京杭运河两岸(拱墅区段)旧城改造工程项目可行性投资论证建议报告doc文档（60页）

项目实施意义项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协调发展目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化重要组成部分。

通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡农民进城定居和创业创造条件，为农民退进三解决出路，提供就业机会和岗位。

旧城改造是推进城市化健康发展要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展重大举措。

实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施投资需求，为国民经济持续增长提供强有力支撑。

通过运河沿线地块旧城改造以及企业搬迁调整，运用综合开发手段，科学合理地调整区域用地性质，加大土地整理力度，体现黄金地段环境效益通过完善基础设施，优化开发环境，促进土地增殖，扩充城市建设资金来源，从而为城市带来巨大经济效益。

项目实施有利于改善城市生态环境，推动城市景观带建设城市作为人类聚居地，受到人类生活和各项经济生活强烈影响，使得城市生态环境问题特别突出。

长期以来，普遍存在重生产发展，轻生活质量，重经济增长轻社会发展思想，使得城市生态环境趋于恶化。

在城市生态系统中发挥重要作用城市绿地建设得不到重视。

而绿地不仅仅是可有可无景观装饰物，或者是仅供满足休闲活动需要游憩地，而是维持定区域范围内人类生存所必须物质环境空间。

本项目利用其独特区位优势，按照运河开发与保护要求，将重点保护小河直街传统历史街区新建青莎公园香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点标志性建筑或景物，形成高低错落层次分明主题明确城景交融现代城区风貌。

项目实施有利于落实城市规划，完善城市道路系统城市规划是城市发展蓝图，是城市建设龙头，城市规划实施依赖于用地结构调整和土地供给计划。

然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场情况下，城市土地开发散差状况长期困扰着城市规划城市建设和管理，影响城市形象和面貌。

通过旧城改造项目实施，实行规划优先政策，加上集中统前期开发城市道路等基础设施建设，城市规划有关政策和要求可以得到切实贯彻落实，有利于实现统规划统配套统开发统建设统管理，实现以规划规范建设，以规划调控建设，并能保证城市规划顺利实施以及城市土地合理利用。

项目实施有利于改善城乡居民居住条件和生活质量随着十六大提出全面建设小康社会奋斗目标，人们居住状况将成为小康社会项重要检验指标。

城市居民奔小康不仅要体现在住房面积增加上，更主要体现在居住品质提高上。

通过运河沿线地块旧城改造拆迁安置，将显著改善区块内原有居住用地街巷狭窄道路交通混乱基础设施不配套不能满足消防和卫生要求等问题，达到住房功能齐全结构合理居住舒适环境优美要求，打造居住拱墅品牌。

土地储备及房地产市场概况我国是个人多地少发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中个全局性战略性问题。

而资金缺乏则是制约城市建设最大瓶颈，在旧城改造中，传统街区保护居民拆迁安置市政设施更新改造等，均需巨额资金。

土地收购储备供应机制，在国外已运行了两百余年，积累了丰富经验。

国际上已有不少国家意识到政府储备土地重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为土地银行。

最早发展是荷兰阿姆斯特丹市，从年开始，该市在工商界支持下，购置土地进行储备此后，法国瑞典等国城市政府相继进行了土地收购与储备。

英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似机制。

但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定目要么是为了实施政府城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。

因而各国政府都采取了相应立法手段，制定严密法律措施，以保障该机制运行。

我国土地储备机制率先在深圳市和上海市得以实施。

年月，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主年月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购储备和出让工作。

接着，杭州厦门南京青岛广州郑州等城市先后成立土地储备机构。

其中杭州市年月开始筹建土地储备发展中心，月正式挂牌定名为杭州市土地储备中心。

随后出台关于建立杭州市土地收购储备机制通知和杭州市土地储备中心工作章程试行，并于年月正式颁布杭州市土地储备实施办法，年月经修改后重新予以公布。

这是我国首部正式出台关于土地收购储备方面政府规章，为土地储备制度作出了有益探索。

拱墅区政府在年就与杭州市土地储备中心建立了开展土地整理和城市改造合作关系，并由后者全权委托拱墅区城建中心负责办理和组织实施运河两岸拱墅区段地块土地储备前期开发工作。

年杭州市土地储备中心共完成亩储备土地前期开发整理工作，达到土地出让条件，基本可以满足杭州市区年经营性用地市场需求。

年将是土地储备工作十分重要年。

国家层面最新政策陆续出台，尤其是土地储备资金管理将有较大变动和调整，政策调整既是挑战，更是机遇，有利于土地储备工作长远健康发展。

近年来，杭州房价上涨幅度较快，主要是供求关系严重失衡引起。

土地资源紧缺，成为杭州房价只涨不落重要基础。

年是杭州楼市转折点，房价高速上涨受到抑制，房地产交易结构优化。

政府针对投机需求过度投资超前消费和过度消费等四个方面不合理需求制定了系列政策，过热市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。

通过系列市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落情况，市场基本稳定。

从长远发展分析，杭州房价有较大增长空间。

在杭州老城区众多房地产板块中，拱墅区无疑是宏观调控前后最受关注区域。

目前运河边楼盘多达余个，总建筑面积为万平方米左右，如果按照每套平方米计算，那么今后将有万余户家庭安家于运河边。

把居住拱墅作为拱墅区四大品牌之，是区政府近几年主打目标之，特别是位于拱墅区核心运河两岸改造地块，对于这个特殊时期楼市，意义非同般。

项目范围与建设条件项目用地范围及现状用地范围京杭运河两岸拱墅区段地处杭州市区北部，距市中心武林广场约公里。

规划用地范围西起和睦路莫干山路京杭运河，东至上塘路，南起大关路德胜路，北至登云路含婆娑小区，规划总用地公顷。

用地现状该区块原有居住用地主要集中在西部南部，大多建筑较破旧，居住环境较差，尤其是配套公建严重不足原有公建主要集中在上塘路沿线几区块南面，以商业市场为主，布局分散规模偏小建筑质量较差，缺少停车场地区块内原有工业仓储用地比重较大，运河以西和以东均有各类企业分布，部分为乡镇企业，但与居住用地混合分布，大部分厂房仓储建筑质量较差，并占用规划城市道路及河道用地，其中大部分企业处于停产半停产状态，有已经破产区块内原有道路支路小区级道路不完善，断头路较多，且路面较窄，造成交通拥挤区块内公园绿地偏少，河道水质污浊，基本无河道绿化，环境面貌较差。

旧城改造概况中心组建以来，先后对热水瓶厂地块大浒弄东片娑婆桥地块以及大浒弄西等地块实施了旧城改造，已基本完成了运河以西余杭塘河以北区块运河以东大关路以北区块运河三河交汇区块约平方公里拆迁工作。

据初步统计，累计拆迁居民户农户户国有单位家集体企业家，拆迁面积约万平方米。

同时，已基本形成两个配套齐全安置房住宅小区小河佳苑和大浒东苑小河佳苑总用地面积公顷，总建筑面积地上万平方米，地下万平方米，总建住宅约套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园小学综合市场等。

目前已竣工万平方米住宅约套配套幼儿园座，还有约万平方米安置房及配套小学正在建设中。

大浒东苑总用地面积公顷，总建筑面积地上万平方米，地下万平方米，总建住宅约套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园农贸市场等。

目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅约套共万平方米，还有约万平方米计划年内交付安置。

在土地整理方面，已经累计出让亩用于商品房开发建设，另亩用于建设配套中学，即已建成长征中学并完成了三条城市次干道即丽水路小河路赵伍路登云路余杭塘河以及金华路紫荆路等十余条城市支路基础配套设施建设。

建设条件区位条件京杭运河两岸拱墅区段地处杭州市中心北部，该区块北靠拱宸桥拱墅区区级行政中心，南接卖鱼桥信义坊步行商业街，区内城市路网基本形成，对外交通十分便利，通过上塘路高架往南通达市中心武林广场滨江区萧山区，往北接石祥路，绕城公路，并与杭宁高速接通通过德胜路往东到下沙经济技术开发区通过莫干山路，往北接石祥路，并通达三墩勾庄通过京杭运河，往南与钱塘江沟通，往北直达余杭湖州苏州。

自然条件拱墅区古代系海湾，半山为海岛，周围泥沙淤积逐成陆地，古有江涨之名。

该区东北枕半山，京杭大运河纵贯自南而北而人，地势东北高西南低。

境东北多山岭，主长乐区块安置公建占地亩完成拆迁年份主要建设内容项目名称工程量年限当年工作计划建设秉祥巷全长米完成建设大浒弄地块配套市场万平方基本完成建设地块万平方基本完成建设综保重点项目大兜路民俗风情街完成建设运河公园完成建设二年土地整理大浒弄区块亩完成拆迁大浒弄区块亩完成拆迁安置房建设工程建设和睦南区地块万平方完成工程总量和睦南区地块万平方完成工程总量大浒弄西片地块万平方完成工程总量长乐地块万平方完成工程总量教育设施建设工程建设长乐路地块幼儿园平方完成建设上塘路西幼儿园平方完成建设用地拆迁紫荆中学占地公顷完成拆迁道路及公建建设拆迁长乐区块安置公建占地亩完成拆迁建设长乐路全长米完成拆迁大浒弄全长米完成建设六号路全长米完成建设七号路全长米完成建设霞湾路全长米完成建设长乐地块配套公建万平方完成建设长乐区块配套农贸市场万平方完成建设二年安置房建设工程建设长乐地块万平方完成工程总量教育设施建设工程建设长乐路小学平方完成建设公建建设建设长乐区块安置公建万平方完成建设投资效益分析投资估算估算说明本项目为京杭运河两岸拱墅区段旧城改造工程不包括已建成部分。

主要内容为规划范围拆迁补偿和安置经济适用房建设以及配套公建教育设施和规划城市道路建设等实施期限为今后五年年。

本项目投资估算不是严格意义上固定资产投资估算编制，而主要是测算项目实施中发生费用及部分建安成本。

其中土地整理中发生拆迁及或安置补偿费用，合计平均每亩按万元计。

回迁安置房建设教育设施建设中学只负责土地整理及公建建设建安成本费用按每平方米元计城市道路建设中，已经与杭州市运河综合保护开发建设集团有限公司落实委托建设道路项目，只负责土地整理其余道路建设则包括拆迁费用与建设费用。

综合整治与保护开发重点项目投资费用按照有关资料进行估算，其中小河直街运河公园等重点工程由杭州市运河综合保护开发建设集团有限公司承担投资费用。

改造费用及建安成本估算土地整理费用估算按今后五