产权式酒店，具有很强独特性唯性，是市场中极具竞争力投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目最佳出路必定是能同时解决和缓项目现有客房经营情况分析客房经营情况表房间类型入住率折实房价户型比例单间标准间套房注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。小结根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为平均房价约为元间天。三本项目固定经营成本分析云南省酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人，按云南省酒店员工人均工资元月标准计算，员工费用每年大约为万元维修费用主要指酒店日常维修费用，每年约需万元保险费主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元管理费用管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门管理费用，占租金管理公司酬金管理公司酬金为营业收入大修费用为营业收入。行业正常经营成本与本项目成本比较类别行业平均成本酒店营业额项目实际成本备注能源费用万水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计注上述指标为整个酒店年运作所需成本，包括维持酒店客房设施正常运营所需费用等。小结根据调查，维持个酒店正常经营所需要成本约占总营业额，客房经营所需成本般占总成本如何控制酒店经营运作成本已成为本项目当务之急，在努力提高酒店入住率同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店后续经营带来极大影响。四本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类单间标准间套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元实际客户年收入元月经营成本元按行业平均成本计算年经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元年预期收益元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元预期赢余元注酒店现有实际用于对外经营客房数为，根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右水平。按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类单间标准间套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元实际客户年收入元月经营成本元按行业平均成本计算年经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元年预期收益元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元预期赢余元小结从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，固定经营回报模式有定利润空间，后续经营风险较小从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主经营回报。按照年计算，在现有酒店经营状况不变情况下，总共补贴金额为万。五本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别计算开房率月客房收入月客户成本回报方式回报成本利润年利润万元按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客户成本回报方式回报成本利润元年利润万元小结针对项目成本率从到经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本高低已成为本项目实施投资回报方式决定因素。我司认为项目酒店作为产权式经营模式发展空间很大，如果在合理范围内能做好成本控制工作，则项目后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。三社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目销售将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程增加财政税收该项目销售预计将为国家创造销售税费相关税利提升品牌形象该项目推出将极大提升酒店管理有限公司和昭通镇政府品牌形象。第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和云南省经济状况研究分析，以及对年产业导向理解，我司经过详细市场调研后认为项目变更是必要可行合理在目前各种利好因素作用下，近几年内